吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
(2014)浑民二初字第662号
原告王昌艳，女，1953年2月8日生，满族，北海殿（旅店）负责人，住浑江区新建街前四委一组。
委托代理人卜凡文，白山市法律援助中心律师。
被告胡艳函，女，1979年3月4日生，汉族，无职业，住浑江区金河小区二号楼一单元。
委托代理人梁修军，男，1979年9月15日生，汉族，无职业，住浑江区金河小区二号楼一单元。
委托代理人张兴伟，吉林万秋律师事务所律师。
原告王昌艳诉被告胡艳函租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李栋独任审判，公开开庭进行了审理，原告王昌艳及其委托代理人卜凡文、被告胡艳函委托代理人梁修军、张兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告将位于浑江区桃源街大阳城的一至二楼，建筑面积约130平方米的房屋经对外公开招租，原告与被告取得联系。原告与被告2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋租赁给原告方使用，原告方承租的用途为经营用房，合同中对双方之间的权利义务进行了约定。合同签订后原告在接受房屋后进行了初步检查，雪白的墙，房间设计合理，使原告增加10个客房，合同签订后，原告即向被告交付了履行保证金2200.00元及租金15600.00元，5月客房全部满员，6月几场大雨，客房、走廊大面积漏水，导致住户全部退房，每间客房造成损失1000.00元，为此原告多次与被告电话沟通，但始终无结果，因此造成原告方至今客房不能入住，导致原告签订该房屋租赁合同的目的不能实现，原告9月15日再次电话通知被告胡艳函和丈夫梁修军解除该合同。综上，由于原告从房屋租赁合同签订之日至起诉时已经五个多月时间了，但关于涉案房屋漏水的问题一直没有得到解决，原告方无法实际使用该房屋，更不能用于经营房屋，已经造成原告方合同目的无法实现。诉讼请求：1、解除原、被告2014年4月22日签订的《房屋租赁合同》；2、依法判令被告返还原告租金9750.00元和履约保证金2200.00无；3、依法判令被告赔偿原告损失，赔偿原告搭建的外挂阳台所产生的材料费2000.00元、人工费2400.00元；4、依法判令因被告提供的房屋无法正常经营，给原告带来的经营损失36500.00元。
被告辩称：1、答辩人按照协议约定履行了交付租赁房屋的义务，原告单方请求解除与答辩人签订的租赁协议没有事实和法律依据。原告诉称所租赁房屋大面积漏雨，与事实不符。其主张客房损失没有证据。2014年9月24日，原告找到我方说昨晚下雨后，房屋仍出现大面积漏水，我方找了防水施工人与其一同来到现场，并要求原告找了律师到场，可是进入房间后，除了原告放在凳子上的盆里有点水外，整个房顶棚面全是干的，没有任何渗漏现象。答辩人要求原告对双方现场勘查结果签字确认，遭到拒绝，后做防水的师傅要求原告的律师签字，因原告阻止，该律师只是在防水求证书上签了“百货律师”，而没有签律师本人名字。依据双方签订的《租房协议》第一条“租房期间一切费用都归原告方负责。”原告的请求没有事实和法律依据。2、答辩人依照协议约定，履行了交付房屋的义务，原告请求判令答辩人返还其租金9750.00元和履约保证金没有事实和法律依据。3、原告搭建的外挂阳台材料费、人工费是其经营投入成本，按照合同约定该笔费用无论租房协议是否有效，都应由原告自行承担，与答辩人无关。4、原告主张赔偿其经营损失，没有事实依据，也没有证据证明，该请求不应得到支持。
经本院审理查明：2014年4月23日，原告作为乙方，被告作为甲方双方签订《租房协议》一份，协议约定:甲方将房屋出租给乙方，经双方协商，签订以下协议：1、甲方将房屋出租给乙方，每年租金为15600.00元。实行上缴租，租用期间一切费用（如电费、水费、物业费、取暖费、卫生费、维修费、燃气费等一切费用）都归乙方所交，乙方负责房屋的一切事宜，(如甲方不负责任何事宜和费用)乙方所交费用的票据交房费时都给甲方（如没有票据按票据的金额收取现金，等找到票据后再返还现金），如有拖欠房租和其他费用（每日按月租金的0.2%收取滞纳金），如一个月后还没有交齐费用的，甲方有权解释合同，并扣留保证金，收回房屋，乙方负责一切损失。