吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2016）吉01民终2472号
上诉人（原审被告）：长春北大前列腺病医院，住所：长春市宽城区凯旋路408号。
法定代表人：林娟，院长。
委托代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：长春铁路房产生活段劳动服务公司，住所：长春市宽城区西广小区北1号。
法定代表人：张景泰，经理。
委托代理人：程焕荣，吉林起兮律师事务所律师。
委托代理人：李君平。
原审被告：林元辉，男，1970年4月2日出生，汉族，现住长春市宽城区。
上诉人长春北大前列腺病医院（以下简称前列腺病医院）因与被上诉人长春铁路房产生活段劳动服务公司（以下简称铁路服务公司）、原审被告林元辉租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2014）宽民初字第855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人前列腺病医院的委托代理人黄志红、被上诉人铁路服务公司的委托代理人程焕荣、李君平到庭参加诉讼，原审被告林元辉经本院依法传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
铁路服务公司一审诉称：2010年4月，铁路服务公司与林元辉签订《房屋（建筑物）租赁协议》。租期7年零2个月。同时约定“在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，出租人不负责补偿和赔偿”。现铁路服务公司房屋涉及征收搬迁，且铁路服务公司上级单位也对租赁房屋事项作出提前解除合同的通知，为此铁路服务公司多次找林元辉、前列腺病医院协调，要求解除租赁合同，并倒出房屋，但均以要补偿为借口，拒不倒出租赁房屋。现铁路服务公司起诉要求解除房屋租赁合同，林元辉、前列腺病医院立即搬出租赁房屋，同时给付拖欠的房屋租金及利息至迁出租赁房屋时止。
林元辉一审经长春市宽城区人民法院依法传唤，在法定期限内未向法院递交答辩状及证据。
前列腺病医院一审辩称：前列腺病医院原名长春皮肤泌尿专科医院，2014年起更名为现用名称，2010年4月前列腺病医院以其原股东林元辉名义与铁路服务公司续签《房屋（建筑物）租赁协议》，租期至2017年6月31日。2011年林元辉将其持有的医院股权，全部转让给另一股东吴建元，其后吴建元以医院名义交付多年租金，故林元辉已不是承租人，现实际承租主体为前列腺病医院，租赁协议中权利义务应由前列腺病医院享有和承担。前列腺病医院租赁费已交至2014年10月31日，有汇款凭证和铁路服务公司张国军经理的收条。双方所签的租赁协议未到期，亦未就拆迁补偿达成协议，且房屋征收不属于不可抗力，政府支付的补偿款中包括对房屋使用人应依法给付的补偿，铁路服务公司未给予承租人任何补偿，无权解除租赁协议。
一审法院审理查明：2010年4月，铁路服务公司作为甲方和作为乙方的林元辉签订《房屋（建筑物）租赁协议》。协议约定：“租赁房屋坐落在凯旋路408号，建筑面积1000㎡，租赁期从2010年4月31日至2017年6月31日。年租金15万元，含采暖费3.3万元，多退少补，乙方转租、转借、转兑房屋以及承租的局管房屋与其他单位联营，须经甲方书面同意，否则，所签协议（合同）不发生效力，没收其所得，不予返还保证金。在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方不负责补偿和赔偿。”林元辉承租该诉争房屋后，用于经营长春皮肤泌尿专科医院，2011年1月将自己在医院的股份转让给吴建元，2014年初医院更名为长春北大前列腺病医院，并经营至今。在租赁房屋期间，前列腺病医院以长春皮肤泌尿专科医院银行转账方式将截止到2014年10月31日的房屋租金，交付给铁路服务公司职工张国军。2011年2月15日长春市宽城区人民政府发出长宽府发[2011]27号《宽城区人民政府关于北站房区域旧城区改建范围内房屋征收的公告》，包括本案诉争的房屋在内的东起北人民大街、西至凯旋路；南起铁北二路、北至规划路范围内的房屋实行征收，范围内房屋及其他设施须在规定期限内搬迁完毕。