吉林省白城市洮北区人民法院
民事判决书
(2015)白洮市民初字第328号
原告朱燕。
委托代理人丁延生，现住白城市。
被告张力东，现住白城市。
被告王军。
被告张力军，系个体，现住白城市。
委托代理人孙凯，系吉林飞达律师事务所律师。
被告冯玲，现住白城市。
被告朱连君。
原告朱燕诉被告张力东、王军、张力军、冯玲、朱连君确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员刘景林担任审判长，审判员张璐、人民陪审员岳彩红参加的合议庭，公开开庭进行了审理，第一次开庭原告及委托代理人、被告张力军及委托代理人、被告王军到庭参加了诉讼，被告张力东、冯玲、庞大勇、张坤经传票传唤无正当理由未到庭。原告撤回对被告庞大勇、张坤的起诉，被告王军申请追加朱连君作为被告参加诉讼。第二次开庭原告及委托代理人、被告张力军及委托代理人、被告朱连君到庭参加了诉讼，被告张力东、王军、冯玲经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年7月8日与张力东、张力军、庞大勇共同出资购买了争议的房屋，位于白城市青年北大街42号351平方米的平房，我们四方并签订了“合资购房协议书”，根据该协议的约定，该房屋登记在庞大勇的名下，但此房屋属于原告与被告按份共有。现被告在原告不知情的情况下，于2013年9月26日签订协议书，擅自将房屋出售给被告张力军、冯玲，原告认为，被告私自买卖房屋的行为违反了我们各方于2009年7月8日签订的“合资购房协议书”中就权利、义务转让的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，属于无权处分，其行为严重侵害了原告的合法权益。故要求确认被告王军及被告张力东与张力军、冯玲于2013年9月26日签订的房屋买卖协议书无效，并确认原告为该争议房屋的按份共有人；确认该房屋所属的土地使用权的归属；要求被告承担本案诉讼费。
被告王军辩称，在本案被告都在场的情况下，原告父亲朱连军给原告打电话，说争议房子要卖给张力军。这是大伙都同意的，买卖协议有效。
被告张力军辩称，我原始占有房屋份额的三分之一，2013年9月26日，我将共有份额转让给王军、张力东、朱燕，原告父亲代表原告签字，2013年10月2日张力东、朱连军、王军和原告达成分房协议，王军、张力东各占33.33%，朱连军与原告占的份额各是16.6%，足以说明原告知道2013年9月26日的协议存在，与原告说法自相矛盾；张力军没有退出共有人身份的时候房屋的修缮、出租、贷款，原告的行为都由其父亲代表；我已经占有房屋两年之久，原告从未提出异议，诉争的协议是有效的，是原告真实意思表示，其父亲是表见代理。朱连军当场给原告打的电话，我们都在旁边；王军是产权共有人，不是庞大勇、张坤的代理人；2013年9月26日协议有原告父亲签字；土地使用权是由国土资源局办理产权时一并批准转让的，请求驳回其诉讼请求。
被告朱连君辩称，原告所述事实正确，房屋买卖协议无效。
被告张力东未递交书面答辩意见。
被冯玲未递交书面答辩意见。
根据原告的起诉和被告的答辩，本院归纳本案的争议焦点为：位于白城市青年南大街的房屋所有权归属；该房屋所属的土地使用权的归属；2013年9月26日的房屋协议是否有效。
原告向本院提交了如下证据：
1、2013年9月26日的协议书复印件一份。证明被告无权处分该争议的房屋，此协议是无效的，不具有任何法律效力；证明该协议中的甲乙双方按照该协议的约定存在违约事实，即按约定第二款“本买卖协议书即无效”。
经被告王军质证，对真实性无异议，但对证明问题有异议，当时是经原告同意的。
经被告张力军质证，对真实性无异议，但对证明问题有异议，有原告父亲签字，且已经打电话通知，原告事后用实际行为，认可协议存在，没有违约事实，也不是争议焦点。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认证据证明力。
2、2009年7月8日房屋买卖合同。证明该争议房屋老房产证007748号351平方米健身房在购买的5处房产之内；原告是该房产的共同所有人之一；此时该房屋的产权共有人为张力东、庞大勇、朱燕、张力军；王军对该房屋不具有处分权；张力东未经其他共同房屋购买人授权，无权处分该争议的房产；2013年9月26日的协议是无效的。
经被告王军质证，不知道这个事。
