吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
（2012）浑民二初字第569号
原告宋文相，男，1988年4月18日生，汉族，无职业，住白山市江源区。
委托代理人王荣柏，吉林鸿乔律师事务所律师。
被告赵南，女，1962年2月16日生，汉族，吉林隆德集团股份有限公司法律事务部主任，住白山市浑江区红旗街。
被告侯志强，男，1983年3月24日生，汉族，住白山市浑江区。
第三人吉林隆德集团股份有限公司。
住所地：白山市浑江区。
法定代表人张鹏发，董事长。
委托代理人刘明川，系该公司法律事务部职员。
第三人杨魁，男，1958年9月11日生，汉族，白山市中级人民法院干部，住白山市浑江区红旗街。
委托代理人刘毅，吉林修然律师事务所律师。
原告宋文相诉被告赵南、侯志强并由第三人吉林隆德集团股份有限公司（简称隆德公司）、杨魁参加诉讼的租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告宋文相及其委托代理人王荣柏、被告赵南、侯志强、第三人吉林隆德集团股份有限公司委托代理人刘明川、第三人杨魁委托代理人刘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年2月21日，经被告候志强介绍，被告赵南与原告签订了租房协议书，约定赵南将位于市区二货运附近的店面03-00540-0260-0036-000101号门市房出租给原告，租期自2012年4月18日起，租期为三年，租金为每月2400.00元。后原告交纳租金5700.00元，收款人为赵南。后原告又交纳租金7200.00元，系区法院代实际房主（第三人杨魁）收取。协议签订后，原告对租赁房屋进行了装修，没想到房屋的实际房主杨魁将原告起诉到法院，经判决原告返还房屋给第三人杨魁，同时给付杨魁租金7200.00元。原告认为赵南与候志强相互串通，编造赵南系此房屋的所有权人和管理人，候志强在明知赵南不是产权人也没有管理权的情况下，隐瞒事实真像，骗取了原告的信任，把赵南介绍给原告，并将 “木点头烧烤店”以33800.00元的价格出兑给了原告。赵南也明知自己不是产权人和管理人的情况下，与原告签订了租房协议书。二被告的行为给原告造成损失兑店款33800.00元、抵押金5000.00元、房屋装修费80000.00元。诉讼请求：1、两被告及第三人吉林隆德集团股份有限公司连带返还承兑木点头烧烤店的兑店款33800.00元、抵押金5000.00元、租金5700.00元。2、两被告及第三人吉林隆德集团股份有限公司连带赔偿因装修烧烤店所花销费用80000.00。
被告赵南辩称：我与原告签订租赁合同是职务行为，我是代表隆德公司签订的合同，个人不应当承担责任。该租赁合同有效，与原告签订合同时，房子产权是隆德公司的。杨魁与隆德公司有借贷关系，后来经过隆德公司和杨魁协商该房转让给了杨魁，但没办理过户，这期间杨魁去收过房租，后来杨魁不要该房子了，隆德公司又将房子接收回来，隆德公司又出面收取房租，隆德公司与杨魁协商房子的这九个月，侯志强没交房租，最后侯志强将9个月份的房租都补交给了隆德公司，过了4个月左右，侯志强告知隆德公司要兑店，侯志强就领着原告到我们办公室，我们与原告签了租赁合同。该房的房照什么时间改的隆德公司不清楚，是杨魁自己去产权处改的。
被告侯志强辩称：该店是我于2010年4月18日以35000.00元承兑过来的，原名称为“牧羊人烧烤店”，我兑过来后改为“木点头烧烤店”。2010年4月18日，我与隆德公司的畅永伦签订租赁协议书，约定租期从2010年4月18日至2012年4月18日止，月租金1900.00元，并交纳租房押金5000.00元。之后房租由畅永伦代收，2010年11月6日，隆德公司张鹏发经理与杨魁共同给我下发了《房屋变更所有权人及交费通知》，告知我该房屋已经顶帐转让，自2011年1月18日开始租金由出租人杨魁收取。畅永伦、杨魁和我到了隆德公司的经理室，杨魁代表李英和我重新签了租赁协议。2011年1月24日，杨魁代表李英收取了5700.00元租金，后于2011年4月18日又收取了5700.00元租金，杨魁共收了我半年的房租，后来再没来。此后隆德公司给我打电话，说房子隆德又收回去了，2011年12月21日，我又将2011年7月17日至2012年1月17日的房租11400.00元交给了隆德公司。2011年10月，我开始打广告出兑该店，2012年2月24日，我以33800.00元的价格承兑给原告，主要是“木点头烧烤店”的这个房子的地理位置值钱，就是不带东西，兑店也需3万元。
