吉林市船营区人民法院
民事判决书
（2015）船民一初字第986号
原告：杨春义，住吉林市。
委托代理人：韩雪峰，吉林明达伟业律师事务所律师。
被告：魏然（曾用名魏凤芝），住吉林市。
委托代理人：石岩，吉林勤实律师事务所律师。
被告：王淑秋，住吉林市。
原告杨春义与被告魏然、王淑秋物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨春义及其委托代理人韩雪峰、被告魏然及其委托代理人石岩、被告王淑秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春义诉称：2012年10月18日，被告魏然、王淑秋签订房屋出租合同，约定被告魏然将坐落于独立路一处房屋出租给被告王淑秋使用，年租金为人民币20万元，每年12月1日交下一年房费。因该房屋系吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）所有，被告魏然在该公司购房时仅交付了一层西侧第一个、建筑面积110平方米商品房的购房款。被告魏然对位于吉林市船营区的房屋并没有向昌晟公司支付购房款，故被告魏然并不是该1-7层、建筑面积1849.38平方米房屋的所有权人。因昌晟公司对原告杨春义借款未按期偿还，吉林市中级人民法院作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号民事执行裁定书将位于吉林市船营区的房屋裁定归原告杨春义所有，抵偿昌晟公司所欠债务，该房屋所有权自执行裁定书送达申请执行人杨春义时起转移，故被告魏然并非该房屋所有权人，其无权将属于原告杨春义所有的房屋出租给被告王淑秋，两名被告理应向原告返还房屋并支付房屋使用费。现原告诉讼法院，请求判令：1、二名被告将坐落于吉林市船营区的房屋返还给原告，二被告从上述房屋中迁出；2、二名被告按每月1.5万元向原告支付自2015年3月13日至实际归还并迁出之日止的房屋使用费（截止到起诉之日的房屋使用费为45000元）；3、诉讼费用由二名被告承担。
被告魏然辩称：一、原告仅以吉林市中级人民法院（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定书为依据的诉讼请求，没有法律依据。原告对被执行人昌晟公司享有的是债权，而不是物权。理由是《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”，本案诉争房屋，原告并未依法进行所有权登记，所以原告不享有物权，原告不能依据对吉林省昌晟公司的债权对被告魏然行使物权；二、原告依据的吉林市中级人民法院在进行拍卖房屋时，未通知被告魏然，故作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定书程序违法。低价抵债，同时原告的债权与其收入明显不符，涉嫌洗钱、掩饰、隐瞒犯罪所得罪；三、被告魏然对诉争房屋应当依法享有物权，没有依法进行房屋所有权登记是开发商的过错。被告魏然与昌晟公司签订了房屋买卖协议，同时按合同约定履行义务，没有交纳全部房款是由于昌晟公司开发的房产合法手续不全，使昌晟公司不能按合同规定办理贷款，昌晟公司开发的诉争房屋的小区至今也没有办理房产证。被告魏然从2008年5月13日交付部分房款后，在2009年就实际占有该房屋至今，投入了大量的资金进行全面的装修，共投入装修资金360余万元。
被告王淑秋辩称：我是按合同执行的，我签订的十年的合同，现在不到三年，合同现在未到期，我不同意搬迁。
原告杨春义为证实自己的主张，向本院提供如下证据：
1、商品房销售合同复印件1份，证明昌晟公司与魏然签订购买昌晟景园商品房，建筑面积为110平方米，每平方米5000元，合计房款55万元。同时证明本案诉争的昌晟景园的房屋，昌晟公司拟以每平方米2400元的价格出售给魏然，魏然对诉争房屋预交定金5万元，约定余款在本工程开工前付给昌晟公司40万元房款，工程开工后每月付给昌晟公司15万元房款，截止到本楼可以办理按揭贷款手续时，由魏然自行办理此房贷款的相应手续，贷款房款后，魏然付清昌晟公司此房款的事实；
2、收据复印件1份，证明昌晟公司及张永纯仅收到昌晟景园门市房购房款55万元及诉争房屋预交定金5万元，两项合计人民币60万元的事实；
