吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
（2015）浑民二初字第863号
原告仇众先。
委托代理人焦立臣，吉林浩祥律师事务所律师。
被告白山市广泽房地产开发有限公司。
组织机构代码：57891XXXX。
住所：浑江区浑江大街135号。
法定代表人张丽红，系董事长。
委托代理人张兰，吉林诚元律师事务所律师。
原告仇众先诉被告白山市广泽房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘洋独任审判，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人焦立臣、被告的委托代理人张兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年底，被告以宣传单形式发布广告称：广泽国际购物中心1—4层为商铺，5—29层为住宅。为此，原告订购了该购物中心1号楼1单元801室，并与被告签订了《内部认购协议》及交纳房款292923.00元。但被告存在诸多问题，具体如下：1、原始购房收据和实际交付使用的楼层号不符，根据买卖合同约定，如果规划设计变更，开发及建设单位在变更前10日内书面通知买受人，如没通知，买受人有权提出退房并做出赔偿；2、合同约定交房日期为2014年12月31日，被告至起诉时也没有取得商品房验收合格证，未到住建局质监站做备案登记；3、原告所购房屋合同标注的面积为90.13平方米，公摊面积为26.1平方米，套内面积为64.03平方米，根据公摊系数计算得出原告房屋公摊系数达到0.4，得房率为0.71。远远超出行业规定，原告要求被告按照合同约定给出公摊面积详细的使用部位及面积，并给以现场实测（见住建局测绘报告）；4、商品房层高与合同约定不符，室内层高由原来合同上规定的2.9米变为2.7米。原告请求：1、解除原、被告于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还房款292923.00元及利息，利息分别以101250.00元和191673.00元为基础从2011年12月31日和2013年11月27日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告还清之日止，并承担已付房款总额5%的违约金；3、案件受理费由被告承担。
被告辩称：1、关于原告主张被告擅自更改规划设计，违反合同约定。被告认为，我方所开发、建设的涉案房屋是严格按照审批的规划设计进行的，没有擅自增加楼层。在现实生活中，人们选择楼层位置无非考虑到空气质量、采光度、风景、出行方便等因素。在本案中，被告最初对广泽国际购物中心进行认购时，预计建筑层数为29层，总层高为99.4米，其中1-4层为购物中心，层高为23.9米，5-29层为住宅。后来，经设计单位设计、规划部门审批并实际建设的建筑物为30层，其中1-5层为购物中心，6-30层为住宅，1-5层的层高高度与原来1-4层高度一样，都是23.9米，总楼高也还是99.4米，说明住宅还是从23.9米开始建设的，只是由于商铺多了一层，整体的楼层号发生变化，其实每户住宅的位置不变。故被告实际交付的房屋与原告认购、商品房买卖合同约定的房屋是一个房屋，房屋的空气质量、采光度、风景及出行等方面不发生变化，当然不影响原告居住、使用房屋。并且被告完全按照双方约定建设及交付房屋，不存在违约行为。被告认为原告购买的是房屋，并不是房间号；2、原告主张被告至今未能提供合格的商品房屋，被告不予认可。2014年12月31日，涉案房屋就已验收合格，达到交付条件。根据双方签订《商品房买卖合同》第八条明确约定，双方选择的房屋交付条件为“商品房经验收合格”，并不是原告诉状所称的“到住建局相关部门验收备案”为交付条件；3、本案涉案房屋的建筑面积、套内面积、公共部位及公用房屋分摊建筑面积，是严格按照设计进行施工，在双方签订的商品房买卖合同第三条就已明确标明，原告知晓并签字予以认可，被告向原告交付房屋，交付时原告对房屋面积未产生质疑，且办理了入户手续，被告不存在违约行为；4、被告交付房屋层高为2.9米，被告未违约，是1-5层商铺在合理范围内层高降低，没有改变25层住宅的层高。