2013年5月6日沈阳铁路局出台《沈阳铁路局房屋（建筑物及场地）租赁管理办法》，其中“第五条 铁路职工生产生活设施区域外的闲置房屋可以对外租赁（一栋房屋内既有局内单位使用，又有部分闲置的，不得对外租赁）；第十一条签订租赁合同要符合以下要求，第3项规定，租赁期限一般为1年，特殊情况不得超过3年。第9项规定租赁合同中必须明确因地方、路局拆迁改造等需要提前解除合同的，出租方只返还已收取租金中未履行期限的租金，不承担承租方经营损失、装修、添置设备等的赔偿责任。”2013年8月20日，本案诉争房屋产权人沈阳铁路局与宽城区住建局签订了《非住宅房屋征收补偿协议》。9月17日沈阳铁路局长春房产段向原告发出《关于提前解除房屋租赁合同的通知》。另，本案诉争房屋系沈阳铁路局长春铁路分局授权铁路服务公司对外出租，铁路服务公司隶属于沈阳铁路局长春房产段，其上级单位为沈阳铁路局。
诉讼中，前列腺病医院提出反诉，庭审结束后申请撤回反诉，一审法院依法予以准许。
一审法院认为：铁路服务公司与林元辉签订房屋租赁合同时，本案诉争房屋尚未被列入被征收范围，租赁房屋系双方当时真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，租赁合同依法成立并生效。林元辉在承租房屋后，开设长春皮肤泌尿专科医院，并一直以该单位名义缴纳房租，在将其股份转让给他人后，该医院更名为前列腺病医院经营至今，亦认可缴纳房租一事。铁路服务公司在明知实际承租人变更为前列腺病医院后，依旧按季度、原租金标准收取房租，可视为其同意承租人已变更为前列腺病医院。铁路服务公司上级单位沈阳铁路局在租赁房屋方面的政策于2013年5月6日重新予以调整，并于当年8月20日与长春市宽城区住建局签订了包括案涉房屋的征收补偿协议，且双方在租赁合同中对遇上级政策调整导致的合同不能继续履行的情况，已约定出租人不负责赔偿或补偿，故本案铁路服务公司关于解除租赁合同的诉请依法应予支持。诉讼中，铁路服务公司虽对前列腺病医院租金缴纳至2014年10月31日一节不予认可，但结合前列腺病医院提供的证据可以证实，在其承租期内租金一直都是向铁路服务公司职工张国军处交付，张国军收取的房屋租金已构成表见代理，故前列腺病医院该主张应予采信，对于尚未缴纳的房屋租金，前列腺病医院仍应按合同约定及时向铁路服务公司交付。关于铁路服务公司主张的租金利息，因双方在协议中未约定交付租金时间，根据合同法相关规定，未约定租金给付时间的应当在租赁期间每届满一年时交付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付，结合本案情况，其中2014年11月1日至2015年4月31日部分租金利息自2015年5月1日起算，2015年5月1日至2016年4月31日部分租金利息自2016年5月1日起算。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除铁路服务公司与林元辉、前列腺病医院间的房屋租赁协议；二、林元辉、前列腺病医院于本判决生效后十五日内迁出租赁房屋；三、前列腺病医院按租赁协议约定年租金150000元给付铁路服务公司自2014年11月1日至实际迁出之日止的房屋租金及利息（其中2014年11月1日至2015年4月31日期间租金75000元利息自2015年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2015年5月1日至2016年4月31日租金150000元利息自2016年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回铁路服务公司其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，反诉费37800元，减半收取18900元，均由前列腺病医院负担。
