吉林省东丰县人民法院
民事判决书
（2015）东民初字第2839号
原告东丰县农村信用合作联社。
法定代表人王立鹏。
委托代理人姜晓峰。
被告李家仲。
原告东丰县农村信用合作联社与被告李家仲金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理，原告委托代理人姜晓峰到庭参加诉讼，被告李家仲经本院公告传唤未到庭。本案现已缺席审理终结。
原告东丰县农村信用合作联社起诉称：被告李家仲于2013年3月18日向原告申请个人循环额度借款，经我社审查授权循环额度贷款35万元，额度有效期限3年，被告李家仲用坐落于东丰县东丰镇兴隆街李家仲开发楼7栋1-1（房屋编号：040480070001001号）及房屋国有土地使用权[土地使用权证号：东国用（2008）第042109708号]为贷款提供抵押担保，担保范围贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及为实现债权支付的各项费用。为此，双方办理了抵押登记手续,即办理了房屋他项权证及土地他项权证。
2013年3月18日原告与被告签订《吉林省农村信用社个人循环额抵押贷款借款合同》，并与被告签订《吉林省农村信用社个人额度借款最高额抵押合同》、《吉林省农村信用社个人额度借款支用单》。约定被告向原告借款35万元，借款期限12个月，循环额度期限3年，借款用途流动资金，月利率为7‰ ，还款方式为按月结息到期还本，贷款到期日为2014年3月20日。2014年3月24日被告按合同如期偿还此笔贷款，原告于2014年3月25日向李家仲发放贷款35万元，被告于2014年3月25日向我社再次申请流动资金借款35万元，经我社审查通过并与被告签订《吉林省农村信用社个人额度借款支用单》约定借款金额35万元，借款期限为2014年3月25日至2015年3月24日，利率为7.175%，还款方式为按月结息到期还本。并于当日将贷款35万元全部转入被告李家仲提供账户中（户名李家仲、账号×××、开户银行大兴信用社）。贷款发放后被告除第一个月按时结息外剩余月份均未按合同要求结息，现原告诉讼到法院请求如下：一、要求被告李家仲立即偿还原告借款本金35万元，并按合同约定支付利息及罚息；二、请求确认原告对被告李家仲抵押的门企楼及该楼占用的商业用地享有优先受偿权；三、要求被告李家仲承担案件诉讼费用。
被告李家仲未向本院提交答辩意见。
经审理查明，2013年3月18日，原告东丰县农村信用合作联社与被告李家仲签订了《吉林省农村信用社个人额度借款合同》。双方约定，原告向被告提供额度为人民币35万元借款，借款额度有效期从2013年3月18日起至2016年3月17日止，在额度有效期间内，被告对借款额度可以循环使用，只要被告未偿还合同项下的借款本金金额不超过借款额度，被告可以连续申请借款，但被告所申请的借款金额与未偿还借款本金不得超过借款额度。借款利息为月利率7‰，贷款逾期罚息为贷款利率上浮50%。
2013年3月18日，原、被告签订了《吉林省农村信用社个人额度借款最高额抵押合同》，被告用自有位于东丰县东丰镇兴隆街李家仲开发楼7栋1-1号门企房屋（房屋面积：91.44平方米，房屋所有权证号：东丰房权证东丰镇字第SY013836号）及该房屋所占用的国有土地使用权[土地面积：13.92平方米，土地使用权证号：东国用（2008）第042109708号,土地用途：商业用地]为双方签订的《吉林省农村信用社个人额度借款合同》（主合同）形成的债权提供最高额抵押担保。该抵押合同写明，最高额抵押担保的范围为主合同项下全部债务，包括被告支用的借款本金及利息（含复利和罚息）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用等；最高额抵押项下担保责任最高限额为人民币35万元；最高额抵押的债权确定期间为主合同约定的借款额度有效期间。此前，即2013年3月11日，原、被告在东丰县房屋产权交易中心对被告抵押的房屋办理了他项权证（房屋抵押登记手续），他项权证号为：东丰房他证东丰镇字第TX003199号；2013年3月13日，双方又在东丰县国土资源局办理了抵押土地使用权的他项权证（土地使用权抵押登记手续），他项权证号为：东他项（2013）第042100064号。
2013年3月18日，原、被告签订了个人额度借款支用单，被告向原告借款35万元，借款期限为12个月。借款到期后，被告向原告偿还了借款本金及利息。2014年3月25日，被告继续向原告借款人民币35万元，并与原告签订了个人额度借款支用单，借款支用单写明贷款逾期的，罚息利率为贷款利率上浮50%，借款期限12个月。借款到期后，被告未能向原告偿还借款本金及利息。现原告诉讼来院要求被告还款并请求确认对被告提供的抵押物享有优先受偿权。
在质证过程中，原告向本院提交了如下证据：
证据一、原、被告于2013年3月18日签订的《吉林省农村信用社个人额度借款合同》；
证据二、原、被告于2013年3月18日签订的《吉林省农村信用社个人额度借款最高额抵押合同》；
证据三、原、被告签订的《吉林省农村信用社个人额度借款支用单》；
证据四、被告于2014年3月25日签字确认收到借款35万元的贷款凭证；
证据五、被告抵押房屋所有权证及房屋占用国有土地使用权证；
证据六、东丰县房屋产权交易中心出具的被告向原告抵押房屋他项权证；
证据七、东丰县国土资源局出具的被告向原告抵押房屋占用土地他项权证。
上述证据均为复印件。
本院认为，被告李家仲于2014年3月25日向原告东丰信用联社继续借款35万元后，未能偿还借款本金及利息，应当向原告承担继续还款责任。2013年3月18日，原、被告为保证双方签订的《个人额度借款合同》能够得到履行，另行签订了《个人额度最高额抵押合同》并办理了不动产抵押登记手续，被告将自有的门企房屋和所占用的商业用地使用权抵押给原告进行担保，最高限额为人民币35万元，则原告有权在被告不履行债务时，依法对抵押物折价或者拍卖、变卖的价款在35万元限额内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第八十三条之规定，判决如下：
一、被告李家仲于本判决生效后立即偿付原告东丰县农村信用合作联社借款人民币35万元及利息（以35万元为本金，从2014年3月25日至2015年3月24日按照月利率7‰计算利息，从2015年3月25日开始至本判决生效时止按照月利率10.5‰计算利息）；
二、原告东丰县农村信用合作联社对被告李家仲抵押给原告的位于东丰县东丰镇兴隆街李家仲开发楼7栋1-1号门企房屋（建筑面积：91.44平方米，房屋所有权证号：东丰房权证东丰镇字第SY013836号）及该房屋所占商业用地使用权[土地面积：13.92平方米，土地使用权证号:东国用（2008）第042109708号]经依法折价或者拍卖、变卖后所得价款在35万元范围内对偿付上述第一项判决中借款本金及利息享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7180元及公告费600元（均由原告垫付），由被告李家仲负担，此款于本判决生效后立即执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审 判 长 刘云山
审 判 员 马立娜
人民陪审员 张 琳
二〇一六年六月三日
书 记 员 苑莲月