吉林省珲春市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉2404民初494号
原告(反诉被告):中国人民解放军65811部队。
法定代表人：杨丛，团长。
委托诉讼代理人：刘宁涛，该部队营房部股长。
委托诉讼代理人：薛彦玲，吉林何晓明律师事务所律师。
被告（反诉原告）:汪树波，男，汉族，1976年2月20日生，个体工商户，户籍所在地：吉林省珲春市。
委托诉讼代理人：邱晓红（系汪树波妻子），女，汉族，1977年4月5日生，住吉林省珲春市。
原告中国人民解放军65811部队（以下简称65811部队）与被告汪树波租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告65811部队的委托诉讼代理人刘宁涛、薛彦玲，被告汪树波及其委托诉讼代理人邱晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
65811部队向本院提出诉讼请求：1.判令汪树波支付房屋租金111400元及利息（自2015年1月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）；2.诉讼费用由汪树波承担。事实和理由： 2013年1月5日，65811部队与汪树波签订《房屋租赁合同》，约定65811部队将位于珲春市八一小区1号楼8号、9号504.86平方米的门市租赁给汪树波使用，租赁期限为3年（自2013年1月1日起至2015年12月31日止），房屋租金单价每平方米300元，总额为454374元，租期内支付租金的时间及金额为2013年1月4日支付151458元，2014年1月4日支付151468元，2015年1月4日支付151458元，租赁期内取暖费由65811部队承担。同时双方约定，如汪树波未按时支付租金，应以租金总额的10%支付违约金，同时每逾期一日按日租金的2倍支付滞纳金。现汪树波拒绝支付2015年1月4日的应付租金151458元，故扣除2015年度的取暖费20058元，扣除2015年2月、3月汪树波停业期间的租金损失2万元，汪树波应付租金为111400元。
汪树波辩称，我不同意支付房屋租金及利息，因为在2014年11月16日，65811部队无端向我发出通知，要求提前终止租赁合同，收回房屋，迫于无奈我暂时停业两个月，后因停业给我造成巨大损失，重新恢复了经营。2014年9月中旬，65811部队再次采用切断供热系统的方式，强行阻止正常经营，故只能再次停业至合同期满。我一直按照合同约定履行义务，并支付租金，但65811部队违约在先，影响经营给我造成巨大停业损失。因65811部队违约在先，我对支付租金享有先履行抗辩权，况且在我恢复正常营业后，多次向65811部队交纳租金，但65811部队无正当理由不受领。我在履行合同过程中无过错，无违约行为。综上，我不应向65811部队支付租金和利息，应驳回其诉讼请求。
汪树波向本院提出反诉请求：2013年1月5日，我与65811部队签订《房屋租赁合同》，约定65811部队将位于珲春市八一小区的门市房租赁给我使用，我一直按约定支付租金及使用房屋。2014年11月16日，65811部队无端向我发出通知，要求提前终止租赁合同，收回房屋，迫于无奈我暂时停业了两个月，后因停业给我造成巨大损失，重新恢复了经营。2014年9月中旬，65811部队再次采用切断供热系统的方式，强行阻止我的正常经营，因此只能再次停业直至合同期满。我一直按照合同约定履行义务，并支付租金，但65811部队违约在先，影响经营。根据双方签订的租赁合同第十条第三项约定“甲方（65811部队）违反合同提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方（汪树波）支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任”。根据上述约定，该房屋总租金454374元，65811部队应支付总租金10%的违约金，即45437.40元，但停业给我造成巨大损失，前后一共有5个月没有经营，每个月纯收益为3万余元，共计造成了15万余元的损失。根据双方约定及法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，现实际损失远远高于双方约定的违约金，故请求判令65811部队支付违约金15万元。
65811部队对汪树波的反诉辩称：1.汪树波陈述的65811部队于2014年11月16日无端向汪树波发出通知，要求提前终止租赁合同，收回房屋与事实不符，其已认可在经营中违反程序原则，在65811部队的上级单位检查时，汪树波制作虚假合同，为应对检查，双方达成汪树波暂时停业一段时间的意见，日后继续履行租赁合同，65811部队并未在2014年11月16日对汪树波做出终止租赁合同的行为。2.汪树波陈述的2015年9月中旬65811部队强行切断供热系统的内容与事实不符，切断供热系统的原因是汪树波未按时足额支付房屋租金，同时汪树波在合同到期后不继续续订房屋租赁合同，因此65811部队才切断汪树波的供热系统。3.汪树波搬离租赁房屋非因供热系统切断，而是另行选定经营场所。4.汪树波主张经营损失无事实根据，汪树波已认定2015年2、3月份的停业是双方商定，且停止经营系汪树波的过错导致，故应由汪树波自行承担该部分的损失，对于汪树波主张的2015年10月至12月份的损失，也是由汪树波导致，切断供热系统并不影响正常使用房屋，该主张无事实根据，不应归责于65811部队，所以对汪树波主张的营运损失不应支持。
