吉林省蛟河市人民法院
民事判决书
（2015）蛟民一初字第575号
原告：蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会，住所：吉林省蛟河市民主街永安路52号。
代表人：董玉梅，主任。
委托代理人：沈建仁，该单位法律顾问。
委托代理人：孙宝财，蛟河市利民物业服务有限公司经理。
被告：蛟河市首钢房地产开发有限公司，住所：吉林省蛟河市河北街2号。
法定代表人：马滨，经理。
委托代理人：徐常春。
委托代理人：李宏艳。
原告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会诉被告蛟河市首钢房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理，于2015年7月1日、2016年2月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会的委托代理人沈建仁、孙宝财；被告蛟河市首钢房地产开发有限公司的委托代理人徐常春、李宏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会诉称：2009年9月，蛟河市首钢房地产开发有限公司开发的蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层楼（竣工图记载：项目：首钢美丽城3－1号楼，层数：11层，高度：32.5M）交付业主入住。2013年秋一场大风过后，业主反映楼顶顶层有防水卷材被风掀起的现象。蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会派维修工人查看发现，楼顶上防水卷材已大部分龟裂，在接头处已被风大块地掀起，雨水直接浇在保温层上，并发现只有一道防水卷材。建筑设计说明上载明：屋面工程防水层，防水等级二级，防水层合理使用年限15年，SBS改性沥青卷材防水A－S防水剂，设防做法两道。按照设计说明，防水卷材应当在2024年9月基本保持原样，但刚过4年就被风掀起，是蛟河市首钢房地产开发有限公司偷工减料，不按设计设工所致，应当进行维护。经预算，维修费用为465103.00元，故起诉要求蛟河市首钢房地产开发有限公司给付首钢三期32、34、38号高层防水工程款465103.00元，并承担诉讼费用。
蛟河市首钢房地产开发有限公司辩称：不同意蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会的诉讼请求，居委会作为原告主体不适格，居委会不是业主的代表，没有资格向我公司主张维修费的权利。对于顶楼的防水层，如果不维护，肯定有被吹起的现象，但不是全部被吹起。对蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会主张的工程造价有异议，防水期限应按法律规定予以认定。蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会称我公司投工减料、没有按图设施工不属实，我公司有质监部门的验收报告。对于工程造价的鉴定报告真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，因为蛟河市首钢房地产开发有限公司没有进行维修，所以没有权利主张追偿权。
经审理查明：蛟河市首钢房地产开发有限公司系蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层的开发商，该工程竣工备案时间为2009年9月12日。2014年7月，蛟河市利民物业服务有限公司与蛟河市首钢美丽城业主委员会签订的物业服务协议到期。2014年7月24日，蛟河市民主街道办事处下发蛟民街办发[2014]36号文件，确定由蛟河市首钢社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业主委员会职责。2013年7月2日，蛟河市住房和城乡建设局函告蛟河市首钢房地产开发有限公司有关首钢美丽城小区顶楼屋顶漏水问题。2013年秋，因32、34、38号高层顶层的防水卷材被风掀起，导致雨水直接浇在保温层上。经吉林恒源工程管理服务有限公司鉴定，蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层防水工程造价为297865.00元。
认定上述事实的主要证据有：蛟河市民主街道办事处[2014]36号文件一份、业主代表上访记录一份、蛟河市首钢美丽城竣工工程备案表一份、关于首钢开发商遗留问题的报告一份、照片22张、光碟一张、蛟河市利民物业维修服务任务单7份、2014年3月28日蛟河市建设工程质量监督站关于首钢美丽城存在质量问题的报告一份、蛟河市住房和城乡建设局[2013]9号函、建筑设计说明一份。纪玉秀、罗士成出庭作证的证人证言。蛟河市首钢房地产开发有限公司提供的竣工备案证一份。
根据原、被告的陈述及本院确认的证据，结合庭审调查，本院确认如下案件事实：
本案的争议焦点：1.蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会是否为本案适格主体；2.蛟河市首钢房地产开发有限公司是否应当承担维修义务。
根据确认的案件事实及争议焦点，本院综合评判如下：
一、蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会作为原告主体适格。因2014年7月蛟河市利民物业服务有限公司与蛟河市首钢美丽城业主委员会签订的物业服务协议到期，2014年7月24日，蛟河市民主街道办事处下发蛟民街办发[2014]36号文件，确定由蛟河市首钢社区居民委员会在街道办事处指导和监督下代行业主委员会职责。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”之规定，蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会作为原告主体适格。
二、蛟河市首钢房地产开发有限公司应当承担维修责任。首钢美丽城三期32、34、38号高层楼竣工备案日期为2009年9月12日，在保修期内顶层漏水。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，蛟河市首钢房地产开发有限公司应当承担维修责任。经鉴定蛟河市首钢美丽城三期32、34、38号高层防水工程造价为297865.00元，该维修费用应由蛟河市首钢房地产开发有限公司负担。
综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：
被告蛟河市首钢房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会用于维修首钢美丽城三期32、34、38号高层的防水工程款297865.00元。
案件受理费8277元（缓交），由被告蛟河市首钢房地产开发有限公司负担5768元，由原告蛟河市民主街道办事处首钢美丽城居委会负担2509元。鉴定费3979元，由被告蛟河市首钢房地产开发有限公司负担。
审 判 长 吴庆莹
人民陪审员 张秀云
人民陪审员 武文杰
二○一六年三月九日
书 记 员 陆 旸