经被告张力军质证没有异议，但对证明问题有异议，与事实相悖，可见朱连军全程办理此事。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，2009年7月8日房屋买卖合同符合法律规定，本院确认该证据证明力，但该房屋买卖合同不能证明2013年9月26日的协议的效力。
3、原告的婚姻登记档案。证明原告与被告张力东结婚登记时间为2006年2月10日，离婚登记2012年10月23日，该争议的房屋是在与张力东婚姻存续期间购买的。
经被告王军质证无异议。
经被告张力军质证无异议。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
4、2012年11月1日合资购房协议。证明原告对该房屋具有所有权，具有平等的处理权，被告在原告不知情的情况下于2013年9月26日签订的协议属于无效协议；王军不具备出卖房屋资格，不是该房屋产权共有人；此时该房屋产权共有人为张力东、庞大勇、朱燕、张力军；按照本协议第十五条约定被告人应向原告赔偿损失。
经被告王军质证，对真实性无异议，但与我无关。
经被告张力军质证没有异议，但对证明问题有异议，根据合同第十条，与后来发生的事实相悖。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
5、2013年10月2日合资购房协议。证明原告对该争议房屋具有合法的产权和所有权，具有平等的处置权；被告在原告不知情的情况下于2013年9月26日签订的协议属于无效协议，被告行为违法；2013年10月2日合资购买协议的签订被告张力东、王军否定了2013年9月26日签订的卖房协议，并确定了该协议为无效协议；2013年10月2日以后庞大勇对该房产不具有产权、所有权、处置权，此日期王军才对该房产具有产权、所有权、处置权；按照协议第十六条约定被告应向原告赔偿损失。
经被告王军质证，对真实性无异议，张力军原来银行有贷款，我替他偿还170万的贷款，我顶替了张力军，享有他的份额，张力军跟张力东、朱连军和我、朱燕协议把诉争房屋以60万元卖给张力军，其它房屋与张力军无关。
经被告张力军质证，对真实性无异议，但对证明问题有异议，原告明知张力军退股，也知道2013年9月26日的协议存在。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，2013年10月2日合资购房协议符合法律规定，本院确认该证据证明力，但该房屋买卖合同不能证明2013年9月26日的协议的效力。
6、2015年7月25日房地产股份买卖合同。证明原告此时对此争议房产依然具有产权、所有权、处置权；被告张力东、王军此时对该房产未做任何处置的事实；被告在2013年9月26日签订的协议无效；2013年10月2日签订的协议有效。
经被告王军质证无异议。除了标注的第三套，其余的四套都买了，花了720万元，现在支付了140万元，尚欠100万元。第三套已经卖给张力军了，所以不包括第三套。
经被告张力军质证有异议，因为房屋已经卖了。不能证明你们有权。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，2015年7月25日房地产股份买卖合同符合法律规定，本院确认该证据证明力，但该房地产股份买卖合同不能证明2013年9月26日的协议的效力。
7、还款协议。证明被告没履行还款义务，所以五套房屋依然属于共同共有状态。
经被告王军质证，这是买四套房产的协议，与第三套无关。
经被告张力军质证认为与本案无关。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
8、351平方米的房产的产权证（复印件），证明房屋依然为共同共有。
经被告王军质证没有异议，但对证明问题有异议。
经被告张力军质证没有异议，但对证明问题有异议。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
9、银行贷款合同。证明原三方产权共有人张力东、庞大勇、张力军，后增加朱燕为四方。把青年北大街42号主楼抵押建设银行借款510万元。按份额张力东分得85万元，庞大勇分得170万元、张力军分得170万元、朱燕分得85万元。上述情况原告离婚协议上有说明。借款时间为1年。约定各自名下的借款各自按期偿还、责任自负。2013年9月24日银行借款到期，张力军无力偿还，意向转让股权份额，同年9月27日各方协商，张力军自愿退出全部股权份额，其所欠银行贷款170万元由其妹夫王军偿还，王军成为新的股权人。占有份额比例为33.33%，即全部产权的三分之一，后来原股权人庞大勇要求退出，其所持有的三分之一股权份额，转让给张力东一半，占16.66%的份额，转让给朱连君一半，占16.66%的份额，证明份额关系发生变动。2013年9月26日，张力军仍为产权人。
