吉林市船营区人民法院
民事判决书
（2015）船民一初字第1946号
原告：徐玉莲，住吉林省桦甸市。
委托代理人：桑德进，吉林德北律师事务所律师。
被告：张峰，住吉林省桦甸市。
委托代理人：梁少铎，吉林松花江律师事务所律师。
原告徐玉莲与被告张峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐玉莲及其委托代理人桑德进、被告张峰的委托代理人梁少铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐玉莲诉称：原、被告于2014年10月19日签订《房屋租赁协议书》，约定：原告将个人所有的某网点租赁给被告使用，租期从2014年10月19日至2016年10月19日，年租金40,000.00元，两年的租金于2014年10月19日一次性交付给原告；租期从2016年10月20日至2018年10月20日，年租金50,000.00元，两年的租金于2016年10月20日一次性交付给原告。取暖费、物业费等费用由被告负担。租赁期间被告退房，原告不退还租金。租赁期满时被告应及时搬出自己物品。任何一方违约，承担违约金50,000.00元。协议签订后，原告如约将房屋交付被告使用，被告并未如约给付租金。经原告多次催促，被告于2014年10月30日给付租金40,000.00元，第一期租金余款40,000.00元至今未付。而且拒交2015年取暖费及物业费，费用均由原告代交。原告认为，被告没有依约履行合同，其行为已构成违约。应当补交拖欠原告的房屋租赁费，并承担违约责任，故诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租赁费人民币4万元、违约金5万元；2、判令被告给付原告供热费2858.62元、物业费1520元；3、从2016年5月4日起解除原、被告房屋租赁合同（2014年10月19日签订的《房屋租赁协议书》），在判决生效后立即腾迁房屋；4、案件受理费及其他诉讼费用由被告负担。
被告张峰辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求事项。一、诉讼主体有误。原告的诉讼请求不能得到法律的支持。1、原、被告之间从未签订过房屋租赁合同。原告主张2014年10月19日签订房屋租赁合同，没有证据证明。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承当不利后果”之规定，依法驳回原告的诉讼请求。2、答辩人是从他人手中转租的。根据合同相对性原则，答辩人在使用期间，只对自己转租合同的对方负责。在答辩人使用的不到半年时间内，不欠租赁费。答辩人转租的前手，是我们同行，因故转租给答辩人。原告没有与答辩人之间重新签订租赁合同，原合同他人约定的内容，对答辩人没有约束力。答辩人仅对自己的合同的对方承担权利义务。被告与原告之间不存在房屋租赁关系。原告无权对答辩人主张任何权利。二、合同效力问题。出租行为是否合法，有待商榷。1、原告与答辩人前手签订的房屋租赁合同，属于效力待定的合同，因违规不能得到法律保护，依据2008年1月1日施行的《吉林市房地产租赁管理暂行办法》第九条的规定：“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持房屋所有权证和权属证明、房屋租赁合同、当事人合法身份证件或者主体资格证明到房产行政主管部门办理备案手续，同时按照规定缴纳有关税费。转租房屋的，必须提供出租人同意的书面意见。第十条规定：“房地产行政主管部门应当在收到房屋租赁备案证明申请之日起5个工作日内，予以备案并发放《房屋租赁备案证明》”，对于出租房，应当在房产主管部门登记备案，并缴纳租赁税费，才能得到法律保护，原告与答辩人的前手签订的房屋租赁合同，未经过房产部门备案登记，不产生法律效力，属于效力待定的合同，根据合同法的规定，对于效力待定的合同，已经履行的有效，未履行的，无效。也就是说，承租人已经交付租金、出租人实际收取的租金的部分，已经实际履行的部分有效；未履行的部分，可以继续履行，也可以解除，也可以不履行，还可以是无效的，无效的合同自始无效。2、原告与答辩人前手所签订的房屋租赁合同是否成立，属于效力待定。因而，不存在是否生效的问题，也就不存在是否继续履行，更谈不到是否违约和违约金的主张。3、要求原告提供由吉林市地方税务局监制的《吉林市房屋租赁税收专用发票》才能取得诉讼权，否则，因为原告租赁行为违法，就不能得到法律的保护。4、另外，所出租的房屋，是否符合消防安全的规定和治安管理要求，答辩人有权提出质疑，原告负有举证责任。三、原告滥用诉权、恶意诉讼。虚构原被告签订房屋租赁合同的事实，向法庭提交虚假证据（租赁合同谎称是原被告之间签订的），导致浪费审判资源，导致答辩人聘请律师应诉的损失，请求法院不准许原告撤诉，要求法院一并追究原告的法律责任。答辩人保留向原告主张索赔律师代理费1.5万元赔偿的权利。
庭审中，原告为证实其主张，向本院提供如下证据：