3、房屋租赁合同复印件1份，证明被告魏然将未交付购房款，未取得所有权的诉争房屋出租给被告王淑秋，租赁期限是10年，租金每年20万元；
4、吉林市中级人民法院执行局于2014年7月10日对张永纯的询问笔录复印件1份，证明本案诉争房屋是昌晟公司2008年开建、2009年建成，被告魏然对诉争房屋仅支付5万元定金，还差410万元至今没有支付，昌晟公司每年都向被告魏然要钱，被告魏然以没钱为由未付，该房屋是昌晟公司所有的财产，可以执行还债；
5、吉林市中级人民法院执行局于2014年7月11日对魏然的询问笔录复印件1份，证明诉争房屋已被该法院查封，同时被告魏然自认未付给昌晟公司购房款；
6、吉林市中级人民法院于2014年7月28日对魏然的询问笔录复印件1份，证明魏然自认未向昌晟公司支付诉争房屋购房款，其在询问笔录中称“现在没有钱，等找人帮忙筹钱或与人合作才能付房款”，同时证明吉林市中级人民法院执行局已经通知被告魏然对诉争房屋开始进行评估、拍卖程序，并不像被告魏然所述的未通知其参加评估、拍卖，并要求被告魏然尽快筹钱支付房款，如果一直没有行为，法院将研究处理诉争房屋；
7、吉林市中级人民法院（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定书及送达回证复印件2份，证明：①本案诉争房屋经过法院评估及三次拍卖流拍，原告要求以流派价格428.8万元接收诉争房屋；②该执行裁定将位于吉林市船营区的房屋归申请执行人杨春义所有，抵偿被执行人所欠债务428.8万元，该房屋所有权自该裁定送达申请执行人杨春义时起转移，同时载明申请执行人杨春义可持本裁定书到房屋管理机构办理相关产权过户登记（初始登记）手续；③该裁定书已于2015年3月18日分别向杨春义和昌晟公司及张永纯送达，现该份房屋确权执行裁定书已发生法律效力。
被告魏然对上述证据的质证意见为：证据1、2真实性、合法性关联性均无异议，但该份证据可以证明被告魏然已经按照合同约定履行了相应的义务，魏然没有缴纳后续房款，是由于按照合同约定，昌晟公司应当将房屋建成具备贷款的条件，然后魏然再进行贷款。但是截至目前该房屋由于开发商手续不合法，不能办理相关手续，导致魏然不能办理贷款，也无法根据合同约定交纳后续房款；对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，但该份证据恰好证明了被告魏然对房屋享有所有权，才向王淑秋出租房屋。从2009年至今，作为开发商的昌晟公司从未向被告魏然主张权利，开发商对魏然的权利是认可的、是确认的；对证据4真实性有异议，张永纯涉嫌犯罪关押在看守所，询问笔录的地点却是五星国际名家小区，内容中张永纯没有同意428万元抵顶1000多平方米的房屋，法院作出的执行裁定，是未经过债权人同意，法院违法低价抵偿给原告的；对证据5、6有异议，因为本案被告魏然从未在吉林市中级人民法院签署过任何笔录，这份笔录是吉林市中级人民法院办案人伪造的；对证据7真实性无异议，但对合法性有异议，该执行裁定是违法作出的，伪造笔录，程序违法，同时该份裁定是低价抵偿债务，未经过张永纯的同意，是法院强行作出的，是对债权人和被告魏然权益的侵害。
被告王淑秋对上述证据的质证意见与被告魏然一致。
被告魏然针对自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、原告身份证复印件1份，证明被告魏然的诉讼主体身份；
2、商品房销售合同1份，证明被告魏然与昌晟公司签订商品房销售合同，该合同第七条约定开发商应当使被告魏然购买的商品房具备按揭贷款的条件后，被告魏然办理贷款支付剩余购房款，但是昌晟公司开发的被告购买的房屋至今不具备贷款条件，使被告魏然无法支付剩余的购房款，被告无过错的事实；
3、收据1份，证明被告魏然按照与昌晟公司签订商品房销售合同的约定，已向开发商交付了部分房款合计人民币60万元的事实；
4、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证1份，证明被告魏然实际投入资金安装消防设施，并经消防主管部门验收合格的事实；
5、产品购销及安装合同1份，证明被告魏然实际在诉争房屋内1楼至6楼投入资金安装电梯及实际占有该房屋的事实；
