长春经济技术开发区人民法院
民事判决书
（2016）吉0191民初00857号
原告：长春博文物业管理有限公司，住所长春经济技术开发区苏州北街润泽小区。
法定代表人：迟贵，该公司总经理。
委托代理人：伊明月。
委托代理人：张晶华。
被告：李哲伦，住长春市南关区。
原告长春博文物业管理有限公司（以下简称博文公司）诉被告李哲伦物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博文公司的委托代理人伊明月、张晶华，被告李哲伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告受长春泰恒房屋开发有限公司聘用管理福临家园，双方于2009年4月25日签订福临家园前期物业服务合同，合同履行期至2011年4月25日。合同期满后，原告受福临家园业主委员会聘用于2011年5月15日签订长春福临家园小区物业服务委托合同。原告完全完全履行了物业服务合同的约定，广大业主对原告的管理和服务非常满意。被告是福临家园31栋1单元502室业主，被告未履行物业合同的约定，未按期缴纳物业费。自2010年6月15以来，拖欠5年零9个月的物业费至今。原告多次催缴，被告拒不理睬。故原告依法起诉，请求判令被告支付原告物业费7653元、电梯费2070元、生活垃圾处理费483元，违约金1943.99元，合计12149.99元。诉讼费由被告承担。
被告辩称，1、被告2013年才开始欠费；2、被告和原告没有签过合同；3、原告物业服务质量差，小区消防通道、楼道堆放垃圾，小区公共地方垃圾长期不清理，小区内商户经营，影响业主生活；4、原告未向被告发放电梯卡，被告未使用电梯，不应缴纳电梯费；5、电梯内、楼道里、入户门、小区内广告林立，收取的费用应当归业主。
本院经审理查明：2009年2月6日，原告与长春泰恒房屋开发有限公司（以下简称泰恒公司）签订福临家园前期物业服务合同，为泰恒公司开发的福临家园小区提供物业服务，合同主要约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费1元/月/平方米，电梯运行维护费为五层、六层30元/户/月，可按每季度、半年、全年方式交纳，生活垃圾处理费为住宅36元/年/户（由物业代环保部门收缴）;业主入住时需一次性交纳12个月的物业服务费，以后年度的物业服务费要按上打租方式交纳，可采取每季度、半年、全年的方式交纳，若按每季度交纳，须在每季度第一个月履行交纳义务，若按半年交纳，须在1月、6月分别履行交纳义务，若按全年方式交纳，须在第一季度内履行交纳义务，对于逾期交纳物业服务费的业主或物业使用人，从逾期之日起原告按0.3%收取滞纳金；原告提供的前期物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通，公共绿化养护和建筑小品管理，车辆停放管理和做好消防工作，协助做好公共秩序维护和安全防范，等等；在物业管理区域内，原告提供的其他服务包括：……载人电梯24小时正常运行，并按要求进行维护、维修，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全规范，对违反规定和乱搭、乱建及擅自改变房屋用途的行为要及时劝阻，并上报上级只能部门处置，也可采取其他有效措施制止，合理设置垃圾箱和果皮箱，每日清运1次生活垃圾，小区道路。广场、停车场、绿地每日清扫1次，共用部位的玻璃、楼道内的相关设施每周清洁一次，等等；本合同期限自2009年4月25日起至2011年4月25日止，如果物业未按期移交，合同期自然顺延，合同期内，业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。
2011年5月15日，原告与福临家园小区业主委员会签订物业服务委托合同，主要约定：合同期限自2011年5月15日至2014年5月14日；管理服务事项包括房屋共用部位的巡护与管理，共用设施设备的养护、维修和管理，物业管理区域内的环境卫生与绿化养护服务，公共建筑小品的维修、维护和管理，公共秩序、消防、交通等协管三项服务，等等；服务标准执行《吉林省住宅小区服务等级标准》规定的二级以上物业服务标准及本合同约定的服务标准；保洁服务：小区道路、广场、停车场、甬道、绿地等每日清扫2次，电梯厅、轿厢每日清扫擦拭1次，随时保持清洁，及时清扫公共区域内的积水、积雪，每天对小区商铺区域卫生清扫1次，生活垃圾日产日清，建筑垃圾及时清运；小区道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