第三人吉林隆德集团股份有限公司述称：被告赵楠陈述属实，赵南在隆德公司担任法律事务部主任，同时监管隆德房屋出租事务，其签订租赁协议是职务行为，如果隆德公司收取了不该收取的租金，隆德公司可以返还。宋文相投入到租赁房屋内的装修款，是不能拆走的，应由受益人第三人杨魁承担责任。杨魁办理房照的过程，隆德公司不清楚，最开始房子是隆德公司的，产权人是田玉兰（隆德公司董事长张鹏发原来的爱人），实质该房子是隆德公司的。
第三人杨魁述称：我是房屋所有权人，2010年10月份，我在隆德公司购买了该房屋，同期办理了房屋所有权过户，此后该房屋所有权未发生任何变动。两被告擅自将其无处分权房屋出租、出兑给原告，侵犯了我的合法权益，损害了原告的经济利益。被告赵南应当知道他人的房屋无权处分，两被告行为违法，后果应当由两被告承担。杨魁与宋文相之间不存在任何租赁关系，没有承担责任的义务，原告对该房屋装修实际是对杨魁的侵权行为。李英是杨魁的岳母，杨魁借钱给隆德，有一部分钱是杨魁岳母李英的，所以杨魁在收取房租时以李英的名义出具了收据。
经审理查明：2010年4月18日，被告候志强与第三人隆德公司签订《租房协议书》，候志强承租了第三人隆德公司所有的位于浑江区新建街03－0054－0260－0036－000101号门市房，每月租金1900.00元，租赁期自2010年4月18日至2012年4月18日止。候志强在此经营“木点头烧烤店”。后第三人隆德公司将该房屋转让给第三人杨魁，2010年11月5日该房屋所有权人登记在杨魁名下。 2010年11月6日，隆德公司与杨魁共同发出《房屋变更所有权人及交费通知》给候志强，告知候志强该门市房已转让，候志强应将2011年1月18日后的房租交给出租人杨魁。接到通知后，候志强将2011年1月18日至2011年7月17日期间的房租交给了杨魁。
2011年11月24日，隆德公司给候志强出具承诺书一份，写明该门市房由隆德公司法律部代管，并同意候志强将烧烤店外兑，如外兑房租调整为2400.00元每月（包含取暖费）。2011年12月21日，隆德公司收取了候志强2011年7月17日至2012年1月17日的房租。
候志强经营期间，拟将经营的烧烤店外兑，原告得知后，拟兑该店，候志强告知原告，租赁的房屋系隆德公司所有，2012年2月21日，候志强领原告至隆德公司，由被告赵南代表隆德公司与原告相签订了《租房协议书》，协议约定租赁期限为2012年4月18日至2015年4月18日止，租金每月2400.00元，抵押金5000.00元。协议签订后，原告于2012年2月21日给付隆德公司2012年1月18日至2012年4月17日租金5700.00元。
2012年2月24日，原告给付候志强兑店款33800.00元（包括锅碗瓢盆、桌椅板凳等用品，双方未列明细），候志强出具收款收据。原告接收房屋并对房屋进行了装修。
2012年3月30日，原告付给隆德公司租房抵押金5000.00元。
2012年4月，杨魁将宋文相作为被告提起诉讼，诉讼请求宋文相返还房屋并赔偿占有期间的损失。本院作出（2012）浑民一初字第147号民事判决书，判决：一、宋文相返还该房屋。二、宋文相赔偿2012年4月18日至迁出之日止的经济损失每月按2400.00元计算。该判决书生效后，杨魁向本院申请强制执行，2012年11月，宋文相迁出该门市房。
根据原告的申请，经吉林省正源房地产评估有限责任公司鉴定：结论为该门市房装修现值为22 169.00元。
