吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
（2015）浑民二初字第970号
原告：徐嘉琪，住白山市。
委托代理人：林曦，系原告母亲，住白山市。
委托代理人：秦建发，吉林行远律师事务所律师。
被告：白山市广泽房地产开发有限公司。
住所：浑江区浑江大街135号。
法定代表人：张丽红，董事长。
委托代理人：张兰，吉林诚元律师事务所律师。
原告徐嘉琪诉被告白山市广泽房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建军独任审判，公开开庭进行了审理，原告徐嘉琪的委托代理人林曦及秦建发、被告委托代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月15日，原、被告签订《内部认购协议书》一份，该份协议约定：原告购买被告开发建设的广泽购物中心3幢1单元2104号房屋、建筑面积共133平方米、房屋单价为4150元每平方米。原告当日支付了60%的房款331950元。2013年9月3日，原、被告又签订一份《车位租用协议》，该协议约定原告租用车位40年，租金150000元。因被告擅自更改设计并增加一层商业用楼，导致全部业主所购房屋错层。该房屋直至2015年5月7日才组织验收，至今未在住建局部门备案，已延期10个月未交付。综上所述，被告违反合同约定，存在商业欺诈，违反相关法律规定，故诉至法院，请求：一、依法判令解除原、被告签订的《内部认购协议》和《车位租用协议》；二、判令被告返还给原告交付的房款339150元和车位租用费用，并按原告所交房款的同期银行贷款利息赔偿原告损失；三、判令被告双倍返还车位租金300000元；四、诉讼费由被告承担。
被告辩称：一、原告要求退房的理由不能成立。1、原告称“被告擅自增加一层商业用楼，导致所有业主购买的房屋上移一层，即错层”，据此要求解除《内部认购协议书》。本案中被告开发、建设涉案房屋是严格按照审批的规划设计进行的，并没有擅自增加楼层，不存在原告所述的上述违规行为。在现实生活中，人们选择楼层位置无非考虑到空气质量、采光度、风景、出行方便等因素。在本案中，被告最初对广泽国际购物中心进行认购时，预计建筑层数为29层，总层高为99.4米，其中1-4层为购物中心，层高为23.9米、5-29层为住宅。后来，经设计单位设计、规划部门审批并实际建设的建筑物为30层，其中1-5层为购物中心，6-30层为住宅，1-5层高高度与原来1-4层高度一样，都是23.9米，总楼高也还是99.4米，从中可以得出，住宅还是从23.9米开始建设的，只是由于商铺多了一层，整体的楼层号发生变化，其实每户住宅的位置不变。本案中，被告欲实际交付的房屋与原告认购的房屋是一个房屋，房屋的空气质量、采光度、风景及出行等方面不发生变化，当然不影响原告居住、使用房屋，故被告完全按照双方约定建设及交付房屋，并没有违约。2、原告称“商品房至今没有验收合格，未到住建局质监站做备案登记属于不合格产品，存在延期交付，根据相关规定买受人提出退房及赔偿”。本案中，被告通知原告并欲向其交付、使用的商品房已于2014年12月31日验收合格，符合交付条件。不仅如此，被告在2014年末到2015年1月统一通知所有业主交付房屋及办理入住，在其他业主起诉被告的诉状中均有体现，原告接到通知后无正当理由拒绝办理房屋入户手续，原告应自行承担不利后果。二、关于解除《车位租用协议》的问题。原、被告签订的《车位租用协议》真实、合法、有效，双方应当按照合同约定履行，且本案没有导致该协议解除的情形发生，故原告提出解除前述协议无事实、无依据。不仅如此，车位是向社会公开出租的，不只包括商品房业主。因此就算前述协议解除，也不必然导致《车位租用协议》解除。综上，原告要求解除《内部认购协议》及《车位租用协议》并提出赔偿损失的理由不能成立，应依法驳回。
经本院审理查明：被告白山市广泽房地产开发有限公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2011年底，被告对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。2012年5月2日，白山市发改委做出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。
2012年2月15日，原、被告签订《内部认购协议书》一份，该份协议约定：原告购买被告开发建设的广泽购物中心3幢1单元2104号房屋、建筑面积133平方米、房屋单价每平方米4150元，总金额551950元。原告于签约当日支付了60%的房款331950元，被告向原告出具房屋首付款331950元收据一份。
2013年9月3日，原、被告又签订一份《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》，该协议约定原告租用被告的车位，车位号为083A号，该车位使用权价格为150000元，租期40年，自2014年12月31日起至2054年12月31日止。该协议还约定：“本协议为双方签署的《内部认购协议书》或《商品房买卖合同》的附属合同，如上述《内部认购协议书》或《商品房买卖合同》失效或终止，本协议书亦自动失效或终止”。原告于签约当日交付车位全款150000元，被告向原告出具车位全款150000元收据一份。
2014年12月该综合楼竣工，实建楼层30层，1-5层为商业用楼，6-30层为住宅。2015年5月7日，该综合楼经验收为工程质量合格，资料齐全。被告在综合楼竣工后，拟向原告交付房屋为3幢1单元2204室，原告为此拒绝接收房屋，至今未办理入户手续。
另查，被告白山市广泽房地产开发有限公司于2013年10月24日办理了广泽国际购物中心商住综合楼《商品房预售许可证》。
以上案件事实有原告起诉、被告答辩、双方当庭陈述及经庭审质证的双方签订的《内部认购协议书》及《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》、房款及车位款收据、广泽国际购物中心详规平面图、验收报告等证据在卷为凭，足资认定。
