吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
(2016)吉0602民初1035号
原告：白山市富民物业服务有限公司。
住所地：浑江区红旗街富民小区7号楼裙房204室。
机构代码：912206017593353590
法定代表人：王春发，该公司总经理。
委托诉讼代理人：刘培华，该公司法律顾问。
被告：徐洪楠，个体业户，住白山市。身份证号：×××
原告白山市富民物业服务有限公司诉被告徐洪楠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马恩鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告白山市富民物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘培华、被告徐洪楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告所有的富民小区8号楼1-10号门市房屋属非住宅房屋，建筑面积为180.74平方米，现被用于经营车神调漆行。被告拖欠从2011年1月至2016年5月的物业费11745.50元，经原告多次催缴，但被告均以种种理由拒绝缴纳，严重影响该楼的正常维护和使用，给原告的正常物业管理工作带来不便。现原告根据《物业管理条例》等规定诉至法院，请求依法判令被告给付所欠物业费。
被告辩称：被告不交物业费的理由是二楼房屋严重漏水。被告是2008年买的房屋，2010年发现漏水，被告多次找原告单位协商要求维修，原告单位派人去查看多次，负责人王晓华答复是无法修复。故被告交纳物业费至2010年年末，该房至今仍漏水。
经审理查明：原、被告于2007年12月20日签订了一份《城市住宅小区物业管理合同》，主要条款约定被告所有的富民小区8号楼000110号、面积为180.74平方米的私有门市房由原告提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1.10元。业主进户门以内的部位为自用部位，其修缮与维护责任由产权人（使用人）承担。产权人（使用人）也可以委托物业公司进行修缮，所需资金由委托人负担。小区房屋的共用部位及公用设施（如屋面、楼梯间、走廊、上下水管网、配电箱等）由物业公司统一管理和维修。修缮资金由提留的房屋维修基金中支付，不足部分，由房屋的产权人按建筑面积比例分摊。产权人不得拒缴修缮费用。被告于2016年5月16日收到原告发送的催缴物业费通知，该通知载明被告拖欠从2011年1月至2016年5月的物业费11745.50元。前述费用被告未交纳。涉案房屋客厅内棚顶、墙体部分面积发霉，被告自述系走廊内供水、供热管道所致。内部朝北一处窗台周围墙台发霉，被告未报修。
上述案件事实，有经过庭审质证的催缴物业费回执、《城市住宅小区物业管理合同》、照片、以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。
综上所述，本院认为，根据原、被告所签订的物业服务合同和被告当庭自述，室内部分属于被告自用部分，走廊系共用部位，但供水、供热管道非原告维护范围，如该两种管道漏水、漏汽致被告室内客厅内棚顶、墙体部分面积发霉，被告应以供水合同、供热合同为依据，向供水、供热部门主张权利，而非以此作为拒交物业费的抗辩事由。至于窗台周围墙体发霉问题，如在房屋保修期内，被告应向开发单位主张权利，如已超保修期，须自行负责修理。故被告欠交物业费无合法依据，应承担违约责任。原告自行降低约定的收费标准，系自主行使权利，本院予以尊重。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：
被告徐洪楠于本判决发生法律效力后立即给付所欠原告白山市富民物业服务有限公司的物业费11745.50元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费92元减半收取，由被告承担46元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 马恩鹏
二〇一六年九月十九日
书记员 朱雪莲