6、照片20张，证明被告魏然对诉争房屋投资装修和被告实际占有的事实；
7、财务记账凭证4本，证明被告魏然对诉争房屋装修投入人民币360万元的资金和被告魏然实际占有诉争房屋的事实。
原告对上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2真实性、合法性无异议，但合同第七条有明确约定昌晟公司拟以每平方米2400元的价格出售给被告魏然，被告魏然对诉争房屋预交订金5万元，余款在本工程开工前付给昌晟公司40万元房款，工程开工后每月付给昌晟公司15万元房款，这些义务被告魏然都没有向昌晟公司履行。合同第二条约定的是购买该诉争房屋西侧第一个门市房房款55万元，交纳的60万元房款是购买的第一个门市房，因为被告魏然已经支付购房款，中级人民法院没有裁定将该房屋给原告，不在本案诉争房屋内；对证据3，证明问题有异议，这60万元中有55万元是购买第一个门市房的房款，剩余5万元是购买诉争房屋的定金，但是被告魏然至今没有交纳剩余房款；对证据4-7有异议，与本案无关，本案原告主张的是物权保护，如果被告认为有投资，需要对投资补偿，可以另案告诉。
被告王淑秋对上述证据均无异议。
被告王淑秋针对自己的抗辩主张，向本院提供如下证据：
1、房屋出租出兑合同及补充协议各1份，证明被告王淑秋是从被告魏然处合法租赁诉争房屋；
2、收条3份，证明被告王淑秋已经将租金交纳给被告魏然。
原告杨春义对上述证据的质证意见为：对证据1有异议，被告魏然与被告王淑秋签订的合同不生效，因为被告魏然不享有所有权，无权将昌晟公司未向其交付的房屋出租给被告王淑秋。同时，该份合同王淑秋以60万元出租的店面，王淑秋已经承认出租包括装修费用，证明了原告的说法；对证据2有异议，被告魏然在没有取得房屋所有权情况下，收取房屋租金并不合法，在2015年3月13日以后被告收取的房屋款项，应当返还给原告。
被告魏然对上述证据无异议。
经审查认为，原告提供的证据5、6，虽被告有异议，但未提供相反的证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。原、被告提供的其他证据，本院对其真实性予以确认。
通过当事人的诉辩、举证、质证，本院对以下事实予以确认：魏然与昌晟公司签订商品房销售合同，约定：（甲方）昌晟公司，（乙方）魏然。二、乙方自愿购买甲方商品房吉林市昌晟景园商品房，建筑面积为110平方米，每平方米5000元，合计房款550000元；四、甲方须在2009年6月30日前将经验收合格的房屋交付使用。七、购昌晟景园4#西侧厢楼一层至七层框架结构、面积约为1900㎡左右（如面积有变，多退少补，面积以房产测绘为准）。此楼平均价为2400元/㎡，此楼预交订金50000元，余款付款方式为本工程开工前，乙方付给甲方400000元房款，剩余款本工程开工后，乙方每月给甲方150000元房款，截止到本楼可以办理按揭贷款时，乙方自行办理此房贷款的相应手续。贷款放款后，乙方付清甲方此房房款（办理此房贷款所发生的任何费用均由乙方承担）。此办公楼一层至七层均为框架结构，毛坯房，所需电梯设施由乙方自行购买、安装。2008年5月13日，昌晟公司向魏然出具收据，载明：交款单位魏然，收款方式现金，人民币陆拾万元整，收款事由为收昌晟景园4#楼西侧第一个门市定金款。自2009年起，魏然开始占有、使用包括昌晟景园商品房在内的上述1-7层房屋。2012年10月18日，魏然与王淑秋签订房屋出租出兑合同，约定：（甲方）魏然，（乙方），王淑秋。一、甲方把坐落在独立路一处房屋面积为1800平方米，1-7楼及宾馆旁边的小餐厅兑给王淑秋，出兑金陆拾万元人民币，房屋以每年贰拾万元人民币交房屋租金，房屋出租期为10年，即2013年1月1日到2023年1月1日，房费8年内不变，8年后看市场行情，双方协商或增或减，10年后到期，如甲方继续出租房屋，乙方有优先权，如不在出租，所有物品归乙方所有，房费每年12月1日交下一年房费；二、经营期间在不破坏主体房屋的情况下，乙方可以自主装修；五、如房屋动迁后占道所有装修费用和经营损失由乙方向占用方协商赔偿与甲方无关。2012年10月19日，魏然与王淑秋签订《补充协议》一份，约定：八、经营期间，乙方不得破坏主体房屋的情况下，可以自主装修，乙方因装修导致房屋主体受到损害时，应立即停止施工，并且修复房屋，甲方有权要求乙方承担相应的责任。