吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2016）吉01民终2697号
上诉人（原审原告）：长春晨宇建筑工程有限公司，住所地长春市双阳梅花鹿产业经济开发区。
法定代表人：房科，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：李连发，男，1965年4月29日生，汉族，住长春市双阳区。
委托代理人：李百花，吉林刘文律师事务所律师。
上诉人长春晨宇建筑工程有限公司（以下简称晨宇公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2016）吉112民初558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。
晨宇公司原审诉称：2002年7月15日，原、被告签订了《买卖房屋协议》，原告将位于双阳区西双阳大街北的房屋卖给被告，《买卖房屋协议》明确了付款方式为按揭付款：1.首付50%，买方应该在签订合同5日内交齐首付，否则视为违约，卖方有权解除合同，收回房屋，房屋所有权、产权归卖方所有。2.按揭款由银行直接放款给卖方，等于买房付卖方购房款，按揭款由买方按银行规定按月向银行还款，直到还清为止。如买方不还，视为买方违约，卖方有权解除合同，收回房屋，但直到现在被告也没有支付一分首付款，也未还银行按揭，已构成违约。原告诉请法院判令解除原、被告之间签订的《买卖房屋协议》；判决被告向原告支付违约金5000元；诉讼费用由被告承担。
李连发原审未出庭，亦未提交书面答辩意见。
原审法院查明：2002年7月15日，原、被告签订了《买卖房屋协议》，原告将位于双阳区西双阳大街北、建筑面积为401.50平方米的房屋卖给被告，每平方米价格2280元。《买卖房屋协议》约定：付款方式为按揭付款：1、首付50%，买方应该在签订合同5日内交齐首付，否则视为违约，卖方有权解除合同，收回房屋，房屋所有权、产权归卖方所有。2、按揭款由银行直接放款给卖方，等于买房付卖方购房款，按揭款由买方按银行规定按月向银行还款，直到还清为止，如买方不还，视为买方违约，卖方有权解除合同，收回房屋。协议签订后，被告未支付首付款，也未还银行按揭，原告亦未交付房屋，但该房屋的所有权登记在被告李连发名下。
原审法院认为：本案的焦点问题为原、被告之间于2002年7月15日签订的《买卖房屋协议》是否应予解除。合同解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解除权应当在一定期间行使。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，合同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行使。无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。第二种是在对方当事人催告后的合理期限内行使。本案中，原、被告之间的《买卖房屋协议》明确约定被告应于2002年7月20日前交齐首付，否则视为违约，原告有权解除合同，即原告于2002年7月21日起即享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案被告并未向原告催告，故原告享有的解除权应在2003年7月21日前行使，而原告直至2016年5月5日（起诉之日）才行使，已超过法定的除斥期间，故该解除权消灭，对原告的解除合同的主张不予支持。对原告主张的5000元违约金，因未提供证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告长春晨宇建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费13004元，减半收取6502元，由原告长春晨宇建筑工程有限公司负担。
宣判后，晨宇公司不服，向本院提起上诉，理由为：原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，认定晨宇公司的解除权超过除斥期间，并驳回我方诉讼请求，属适用法律错误。事实上，案涉房屋并非商品房，晨宇公司亦不是房地产开发企业而是建筑公司，因此依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，本案不适用该司法解释，故原审适用法律错误。因双方当事人签订协议时没有约定解除权行使期限，晨宇公司未对被上诉人催告，因此依据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，晨宇公司享有解除权，故请求二审法院撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。晨宇公司二审表示放弃违约金的诉讼请求。
李连发二审辩称：同意晨宇公司的上诉请求，因被上诉人确实不想购买案涉房屋，且没有付钱，故同意解除合同。
本院二审查明的案件事实与原审查明的案件事实相同。
另查明：晨宇公司二审述称，案涉房屋为晨宇公司自建房屋，土地出让的用途为自建办公楼，多余的面积可以出售，案涉房屋是整个办公楼的一部分，用途是商业。
本院认为： 被上诉人与晨宇公司签订《买卖房屋协议》后，未依约履行协议构成违约，但晨宇公司未在法律规定的解除合同期限内行使解除权，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权已经消灭，晨宇公司以诉讼的方式请求法院判令解除合同，本院不予支持。如双方当事人对解除合同无异议，可自行解除。晨宇公司上诉主张，因其不是房地产开发企业，其出售房屋不应受《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条约束。因案涉房屋系晨宇公司自行开发建设，所售房屋性质属于商品房屋，出售对象亦为不特定人员，其售房行为与房地产开发企业出售商品房无异，故参照适用该司法解释并无不当，该上诉理由不成立。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13004元由长春晨宇建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 郭 智
代理审判员 张新华
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 阚 然