以上案件事实有2010年4月18日候志强与隆德公司代理人畅永伦签订的租房协议书、2010年11月6日隆德公司与杨魁共同出具给候志强的《房屋变更所有权人及交费通知》、2011年1月24日及2011年4月17日杨魁出具给候志强的房租收据两张、2011年11月24日隆德公司出具给候志强的承诺书、2011年12月21日隆德公司出具给候志强的房租收条、2012年2月24日候志强与宋文相签订的“木点头烧烤店”兑店合同、2012年2月21日宋文相与隆德公司职员赵南签订的租房协议书、2012年3月30日宋文相交房屋抵押金5000.00元收据、2012年2月21日宋文相交纳2012年1月17日至4月17日房租收据、（2012）浑民一初字第147号民事判决书、（2012）白山民一终字第213号民事判决书、吉林省正源房地产评估有限责任公司出具的鉴定书、及庭审笔录、询问笔录在卷为凭。
本院认为，原告宋文相与被告候志强达成“木点头烧烤店”承兑合同，因该烧烤店承租的房屋其实际所有人为第三人杨魁，候志强在没有得到实际房屋所有人同意的情况下，签订兑店协议，其转租行为未得到实际房屋所有权人同意，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，原告与被告侯志强的兑店协议无效，因原告与侯志强兑店时未列所兑物品明细，双方不能对所兑物品数目达成一致，无法返还，但因候志强及宋文相均认可扣除所兑物品，33800.00元兑店款中经营地点价款为30000.00元，故本院认定所兑物品的价值为3800.00元，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，候志强退还给原告宋文相30000.00元。
第三人隆德公司在该房屋已转让给杨魁所有的情况下，仍然与原告签订租赁合同，合同应属无效，原告在相信其有处分权的情况下，对该房屋进行了装修，其装修损失22169.00元，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定 ，该装修损失应由隆德公司给予赔偿。隆德公司作为无权处分人收取的租房抵押金5000.00元、房租5700.00元，应返还给原告。
原告诉称其承兑了另一烧烤店“金泽烧烤店”的经营权，将“金泽烧烤店”移至本案争议门市房内经营，支出了“金泽烧烤店”承兑款35000.00元，请求两被告及第三人隆德公司赔偿，因原告在租赁房屋经营时，未尽到审查义务，也存在过错，该损失应由原告自行承担。
赵南作为隆德公司的职员，其行为属职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，应由隆德公司对外承担责任。原告请求赵南承担赔偿责任，本院不能支持。
原告宋文相诉讼请求候志强与赵南连带承担赔偿责任，但其提供的证据不能证明候志强与赵南两人共同实施了欺诈、恶意串通的行为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，请求本院不能支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告候志强于本判决生效之日起十日内返给原告宋文相人民币30000.00元；
二、第三人吉林隆德集团股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋文相装修损失22169.00元，退还抵押金5000.00元、房租5700.00元，共计32 869.00元；
三、鉴定费2000.00元，由第三人吉林隆德集团股份有限公司承担；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2676.00元减半收取，由原告宋文相承担688.00元，由被告候志强承担300.00元，由第三人吉林隆德集团股份有限公司承担350.00元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 王 颖
二零一二年十二月十七日
书 记 员 王姝懿