吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2016）吉01民终2817号
上诉人（原审原告）：郑巨胜，男，汉族，1977年1月17日生，住长春市。
委托代理人：刘宏威，吉林名瑞律师事务所律师。
委托代理人：朱俊，长春市朝阳区荣信法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审被告）：吉林亿隆房地产置业有限责任公司，住所地长春市朝阳区开运街1952号。
法定代表人：刘刚，该公司经理。
委托代理人：王丽娜。
委托代理人：张翀，吉林中证律师事务所律师。
上诉人郑巨胜因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第3925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
郑巨胜原审诉称：2011年5月24日，原、被告签订了三份《商品房买卖合同》，购买的三套房屋均坐落于长春市朝阳区宽平大路与开运街交汇处，小区名称“亿隆富贵名苑”。合同签订后，原告交付足额购房款946996.46元。合同同时对商品房办理产权证作了明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理权属登记。但房屋一直没能验收合格，也未办理产权证。按照相关法律规定，现请求：1、判令解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款946996.46元，支付损失款382255.12元（逾期利息），共计1329251.58元；原告向被告退还房屋。
吉林亿隆房地产置业有限责任公司(以下简称亿隆公司)原审辩称：1、原告购买房屋的付款方式为按揭贷款，应将银行列为当事人，一并将解除房屋买卖合同的法律后果进行处理。2、双方在合同中约定，如果无法在规定的期限内办理房地产权属证明的，双方不解除合同，被告只承担相应的违约金。合同为双方真实意思表示，不违反法律，合同有效。3、原告的请求不符合《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定。4、依照《商品房买卖合同司法解释》第十五条的规定，原告合同解除权行使期限已过，其不再享有合同解除的权利。
原审法院查明：2011年5月24日，郑巨胜与亿隆公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定郑巨胜购买亿隆公司开发的亿隆·富贵名苑小区三套房屋，用途为商业营业用房，房价款共计946996.46元。买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。……”。合同签订后，郑巨胜向亿隆公司足额交付购房款，并交纳了办理产权的相关费用。但亿隆公司至今未能协助郑巨胜办理完毕产权，亿隆公司称产权证至今未办理完毕的原因是由于4号楼的环保验收未通过，办理产权证的手续不全。
原审法院认为：郑巨胜与亿隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。亿隆公司应当按照《商品房买卖合同》约定的期限为购买人办理房地产权属登记手续，现其未办理，属于违约行为，依法应当承担违约责任。双方对此种情形的违约行为责任承担方式在合同第十五条进行了具体的约定，采用支付违约金的形式承担违约责任。合同中的违约责任承担方式是双方意思自治下形成，在一方出现违约情形时，已经存在当事人自行约定的责任承担方式时，应当依照当事人约定的责任方式承担违约责任，因此郑巨胜因亿隆公司违约而要求解除合同不符合合同约定，其请求解除合同、退还购房款及支付利息，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下：驳回原告郑巨胜的诉讼请求。案件受理费16763元，由原告郑巨胜负担。
宣判后，郑巨胜不服，向本院提起上诉，理由为：一、原审认定事实错误。1.案涉房屋至今未进行初始备案登记，没有大产权，案涉房屋无法办理权属登记，致使合同目的无法实现。因亿隆公司没有在约定的365天期限内办理备案义务，应承担违约责任。因上诉人购买房屋的目的是取得房屋所有权证书，现因亿隆公司原因导致无法办理产权，构成严重违约，合同目的无法实现。2.原审依据双方签订的《商品房买卖合同》第15条的约定，认定该条有效，合同不应解除。上诉人认为，该条款属于格式条款，排除了上诉人的法定解除权，应属无效。3.案涉商铺目前无法使用。冬天无法供暖，不能正常供电，上诉人邀请承租人看房时，开发商和物业不予协助。二、原审判决适用法律错误。1.因亿隆公司原因，导致上诉人至今无法取得房屋所有权证书，合同目的无法实现，应依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定解除合同。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在约定或规定期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，亿隆公司未能在约定的365日内将办理产权所需资料报主管部门备案，构成违约，应承担责任。3. 依据该《解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”4.案涉《房屋买卖合同》第十五条约定因出卖人责任不能在规定期限内取得房屋产权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%支付违约金。该约定不明，只约定了不要求解除合同时的处理方法，并没有说明如果解除合同时的处理方法。其次，该协议是亿隆公司提供，为重复使用而制定，排除了我方的合同解除权，属于格式条款。三、上诉人主张的损失数额具有法律依据，应予保护。依据《解释》第十九条的规定，上诉人可以要求解除合同并赔偿损失。损失计算的依据为《解释》第十八条第二款的规定；“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而上诉人主张的逾期贷款利率的计算标准是贷款利率的30%计算。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，一、二审案件受理费由亿隆公司负担。
亿隆公司二审辩称：一审判决正确，应予维持。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
另查明：案涉房屋现已竣工验收并已办理产权备案登记，具备办理房屋产权证书的条件。
本院认为： 1.亿隆公司未按照《房屋买卖合同》的约定在规定期限内进行产权备案及办理产权，构成违约，应按照协议第十五条之约定承担违约责任。2.案涉《房屋买卖合同》虽为重复利用而由亿隆公司预先拟定，但该协议是在双方当事人意思自治的条件下签署，系真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。协议约定在亿隆公司逾期办理产权的情况下，双方当事人协议放弃解除合同而选择由亿隆公司承担违约金责任，该约定系双方当事人对违约责任承担方式的自由选择，并没有免除亿隆公司的主要义务，亦未排除或限制上诉人的主要权利，并不构成格式条款，故上诉人主张该约定系格式条款而无效，本院不予支持。3.案涉《房屋买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限届满已超过一年，依据《解释》第十九条之规定，如因开发商原因，案涉房屋现仍无法办理产权的，购房者可解除合同。但案涉房屋现已办理完毕产权备案登记，具备办理房屋所有权证书的条件，购房人办理房屋产权证的合同目的已可实现，故上诉人主张依据《解释》此条款解除《房屋买卖合同》本院不予支持。4.上诉人另主张，因案涉房屋无法供暖、供电，导致无法使用，故应解除合同。因该上诉理由已超过原审起诉范围，本院二审不予审理，上诉人可另行主张。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16763元，由上诉人郑巨胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一六年八月三十日
书 记 员 阚 然