全、规范，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录齐全，为违反规划私搭乱建和擅自改变房屋、车库使用用途等行为应及时处理，并视情况上报政府职能部门处理，每季度清理一次房屋、露台、檐沟、二楼缓台等部位的杂物，每月对楼宇外挂物、楼道杂物进行经理，等等；物业费、电梯费、生活垃圾处理费（代收）每年同步收取，住宅物业费按开发单位提供的房屋建筑面积每月每平方米1元标准收取，采取年度交费方式，第一个交费年度为本合同起始日满一年，以此类推，本合同期限内共3个交费年度；电梯费按每户分楼层收取，五、六层30元/户/月；业主违反本合同约定，逾期交纳物业费的，原告有权停止对其提供物业服务，并从逾期之日起以应交费用为基数，按日千分之三加收违约金；等等。
2014年9月2日，福临家园小区业主委员会与原告签订物业服务合同，该合同除双方约定“合同期限自2014年6月15日至2017年6月14日止”外，合同的其他内容与双方2011年5月15日签订物业服务委托合同的内容基本一致。
福临家园小区1栋3单元502室房屋（建筑面积：110.91平方米）的原业主为案外人韩岩，韩岩向原告交纳了2009年6月15日至2010年6月14日的物业费及其他费用。被告购买了案外人韩岩的房屋，并于2010年5月1日入住上述房屋又于2016年4月将该房屋卖给案外人郑伟。被告自2010年6月15日起拒绝向原告交纳物业费、电梯费、生活垃圾处理费，至2016年3月14日止共欠原告物业费7653元、电梯费2070元、生活垃圾处理费483元。
2016年5月，原告诉至本院，要求被告支付物业费等费用，并要求被告支付违约金。庭审中，被告称其向原告交纳了2010年度至2012年度的物业费等费用，但未提供交费凭证等相关证据。被告又称，福临家园小区业主使用电梯卡乘坐电梯，原告将物业收费与电梯卡绑定，不交物业费不能使用电梯，原告未交物业费，不能使用电梯，不应交纳电梯费，被告对其主张未提交相关证据证实。庭审中，被告提交若干照片，拍摄图像反映：小区人行道上和垃圾桶旁堆放生活垃圾，灯箱上贴满小广告，绿地堆放垃圾，消防通道堆放垃圾，楼道墙壁贴有广告，小区存在私搭乱建现象，楼道内堆放杂物，楼道单元门关不上，等等。
本院认为，被告自入住福临家园小区至其将房屋出让期间，系福临家园小区业主，应按相关规定及物业服务合同约定，及时交纳物业费等费用。原告作为福临家园小区的物业服务企业，应按国家相关法律规定和物业服务合同的约定为小区业主提供质价相符的的物业服务。本案中，被告未按物业服务约定按时向原告交纳物业费，属违约行为，但是，原告提供的物业服务存在质量问题，与物业费价格不相符，被告有权要求减收物业费，本院根据原告的物业服务质量情况，酌定被告按物业费的半价向原告交纳物业费。同时，因原告提供的物业服务存在质量问题，故对原告要求被告支付物业费违约金的主张不予支持。关于电梯费，电梯系房屋的共用设施，由业主共同使用，电梯费是用来维护电梯的运行和使用价值，被告拒付电梯费，损害了业主的共同利益，被告以未使用电梯为由拒不交纳电梯费，于法无据，于理不符，本院不予支持。故本院对原告要求被告支付电梯费的诉讼请求予以支持。关于生活垃圾处理费，该项费用系原告代有关部门向被告告收取的，被告没有理由拒绝交纳，本院对于原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告向被告主张电梯费和生活垃圾处理费的违约金问题，因原、被告双方在物业服务合同中，只对物业费产生的违约金进行了约定，而未对电梯费、生活垃圾处理费产生的违约金问题进行约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：
一、被告李哲伦于本判决生效后十日内向原告长春博文物业管理有限公司给付物业费3826.5元、电梯费2070元、生活垃圾处理费483元，合计6379.5元。
二、驳回原告长春博文物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期限履行给付义务，给付人应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费104元（原告已预交），由被告李哲伦负担54元，原告长春博文物业管理有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
代理审判员 史永举
二〇一六年九月三日
书 记 员 王心钰