经被告张力军质证贷款属实。贷款用于经营。但对原告所述有异议。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
10、股份转让协议。证明庞大勇退出股份额的事实。
经被告张力军质证无异议。我当时不知情。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
11、收据5份。证明被告张力军购房款60万元没交上，按租赁使用该房屋，收的房租钱。
经被告张力军质证有异议。需要原件，王军没提及此事，是王军写的，与我无关。收的不是我的钱。
经被告朱连君质证无异议。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
被告张力军向本院提交了如下证据：
1、2013年9月26日协议。证明由原告父亲代表原告签字。
经原告质证对真实性有异议，没有原告的签字，我不知签字是否是真实的，我不知情。该协议是无效的，无权处分原告所有的房产。
经被告王军质证无异议。
经被告朱连君质证有异议，我没签字。不是我签的。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
2、2013月9月27日协议。证明我退出股份，健身房以60万元卖给被告。
经原告质证有异议，根据第一条约定与我无关，是其私下协议，我对该协议不知情，不知真假，是其私自转让，我没有参与，转让无效。我们没收到房款。
经被告王军质证无异议。
经被告朱连君质证有异议，字是我签的。当时王军找到我，说争议房屋卖给张力军是虚假的，不这么写张力军不退股，贷款还不上，银行收房子，我们就都有损失，我才签的字。
3、起诉状。证明原告和其父亲曾起诉被告张力军，原告两年内未向被告主张权利，不合逻辑。
经原告质证有异议，我父亲没有代理我的事实；庞大勇找我才知道诉争的事实。
经被告王军质证无异议。
经被告朱连君质证有异议。我和原告没住在一起，打印时为了方便，才写的一个地址。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
4、借据2张、收据1张。证明原告父亲一直代表原告在行使权利。
经原告质证有异议，当时我没离婚，我父亲代表张力东做这些事。
经被告王军质证无异议。
经被告朱连君质证，对真实性无异议。但对证明问题有异议。我当时是为了他们共同的利益。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
5、白城佳美汽车用品有限公司营业执照、组织机构代码证、股东会决议各一份。证明诉争房屋是在2013年11月21日占用房屋的，之前没占用。
经原告质证真实性无异议，但对证明问题有异议，不能证明什么时间占用房屋的。
经被告王军质证无异议。
经被告朱连君质证有异议。营业执照是后办理的。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
被告张力军申请证人出庭作证。
证人任某某证实，2013年9月26日张力军到白城，我跟他们来溜达来了，赶上他们签协议。写协议时，张力军买351平方米房子时，我在场，张力军让朱燕签字，朱连军给朱燕电话，打完电话后，朱连军说朱燕让他全权代理。朱连君说给朱燕打电话，对方是不是朱燕我不确定，2013年9月26日下午一点半左右打的电话。
经原告质证对真实性有异议，这么大岁数记忆这么精准违背生活常理，证人实际还与被告母亲一起生活，他们是利害关系人；证人所述打电话只是听说朱连军给朱燕打电话，实际是否给朱燕打电话，证人并某某；2014年过小年的时候，我儿子到他奶奶家，即张力军的妈妈家，看见证人仍和被告母亲一起生活。
经被告张力军质证无异议。证人记某某，他之前也是原告的继老公公，与我也没有血亲关系。跟我母亲婚姻存续2年多。虽然离婚了，我们还有走动。
经被告王军质证无异议。
经被告朱连君质证有异议。没有这回事，任某某是张力军的继父，有利害关系。
经合议庭审查，证人不确定被告朱连君打电话的对方受否为朱燕，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
被告朱连君向本院提交了如下证据：
1、2013年10月10日证明一份。证明朱连君替庞大勇还85万元，朱连君和张力东共同购买33.3%的份额，我获得16.6%的份额。
经原告质证无异议 。