经审理查明： 2013年1月5日，65811部队与汪树波签订《租赁合同》，主要内容为“出租方（以下简称甲方）：65811部队；承租方（以下简称乙方）：汪树波。…第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于吉林省珲春市牌号为：8#、9#。2.出租房屋面积共504.86平方米。3.该房屋系出租方新竣工门市房。第三条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期共三年。自2013年1月1日起至2015年12月31日止。2.乙方向甲方承诺，租赁房屋仅为正当商业使用。3.租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。4.乙方在租赁期间必须合法经营，如出现违法经营乙方应负完全责任。第四条租金及交付方式。1.该房屋总租金为454374元。2.房屋租金为每平方米每年300元。3.房屋租金支付方式如下：第一次交款时间为2013年1月4日，金额151458元；第二次交款时间为2014年1月4日，金额151468元；第三次交款时间为2015年1月4日，金额151458元。如乙方不按规定时间交款，则甲方按租金20%的银行利率额外收取因延期缴纳租金产生的费用。第五条租赁期间相关费用及税金。1.…（2）取暖费由甲方交纳。…第八条合同的变更、解除与终止。…3.房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：…（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动。…（7）拖欠房租累计壹个月以上。…第十条甲方违约责任规定。…3.甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的10%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应承担赔偿责任。第十一条乙方违约责任的规定。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。…（4）拖欠房租累计壹个月以上的。…4.乙方如逾期支付租金，每逾期壹日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。…第十二条免责条件。1.因不可抗力原因致使合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2.因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失的，互不承担责任。3.因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4.不可抗力系指‘不能预见、不能避免并不能克服的客观情况 ’（含军队内部法规和规定而引起的原因）…第十六条本合同自双方签（章）后生效。”合同签订后，汪树波在租赁房屋内经营珲春市香满楼风味面食总汇。汪树波已向65811部队支付2013年和2014年的房屋租金。
2014年10月份，65811部队的上级部队到珲春，对出租给汪树波经营香满楼风味面食总汇的房屋进行检查时发现汪树波持有包含65811部队印章的虚假租房合同，主要内容为“出租人（甲方）：中国人民解放军65711部队。承租人（乙方）：邱晓红。…1.房屋坐落于珲春市八一小区8#、9#门市，面积共：504.86平方米。2.租金一次交10万元/年，合约3年，以现金方式交齐。如需续租乙方应提前15日通知甲方。…5.租赁期限：2013年1月28日至2016年1月28日。…出租人：王永生。承租人：邱晓红。签订日期：2013年1月28日”对此，汪树波的妻子邱晓红自述该合同是其为办理贷款自行制作的，部队印章是其用电脑导出来的，但尚未使用该合同办理贷款。
2014年11月16日，65811部队根据上级部队的要求作出通知，内容为“珲春市香满楼风味面食总汇：在沈阳军区组织的空余房地产租赁项目清查中，从你处发现了一份伪造的房屋租赁合同，由于伪造合同的行为已构成违法，符合双方合同约定的第八条‘合同的变更、解除和终止’的相关条款，经我部研究决定，于2014年12月31日起提前终止双方租赁合同，并收回租赁房屋。” 65811部队陈述当日或次日将通知书送达给汪树波，汪树波认可在2014年11月份收到该通知书，但记不清具体时间。汪树波在接到通知书后，未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，仍在该房屋继续经营。
2015年2月份，65811部队与汪树波协商暂时停业一段时间，待与上级部队协调之后继续经营，但未明确约定停业期限及其他事宜。汪树波实际停业2个月，于2015年4月份重新营业。2015年8月，65811部队要求汪树波支付租金，汪树波以65811部队未赔偿其停业2个月营业损失为由未予支付。2015年9月末，65811部队以汪树波不缴纳租金为由切断出租房屋的供暖设施。2015年10月16日，汪树波搬出租赁房屋，另选他处经营。