另，依原告诉讼财产保全申请，本院于2016年6月24日作出（2015）浑民二初字第970-1号民事裁定书，裁定对申请人徐嘉琪与被申请人白山市广泽房地产开发有限公司于2012年2月15日签署《内部认购协议书》中所涉的广泽国际购物中心3幢1单元2104号房屋（错层后该房屋为3幢1单元2204号房屋，房屋产籍号为03-0034-0242-0067-082202，建筑面积为128.78平方米，测绘套内使用面积96.52平方米）一处予以查封。查封期限为二年（自2016年6月24日起至2018年6月23日止）。查封期限届满前，如需要继续查封，申请人应向本院提出延长查封期限申请，否则查封效力自动解除。在查封期间，未经本院允许，不得将该房屋对外转让、抵押。
申请人提供担保人林曦、徐彬夫妻共同共有的房产两处（房权证号为白山房权证白BQ字第079052号、房屋所有人登记为徐彬、房屋坐落于八道江区东兴街、幢号0036、房号020501、建筑面积99.88平方米住宅一处；房权证号为白山房权证白BQ字第011139号、房屋所有人登记为林曦、坐落于板石三工地街、幢号3614、房号201、建筑面积64.23平方米住宅一处）作为财产担保，本院作出（2015）浑民二初字第970-2号民事裁定书，裁定对申请人的担保人林曦、徐彬夫妻共同共有房产两处（房权证号分别为白山房权证白BQ字第079052号、房权证号为白山房权证白BQ字第011139号）予以查封。查封期限为二年（自2016年6月24日起至2018年6月23日止）。查封期限届满前，如需要继续查封，申请人应向本院提出延长查封期限申请，否则查封效力自动解除。在查封期间，未经法院允许，不得将该房屋对外转让、抵押。
综上所述，本院认为，被告已于原告起诉前办理了《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，原、被告于2012年2月15日签订的《内部认购协议书》合法有效。
原、被告双方虽未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《内部认购协议书》对原告所购买商品房的楼层、房号、面积、单价均做出了详细约定，现原告按约定交付部分房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，原、被告签订的《内部认购协议书》应认定为是双方签订的商品房买卖合同。
因原告购买的商品房为21层2104室房屋，被告现实际施工建设工程的商铺部分增加了一层，按实际楼层数自底向上数，能够交付给原告的房屋为22层2204室。原告因此拒绝接收该房屋。被告提出“拟交付原告房屋除房间号外，其楼层高度、位置等均与《内部认购协议书》约定房屋一致，为同一房屋。本案争议标的的建筑项目总高度为99.4米，其中分为住宅和商业两部分。其中住宅高度为75.5米，商业部分高度为23.9米。根据专业设计机构提供的设计方案，无论是签订合同时的29层设计还是在规划局备案的30层设计，住宅高度、面积及户数均未进行变更。30层设计方案主要是将高度23.9米的商为部分从以前的4层变更为5层，该变更主要是针对商业部分的变更，与住宅部分无关。原告在《内部认购协议书》中认购的21层为住宅部分的17层，在30层设计方案中，拟交付原告的22层亦位于住宅部分的第17层，属同一楼层、同一房屋。据此可以确定《内部认购协议书》中约定的房屋与被告实际交付的房屋为同一房屋。被告已按合同约定通知原告办理入户，不存在违约行为”的答辩意见，因原、被告签订协议的时间为2012年2月15日，被告经规划部门审批的时间为2012年12月5日。从订立合同的时间看，原告购买被告房屋时，被告并未完成设计变更审批，但被告在设计变更后未履行通知义务，故被告仍应按协议约定向原告交付约定的房屋21层2104号房屋，但在工程项目竣工后，被告拟向原告交付的按实际楼层数为22层2204室房屋。现被告提出设计变更前的29层与变更后的30层在住宅层面无变化与原告无关的答辩意见，本院不予采纳。故被告不能向原告交付约定的21层2104室房屋的行为致使原告的合同目的不能实现，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告主张解除合同并返还房款331950元及自原告交款之日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。
原、被告签订的《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》约定：“本协议为双方签署的《内部认购协议书》或《商品房买卖合同》的附属合同，如上述《内部认购协议书》或《商品房买卖合同》失效或终止，本协议书变自动失效或终止”，故主合同《内部认购协议书》解除，从合同《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》亦应解除。又因原告主张被告存在欺诈行为，按《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，租赁合同最长时限为20年，超过部分无效，故原告主张双方签订的车位租用协议约定租赁期限为40年系欺诈行为，被告应双倍返还车位款无法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告除返还车位款外，还应承担自原告交款之日起至款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、解除原告徐嘉琪与被告白山市广泽房地产开发有限公司于2012年2月15日签订广泽国际购物中心3幢1单元2104号房屋《内部认购协议书》；解除原告徐嘉琪与被告白山市广泽房地产开发有限公司于2013年9月3日签订广泽国际购物中心083A号车位《广泽国际购物中心项目车位租用协议书》。
二、被告白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还原告徐嘉琪购房款331950元，并自2012年2月15日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告白山市广泽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还原告徐嘉琪车位租用款150000元，并自2013年9月3日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11620元减半收取，由原告承担750元，由被告承担5060元。
保全费3280元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 张建军
二〇一六年六月二十四日
书记员 张婷婷