吉林省吉林市中级人民法院
民事判决书
（2016）吉02民终2179号
上诉人（原审被告）：曹秀敏，女，住蛟河市。
被上诉人（原审原告）：蛟河市利民物业服务有限公司，住所地蛟河市民主街道。
法定代表人：孙宝财，经理。
上诉人曹秀敏与被上诉人蛟河市利民物业服务有限公司（以下简称利民物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院(2016)吉0281民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
曹秀敏上诉请求：请求撤销一审民事判决，改判驳回利民物业的诉讼请求。事实和理由：2014年7月30日，蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会与利民物业续签了《物业管理服务合同》, 社区居委会不能代替业主委员会签订物业服务合同,一审认定该合同有效属于认定事实错误,适用法律不当。我家屋顶漏水需要维修，一审法院错误认定不属于利民物业的服务范围。我多次找利民物业要求解决，但始终不给处理，我自己出资进行维修。按照相关规定，屋顶大修可使用物业维修基金。我家屋顶漏水无需将屋顶大修，实属物业服务范围，一审判决免除了利民物业的责任不当，物业公司只收费不服务。
利民物业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
利民物业在一审时的诉讼请求：判决曹秀敏给付尚欠物业费722元、违约金485元。庭审中，利民物业自愿放弃要求曹秀敏支付违约金的请求。
一审法院认定事实：2013年7月17日，利民物业与蛟河市首钢美丽城小区业主委员会签订了《物业服务协议》，2014年7月30日，蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会与利民物业续签了《物业管理服务合同》，聘用利民物业为蛟河市首钢美丽城小区提供物业服务，约定住宅物业费的收费标准为每月每平方米0.5元。曹秀敏是蛟河市首钢美丽城小区商3-22-502室（顶层）业主，房屋面积为60.197平方米，房屋性质为住宅。在利民物业提供物业服务期间，曹秀敏拖欠利民物业2013年7月至2015年6月共计24个月的物业费722元。在利民物业提供服务期间，曹秀敏居住的蛟河市首钢美丽城小区商3-22-502室在每年春季冰雪融化过程中棚顶及墙壁均会出现漏水情况。
一审法院认为： 根据《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第一条：“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，利民物业先后与首钢美丽城小区业主委员会、蛟河市民主街道首钢社区签订的物业服务合同均合法有效，对全体业主具有约束力。曹秀敏是蛟河市首钢美丽城小区业主，利民物业与曹秀敏之间形成了物业服务合同关系，利民物业已按合同约定履行了物业管理服务义务，曹秀敏亦接受了物业服务，曹秀敏应及时向利民物业交纳物业费。利民物业的物业服务范围包括房屋建筑共用部分的养护和管理，但依据有关规定和程序，对房屋屋顶漏水进行维修，应报请相关部门申请专项维修基金，利民物业向曹秀敏主张的物业服务费中不包含房屋维修基金，故曹秀敏应向利民物业交纳物业服务费。利民物业要求曹秀敏支付尚欠物业费的请求，理由成立，应予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题>的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：
一审法院判决：曹秀敏于本判决生效后立即给付利民物业尚欠物业费722元。案件受理费50元，由曹秀敏负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实相同。
本院认为：（一）关于曹秀敏提出蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会与利民物业签订的《物业管理服务合同》无效的问题。本案在一审时双方争议的问题为曹秀敏是否拖欠物业服务费，诉讼中曹秀敏不否认拖欠物业费，但认为利民物业没有将其家屋顶漏水的问题解决，故拒绝交纳物业费，并非抗辩合同无效无需交费。蛟河市民主街道办事处首钢美丽城社区居委会是在原业主委员会解散的情况下，经蛟河市人民政府民主街道办事处指令代替业主委员会履行职责签订物业服务合同,一审认定该合同有效正确。（二）关于曹秀敏提出其家屋顶漏水没有得到物业维修，故其不应交纳物业费的问题。本案利民物业是依据合同向曹秀敏收取物业费，如物业公司存在不履行合同义务的情况，其可另行主张权利，但其不能以此为由拒绝履行交费义务，故本院对其该项主张不予支持。
综上所述，曹秀敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人曹秀敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福柱
代理审判员 王 浩
代理审判员 张 蕾
二〇一六年九月十八日
书 记 员 卫 如
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