认定上述事实上的证据有：2013年1月5日签订的租赁合同，供水公司用户数据查询报告二份，供电公司出具的查询报告二份， 2014年11月16日65811部队出具的通知，邱晓红自行制作的租房合同，证人秦凤云、关永祥的出庭证言以及当事人的陈述。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，2013年1月5日，65811部队与汪树波签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，由于汪树波私自制作含有65811部队印章的虚假租房合同导致65811部队于2014年11月16日，根据上级部队的要求作出书面解除合同通知，定于2014年12月31日起提前终止双方租赁合同。汪树波收到该通知书后，未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力。据此，本院认定65811部队与汪树波签订的房屋租赁合同于2014年12月31日解除。65811部队主张该通知书是应付上级部队检查，合同未解除的主张，无事实依据，本院不予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方于2014年12月31日合同解除后，汪树波未向65811部队返还房屋，继续占有使用，65811部队要求其支付使用期间的房屋租金，于法有据，本院予以支持。2014年全年租金汪树波已支付，自2015年1月1日至2015年10月16日汪树波实际搬出为止，比照双方约定的租金汪树波应当支付。65811部队自愿要求扣除汪树波停业的2月、3月租金，不违反法律规定，本院予以准许。65811部队要求租金计算至2015年12月31日的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，比照双方约定的租金，汪树波应支付给65811部队房屋租金94661.25元（151458元÷12月×7.5个月）。因双方认可2015年租金151458元中应扣除取暖费20058元，故汪树波应支付给65811部队房屋租金74603.25元（94661.25元-20058元）。据此，65811部队要求汪树波支付租金111400元的主张，于法无据，本院不予支持。65811部队要求汪树波自2015年1月5日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算利息支付违约金的主张，由于双方已于2014年12月31日解除合同，故65811部队要求汪树波支付违约金的上述主张，本院不予支持。由于2014年12月31日双方签订的合同已解除，2015年2月份65811部队又与汪树波协商暂时停业一段时间，待与上级部队协调之后继续经营，但未明确约定停业期限及其他事宜，直至2015年10月16日汪树波实际搬出时，该段时间的房租金应当如何支付，双方没有明确约定，但在2015年10月16日汪树波搬出时，应当支付已使用期间的房屋租金，汪树波至今没有支付，应当自2015年10月16日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算损失。因此，汪树波应当赔偿给65811部队损失（自2015年10月16日起至实际给付之日止，以74603.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。汪树波提出65811部队通知解除合同及切断供暖设施属于违约在先，影响其经营，使其造成巨大停业损失，故其对支付租金享有先履行抗辩权，其在履行合同过程中无过错，无违约行为，不应向65811部队支付租金和利息的抗辩主张。本院认为，由于汪树波的妻子邱晓红私自制作含有65811部队印章的虚假租房合同，导致65811部队于2014年11月16日，根据上级部队的要求作出书面解除合同通知要求解除合同，对此汪树波对解除合同负有过错责任。故其上述抗辩主张，于法无据，本院不予支持。
汪树波提起反诉，要求65811部队赔偿其4个半月的营业损失15万元的问题。本案中，由于汪树波的妻子邱晓红私自制作含有65811部队印章的虚假租房合同，导致65811部队于2014年11月16日，根据上级部队的要求作出书面解除合同通知要求解除合同，对此汪树波对合同解除负有过错责任。2015年2月，65811部队与汪树波又协商一致暂时停业一段时间，待与上级部队协调之后继续经营，但双方未明确约定停业期限、损失及其他事宜。故汪树波提起反诉， 以65811部队违约导致其2015年2月、3月份停止营业及10月16日至12月31日无法营业，要求65811部队赔偿其4个半月的营业损失15万元的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。同理，汪树波在本案中提出对4个半月的营业损失进行鉴定的申请，本院不予准许。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决如下：
一、汪树波自本判决发生法律效力之日起五日内支付给中国人民解放军65811部队房屋租金74603.25元并赔偿其损失（自2015年10月16日起至实际给付之日止，以74603.25元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；
二、驳回中国人民解放军65811部队本诉部分的其他诉讼请求；
三、驳回汪树波的反诉诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉部分案件受理费2928元，由汪树波负担1665元，中国人民解放军65811部队负担1263元；反诉部分案件受理费1650元，由汪树波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴锡哲
人民陪审员 于 杰
人民陪审员 崔永铉
二〇一六年八月二十三日
书 记 员 金爱淑