经被告张力军质证，其不知情。
经合议庭审查，该证据符合法律规定，本院予以确认该证据证明力。
2、收据4份共计35万元。证明我替庞大勇还170万元后，尚欠70万元，这70万元，我和张力东各偿还35万元。
经原告质证无异议。
经被告张力军质证有异议。证据为复印件。与事实不符。
经合议庭审查，该证据不符合法律规定，本院不予确认该证据证明力。
经过庭审调查，根据原告陈述、被告答辩及举证质证，本院综合评判认定事实如下：
原告与张力东原为夫妻关系、被告张力军与张力东系兄弟、张力军与冯玲系夫妻关系，庞大勇系张力东同学，与张坤系夫妻关系，被告王军系张力军妹夫，原告与被告朱连君系父女关系。2009年7月8日，张力东、张力军、庞大勇共同购买位于白城市青年北大街42号所有权证为007746、007747、007748、007749、007750五处房屋，房屋面积共计1929平方米，土地使用面积2707.34平方米。2012年10月23日，原告与被告张力东登记离婚。2012年11月1日，原告与张力东、张力军、庞大勇签订合资购房协议，约定各自享有共有五套房屋的份额，即原告享有16.666%份额、张力东享有16.666%份额、庞大勇享有33.333%份额、张力军享有33.333%份额。2013年9月27日，被告张力军将享有的房屋份额转让，退出共有人身份，被告朱连君成为房屋共有人，享有16.666%份额。2013年10月2日，庞大勇欲转让共有房屋份额，原告、张力东、朱连君、王军提前签订合资购房协议书—04，约定各自享有共有房屋的份额，即原告享有16.666%份额、张力东享有33.333份额、朱连君享有16.666%份额、王军享有33.333%份额，朱连君成为房屋按份共有人。2013年11月5日，庞大勇与王军签订股份转让协议书—01，将其享有的共有房屋份额转让给王军，庞大勇退出共有人身份，王军成为房屋按份共有人，享有33.333%共有房屋份额。2013年9月26日，张力东、王军与张力军签订协议书，将涉案房屋即位于白城市青年北大街42号所有权证号为007748，面积351平方米房屋以60万元价格转让给被告张力军。庭审中，原告出示的协议书无朱连君的签名，而被告张力军出示的协议书有朱连君的签名，但均无原告在协议书上签名。被告张力军在第一次庭审中称将60万元购房款支付给朱连君了，第二次开庭又称分别给张力东、王军、朱连君各20万元，朱连君收的20万元是原告的份额。但被告张力军未提供相应证据予以证明。原告以其作为房屋共有人不知情，张力东、王军无处分权为由，要求确认房屋转让协议无效；并要求确认原告为争议房屋的按份共有人；确认其为争议房屋占有土地的共同使用人。
另查明。涉案房屋登记在庞大勇名下，现由被告张力军占有使用。
本院认为，原告系争议房屋的按份共有人，享有16.666%份额。其他共有人未与原告协商并经其同意将争议房屋转让。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”原告主张房屋买卖协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。原告请求确认其为该房屋的按份共有人和土地共同使用人。2013年9月26日房屋买卖协议书签订之前，原告系争议房屋的按份共有人和土地共同使用人，原告现在是否为房屋共有人及房屋占用土地共同使用权人，要依据房屋买卖协议是否履行完毕及房屋所有权变动情况决定。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”从本案庭审看，被告张力军未提供证据证明其支付了购买争议房屋的价款，房屋权属亦未发生变动，故可以认定该房屋买卖协议书未履行或未完全履行，原告仍是该房屋按份共有人，根据相关法律规定，原告同时系该房屋占用土地的共同使用权人。
综上，本院为维护当事人的合法权益，依据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：
一、原告系位于白城市青年北大街42号所有权证号为007748，面积351平方米房屋的按份共有人及该房屋占用土地共同使用权人；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1000.00元，原告承担500.00元，被告张力军承担500.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审 判 长 刘景林
审 判 员 张 璐
人民陪审员 岳彩红
二〇一六年七月二十日
书 记 员 张莉欣