协议签订后，王淑秋自2013年开始使用该房屋用于开办浴池。魏然于2012年10月26日向王淑秋出具收条，载明：收到兑店房款交齐，所有欠条作废，房租钱2013年12月1日至2014年12月1日，已付20万元整。于2013年12月3日向王淑秋出具付租房款收条一份，载明：原租歌山宾馆现改独立路浴池，交房租钱到2013年1月1日一年20万元整，收款人处魏然签字。于2014年12月1日向王淑秋出具收条，载明：收到2015年12月1日房款至2016年12月1日，房租钱2015年12月1日到2016年12月1日，共20万元整。
吉林市中级人民法院经依法拍卖位于吉林市船营区的房屋（包括土地分摊面积555.37平方米，不包括现在开办浴池一层南侧的110平方米门厅），而三次流拍，流拍价为428.8万元（不包含房屋装修及机器设备、电梯价值），申请执行人向该院提出书面申请，要求以流拍价格428.8万元接收房屋。于2015年3月13日作出（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定，载明：本院依据已经发生法律效力的吉林仲裁委员会（2014）吉仲调字第175号调解书，依法拍卖被执行人吉林省昌晟房地产开发有限公司所有的坐落在船营区的房屋（包括土地分摊面积555.37平方米），该房屋因无人竞买而三次流拍，第三次流拍价为428.8万元（不包含房屋装修及机器设备、电梯价值），申请执行人向本院提出书面申请，要求以流拍价格428.8万元接收上述房屋。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条之规定，裁定如下：一、位于吉林市船营区的房屋归申请执行人杨春义所有，抵偿被执行人所欠债务4288000元，该房屋所有权自本裁定书送达申请执行人杨春义时起转移；二、申请执行人杨春义可持本裁定书到房屋管理机构相关产权过户登记（初始登记）手续。本裁定送达后即发生法律效力。该执行裁定于2015年3月18日发生法律效力。杨春义于2015年6月10日诉至本院。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，昌晟公司与魏然签订的房屋买卖合同自成立时生效，魏然虽未取得本案争议房屋的所有权，但按照合同约定，在房屋所有权未发生变动之前，其对房屋的占有系有权占有。魏然于期后将房屋出租给王淑秋，王淑秋对该房屋的占有亦为有权占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，位于吉林市船营区的房屋自吉林市中级人民法院于2013年3月13日作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定生效之日即2015年3月18日起归杨春义所有。魏然、王淑秋虽原系有权占有，但该有权占有系基于债权的有权占有，具有相对性，自上述执行裁定生效之日起其相对所有权人杨春义则属于无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。杨春义作为房屋所有权人主张魏然、王淑秋返还房屋并迁出房屋的诉讼请求应予支持。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护给不动产或者动产支出的必要费用。本案中，杨春义主张二名被告向其支付房屋占有使用费的请求应予支持，但其主张标准无事实及法律依据，可待依法确定给付标准后，另行主张权利，该部分所涉案件受理费予以退还。关于魏然、王淑秋的装修损失，可与杨春义协商解决，如协商不成，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告魏然、王淑秋于本判决生效之日起六十日内从位于吉林市船营区的房屋（包括土地分摊面积555.37平方米）迁出，将该房屋交付原告杨春义；
二、驳回原告杨春义的其他诉讼请求。
案件受理费40539元由被告魏然负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 张柏森
审 判 员 赵雅平
人民陪审员 李淑杰
二○一六年三月二十二日
代理书记员 张笑男