经审理查明：被告白山市广泽房地产开发有限公司于2011年拟在白山市浑江大街市政府广场对面开发建设广泽国际购物中心商住综合楼。2012年5月2日，白山市发改委作出《关于广泽国际购物中心项目申请报告核准的批复》，批复内容包括，项目建设规模：总面积19.5万平方米，其中地下两层，地上四层为商业建筑，建筑面积约13.8万平方米，地上五至二十九层为三栋塔式住宅，建筑面积约5.7万平方米。2012年12月5日，经白山市城乡规划勘测设计院设计，白山市规划局审批，该综合楼总层数为30层，其中商业用楼5层，住宅25层。2013年4月9日，被告取得了该项目工程的《建设工程规划许可证》。2014年12月该综合楼竣工，实建楼层30层，1—5层为商业用楼，6—30层为住宅。2015年5月7日，该综合楼经验收为工程质量合格。
2011年年末，被告对外出售房屋时，宣传该商住综合楼总楼层为29层，其中商铺4层、住宅25层。原告仇众先为此订购了1号楼1单元801室，并交纳房款101250.00元及签订了《内部认购协议》。2013年11月27日，原告向被告交纳全部房款，被告向原告出具了房屋全款292923.00元收据，载明“仇众先购广泽国际购物中心1-1-801测绘号010901”。当日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买的商品房的基本情况是：第0067幢1单元010901号房。产籍号03-0034-0242-0067-010901。建筑面积90.13平方米，其中套内建筑面积为64.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为26.10平方米。商品房建筑面积每平方米3250.00元。合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格”、第九条约定：“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金”。原告仇众先在合同落款处签名捺印。2015年1月7日，原告仇众先在白山市广泽物业服务有限公司办理了该户房屋的入户手续。原告办理入户手续后，已装修、入住。
另查，被告白山市广泽房地产开发有限公司开发建设的广泽国际购物中心商住综合楼至原告起诉前，于2013年10月24日办理了《商品房预售许可证》。
以上案件事实有原告起诉、被告答辩、双方当庭陈述及经庭审质证的双方间的《商品房买卖合同》、房款收据、综合楼修详规平面图、验收报告等证据在卷为凭，足资认定。
综上所述，本院认为，商品房买卖合同的效力在我国法律规定中有严格的界定，出卖人（房地产开发企业）预售房屋的，既须买卖双方达成合意，又须出卖人出具商品房预售许可证明。本案中，被告与原告签订《内部认购协议》时，虽未取得商品房预售许可证明，但其在原告起诉前已于2013年10月24日取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原、被告签订《内部认购协议》合法有效，双方于2013年11月27日签订的《商品房买卖合同》有效。
被告预售宣传的楼层与实际交付的楼层不符，但被告所交付的楼房系经白山市规划局审批，设计总楼层为30层，1—5层为公建、6—30层为住宅。并取得建设工程规划许可，被告在取得施工许可后，亦是按规划图纸进行建设，并经验收合格，符合交付条件。实际交付的房屋楼层与预售房屋楼层不符的情况，双方也通过签订的商品房买卖合同予以明确。本院认为，房地产开发企业所出售的房屋应经验收合格后可交付。本案中，被告所售房屋满足交付条件，虽其在未经规划审批就开始宣传并预售，存在瑕疵，但其所交付的房屋经过验收为合格产品。并在原告起诉前办理了预售许可证明。关于楼层的变化、房屋面积及公摊面积问题，原、被告双方已在所签订的《商品房买卖合同》中予以明确，原告在签订合同后又办理了房屋入户登记手续并交纳了相应费用，实际装修、使用。因此，该宣传瑕疵应视为已补正。原、被告双方合法、自愿签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋应视为对《内部认购协议》原约定房屋的变更。故原告起诉解除合同不符合《合同法》关于合同解除的规定，原告的诉讼请求，本院不予支持。
依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：
驳回原告仇众先的诉讼请求。
案件受理费5913.00元减半收取，由原告仇众先承担2956.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 刘 洋
二〇一六年三月二十一日
书 记 员 牛晓牧