2、乙方需交甲方保证金2200.00元。3、终止合同时，乙方不得拆除或改动房屋的各种设施（包括装修）。乙方对房屋的装修和各种配套设施都归甲方所有，如有损坏或丢失的，甲方将扣留保证金，乙方还需等价赔偿，恢复原貌。乙方装修房屋的一切设施都归甲方所有。如乙方要续租需提前三个月和甲方协商。4、乙方租期为3年，如遇到拆迁和政府行为，合同将终止，乙方必须无条件配合甲方，做好一切事宜，及时无条件搬出房屋归还甲方（租用期间必需合法经营，开业前乙方必需手续齐全合法）。营业执照、消防、工商等一切手续都需齐全还应复印一份给甲方留存，才可开业。乙方租用期间不得转租、转借，如乙方有违反甲方的各项规定或违法行为，甲方有权解除合同，收回房屋并扣留保证金，乙方负责一切损失。《租房协议》落款处原、被告签名按印。
原告于2014年4月10日向被告交纳门市房抵押金2200.00元、2014年5月1日至10月30日半年房租7800.00元；2014年4月22日向被告交纳2014年11月1日至2015年4月30日租金7800.00元。被告均出具了收据。
原告取得租赁房屋后，用于经营公寓。自6月进入雨季后，租赁房屋开始漏水。原告多次向被告反应房屋漏水事宜，被告找到给其制作防水工程的崔耀武进行维修。现因租赁房屋漏水，房间内存在顶棚长毛、发黑、墙皮脱落等现象。
以上案件事实有《租房协议》、电话录音、视频、赵世义证人证言及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，原告与被告签订《租房协议》，原告取得租赁房屋的用途系作为经营公寓，现因该房屋存在雨天漏水、房间内存在顶棚长毛、发黑、墙皮脱落等现象，不适用于经营公寓。原告诉讼请求解除《租房协议》，根据《中国人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，现因被告提供的租赁房屋存在漏水现象，致原告签订租赁合同的合同目的不能实现，原告该请求，本院依法予以支持。
被告主张，租赁房屋不存在漏水，但提供的证据不能证明该主张，原告方提供的证人赵世义关于其2014年9月入住原告经营的公寓，见证原告租赁的房屋存在下雨漏水现象的证言，及租赁房屋内部场景的视频资料，能够证明，该房屋存在漏水现象。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告主张租赁房屋不存在漏水，本院不予支持。
原告诉讼请求被告返还7个半月的租金9750.00元，及履约保证金2200.00元，根据《中国人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告返还原告自2014年12月1日至2015年4月30日期间的房租6500.00元及履约保证金2200.00元为宜。
原告诉讼请求，被告赔偿搭建的外挂阳台所产生的材料费2000.00元、人工费2400.00元。因双方签订的《租房协议》第3条约定：“终止合同时，乙方不得拆除或改动房屋的各种设施（包括装修）。乙方对房屋的装修和各种配套设施都归甲方所有，如有损坏或丢失的，甲方将扣留保证金，乙方还需等价赔偿，回付原貌。乙方装修房屋的一切设施都归甲方所有。”根据《中国人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原告该主张，本院不予支持。
原告诉讼请求，因被告提供的房屋无法正常经营，给原告带来的经营损失36500.00元。因原告提供的证据不能证明该损失，该请求本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告胡艳函于本判决生效之日起五日内返还原告王昌艳房租6500.00元及履约保证金2200.00元，合计8700.00元。同时原告王昌艳于本判决生效之日起五日内自租赁的房屋内腾迁，将房屋返还给被告胡艳函。
二、驳回原告王昌艳的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”的规定，支付迟延履行金。
案件受理费1122.00元减半收取，由原告承担536.00元，由被告承担25.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 李 栋
二零一五年 一 月八日
书 记 员 杨文博