1、《房屋租赁协议书》1份，证明（1）、双方租赁关系成立；（2）、被告应当给付原告租金8万元；（3）、任何一方违约应该给付守约方违约金5万元；（4）、被告应当支付租赁期间的取暖费、物业费等费用；（5）、租赁期间被告提前退房，租金不退；
2、《中国农业银行银行卡交易明细清单》1份，证明被告于2014年10月30日向原告支付租金4万元（转款41520元，其中40000元为房费，1520元是第一年的物业费）；
3、原、被告短信记录，证明被告违约，被告委托耿某签订《房屋租赁协议书》，耿某是被告聘用的经营人；
4、供热公司发票1张，证明租赁期间内被告拒交供热费，原告代交2858.62元；
5、吉林市筑居物业公司证明1份，证明物业费已由原告代交，每年1520元；
6、吉林市商品房买卖合同及购房发票各1份，证明原告是房屋所有权人。
被告张峰对上述证据质证意见：证据1，首先，这份协议书不是张峰本人所签署的，是伪造的虚假材料作为证据向法院提交，其次，这份协议书违反合同法第44条规定，应该办理批准登记手续才能生效，违反市政府1月1日施行的吉林市房屋租赁暂行办法第9条和第10条的强制性规定，因没有强制性规定中的房屋租赁税收专用发票，该协议既不成立也不生效，不能得到认可，另外在此之前是否有其他人对房屋进行承租要求原告举证，并要求原告对房屋租赁协议签署的过程提供说明；证据2，没有异议；证据3，首先，对真实性、合法性、关联性均有异议，要求原告提供原始载体；其次，这属于电子证据需提供服务器的中介介质，哪个公司提供转载的，不排除伪造可能性，不能作为证据使用，不具有证据效力；证据4-5与本案无关；证据6，真实性没有异议，但这是权属证明，应当签订租赁合同后向当地房屋登记部门登记并取得房屋租赁专用发票，要求原告提供房屋租赁税收专用发票，要求提供委托他人签订租赁合同的委托手续。
被告张峰未向本院提供证据。
对以上证据，本院综合分析评判如下：原告所举证据1-6来源真实、合法，与本案具有关联性，故本院予以采信。
经当事人陈述、举证、质证，本院对以下事实予以确认： 2014年10月19日，耿某以张峰名义与徐玉莲签订《房屋租赁协议书》，约定：徐玉莲将个人所有的某网点租赁给张峰使用，租期从2014年10月19日至2016年10月19日，年租金40,000.00元，两年的租金于2014年10月19日一次性交付给徐玉莲。取暖费、物业费等费用由张峰负担。租赁期间张峰退房，徐玉莲不退还租金。租赁期满时张峰应及时搬出自己物品。任何一方违约，承担违约金50,000.00元。协议签订后，徐玉莲如约将房屋交付张峰使用，张峰以吉林市康联安全防范技术服务有限公司（法定代表人张峰）名义于2014年10月30日给付租金40,000.00元，第一期租金余款40,000.00元至今未付。2015年取暖费及物业费均由徐玉莲代交。徐玉莲多次讨要租金、取暖费及物业费未果，起诉来院。
本院认为：关于房屋租赁协议的效力问题。2014年10月19日耿某以张峰名义与徐玉莲签订《房屋租赁协议书》，2014年10月30日张峰以吉林市康联安全防范技术服务有限公司名义交付租金，吉林市康联安全防范技术服务有限公司的法定代表人系张峰，结合徐玉莲与张峰、耿某的短信联系内容，应认定承租人为张峰。原告徐玉莲与被告张峰签订房屋租赁协议是双方真实意思表示，应认定原、被告双方之间租赁关系成立、有效。徐玉莲将自己的房屋出租给被告，被告张峰应当在约定给付租金的期限内向原告履行给付租金的义务，被告应当将剩余租金给付原告，因原告请求从2016年5月4日起解除房屋租赁协议，故租金应计算至2016年5月4日（6个月15天），租金应为21666.66元。关于给付违约金的诉讼请求，因约定数额过高，本院予以调整，酌情支持5000元。关于给付供热费、物业费的诉讼请求，按照协议约定，一年的供热费予以支持；物业费应计算至2016年5月4日，被告已给付至2015年10月19日，故还应交付从2015年10月20日至2016年5月4日（6个月15天）的物业费，应为823.33元。关于原告要求解除合同并腾迁租赁房屋的诉讼请求，因被告逾期未支付租金，原告要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告张峰于本判决生效之日起十日内给付原告徐玉莲租金人民币21,666.66元；
二、被告张峰于本判决生效之日起十日内给付原告徐玉莲违约金5,000.00元；
三、被告张峰于本判决生效之日起十日内给付原告徐玉莲供热费2,858.62元、物业费823.33元；
四、自2016年5月4日起解除原告徐玉莲与被告张峰签订的房屋租赁协议，被告张峰于本判决生效之日起十日内从租赁房屋的某网点迁出；
五、驳回原告徐玉莲的其他诉讼请求。
被告张峰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,160.00元（原告徐玉莲已垫付），由原告徐玉莲负担1,601.00元，由被告张峰负担559.00元，被告张峰负担部分于本判决生效之日起十日内给付原告徐玉莲。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 方景俊
人民陪审员 孙小平
人民陪审员 李淑杰
二〇一六年八月一日
书 记 员 张 乐