宣判后，前列腺病医院不服，向本院提起上诉，前列腺病医院的上诉理由主要为：1.一审法院判决解除合同没有事实和法律依据。沈阳铁路局于2013年5月6日出台的《沈阳铁路局房屋（建筑物及场地）租赁管理办法》并不属于政策性调整，沈阳铁路局仅是铁路服务公司的主管部门，铁路服务公司系统内部作出的规定，对前列腺病医院没有约束力不能作为解除合同的依据，更不能作为铁路服务公司免除责任的依据。铁路服务公司与前列腺病医院解除租赁合同的根本原因是其与政府签订了征收补偿协议，但在一审判决中并未提及，前列腺病医院认为房屋被征收是客观事实，不属于不可抗力，一审法院回避了房屋被征收的事实，确以铁路服务公司内部管理文件作为解除合同的依据明显与事实不符。根据征收补偿条例的规定，政府征收时应当给付房屋使用人装修、搬迁、停产停业补偿，铁路服务公司自行获得安置补偿后，不顾及承租人的损失，不积极解决承租人的征收补偿问题，而不当行使合同解除权，前列腺病医院不同意解除合同。2.一审判决的关于租金的判项与事实不符。2010年7月地下管道沟渠渗漏返水、2011年2月3日暖气管爆裂，两次事故均有铁路服务公司负责人张国军书面确认并承诺补偿，但前列腺医院并未获得任何赔偿，铁路服务公司在合同未到期时提出解除合同，前列腺病医院有权因损失赔偿问题不安抗辩，不予交付租金，以抵顶损失。3.案涉房屋被征收，但没有征收工作人员与前列腺病医院就补偿和搬迁问题进行协商，也未对前列腺病医院发出任何通知。前列腺病医院虽申请追加了政府征收主管部门以第三人身份参加诉讼，但第三人并未出庭，铁路服务公司和第三人怠于解决前列腺病医院的搬迁补偿问题，前列腺病医院由此认为租赁协议应继续履行。请求二审法院撤销一审判决，驳回铁路服务公司的诉讼请求。一、二审案件诉讼费由铁路服务公司、林元辉负担。
林元辉经二审法院依法传唤，未到庭参加诉讼亦未在法定期限内递交答辩状及证据。
铁路服务公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。理由：1.沈阳铁路局是铁路服务公司的上级单位，系案涉租赁房屋的所有权人。本案双方在签订房屋租赁协议约定了：“在经营期间如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方（铁路服务公司）不负责补偿和赔偿”。本案双方因该条款约定的事由出现，终止房屋租赁协议。2.前列腺病医院占有案涉房屋应当支付租金，铁路服务公司与其不存在债务抵销。3. 前列腺病医院关于地下管道沟渠渗漏返水的事实与损失的诉请一审判决前已经撤诉。4.本案系房屋租赁纠纷，不适用房屋征收与补偿的有关规定，政府征收的相对方是房屋所有权人，不是铁路服务公司，铁路服务公司没有得到过任何征收补偿。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：铁路服务公司与林元辉签订《房屋（建筑物）租赁协议》（以下简称租赁协议）系双方当时真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。在合同履行过程中，承租人变更为前列腺病医院，对此双方均未提出异议，前列腺病医院概括承受了租赁协议的权利义务。根据租赁协议第十条的约定：“在经营期间，如遇上级政策调整或其他不可抗力的因素，不能正常履行协议时，甲方（铁路服务公司）不负责补偿和赔偿”。2013年8月24日签发的《沈阳铁路局专题会议纪要》记录：“一、长春供电段将位于凯旋路408号的三个车间两个科室于8月31日前迁出……出租房由出租方负责收回，产生的费用由出租方承担……。”沈阳铁路局系铁路服务公司上级单位，该会议纪要应视为铁路服务公司的上级单位对于出租房屋事项的政策性调整，符合租赁协议第十条的约定，因此铁路服务公司要求解除案涉房屋租赁协议，林元辉、前列腺病医院搬出租赁房屋，本院予以支持。前列腺病医院主张沈阳铁路局的内部管理文件不能作为解除合同的事由，因该主张与双方约定相违背，本院不予支持。关于前列腺病医院主张铁路服务公司解除合同的原因是案涉房屋被征收，且铁路服务公司未提及前列腺病医院应得的拆迁补偿款项问题。无论案涉房屋是否存在拆迁事由，沈阳铁路局均有权对其所属房屋的出租政策进行调整，铁路服务公司依据此政策性变化要求解除合同，并无不妥，故拆迁作为沈阳铁路局进行政策调整的原因并不影响租赁协议的解除。关于前列腺病医院主张以采暖费抵扣租金的问题，因前列腺病医院并未提供相关证据，故对此主张本院不予支持。关于前列腺病医院主张因地下管道沟渠渗水返水、暖气管爆裂造成的损失问题，因前列腺病医院在一审中对此问题以反诉的形式提出后又申请撤诉，对此主张本院二审不再进行审理。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4983元，由上诉人长春北大前列腺病医院负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 李 迪
代理审判员 贺银婷
二〇一六年八月二十二日
书 记 员 孙千卉