吉林高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉高新民小额字第16号
原告：吉林市隆盛物业服务有限责任公司，住所地吉林高新技术产业开发区兴隆大街22-9号。
法定代表人：李万江，经理。
委托代理人：刘洪池，该公司副经理。
被告：冯磊，男，1978年11月23日生，汉族，吉林医药学院教师，住吉林市丰满区。
委托代理人：张雪源，北京大成（吉林）律师事务所律师。
原告吉林市隆盛物业服务有限责任公司（以下简称隆盛物业公司）诉被告冯磊物业服务合同纠纷一案，本院于2013年4月19日立案受理。依法由审判员金吉浩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告隆盛物业公司委托代理人刘洪池、被告冯磊及其委托代理人张雪源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告隆盛物业公司诉称：被告于2007年1月26日日入住吉林医药学院小区C栋3单元702室，建筑面积108.99平方米，由原告进行物业管理。然而，被告无正当理由拒付2010、2011、2012年三年全年物业费共计4316元（1.1元×108.99元×12个月×3年）。根据《物业管理条例》的有关规定，现请求法院判令：被告向原告支付2010年-2013年三年的物业服务费4316元元，诉讼费由被告承担。
被告冯磊辩称：答辩人没有缴纳物业费，因为原告违约没有按约履行合同以及未按相关规提供服务。一、吉林医药学院小区收费每平米1.1元，按照吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格的规定，应属于一级物业管理服务等级，原告应按照一级服务管理等级提供一级物业服务标准，但原告没有达到服务标准。（一）、根据《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》的基本要求第七条规定，小区设有服务中心，实行24小时物业服务接待，公示服务电话。适应业主要求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50%以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉处理率达到95%。然而，原告从提供服务至今从未进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公示矛盾激化。对于小区不按时交物业费的业主也未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主主动交纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况下，只是电话催费、上门贴条、发律师函最后到法院起诉；（二）、基本要求第九条规定，适应业主需求，组织、配合开展社区文化活动。原告从未开展社区文化活动；（三）、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费用的收支状况。原告从第一批业主入住至今从未对财务收支进行公布；（四）、原告没有按照吉林省住宅小区物业管理服务等级标准规定的内容履行管理义务，对进出小区车辆事实登记管理，对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员做盘问，登记管理，对访客指引行走路径。（五）、医药小区垃圾成堆，无人管理。有照片为证；（六）、绿化也未达到等级标准。（七）、医药小区车库前有破损，原告没有进行维护。二、根据物权法第七十三条的规定，小区公共设施应属于业主共有，但是原告将该场地私自使用，并收取费用，但未将该费用放入公共维修基金。三、原告怠于行使义务，致使原告权益受损。2009年，被告主卧室窗台漏水，找到原告，原告答应修理但一再推脱，直到原告当年用此房作为婚房时都没给原告处理。2009年下半年，被告次卧室窗台又漏水，2010年到物业报修时，物业说这种情况很多，要统一集中修理，但这一年内没来修理。2011年再次报修，物业来人看了窗户，借口没吊篮，有没修理。2012年又告知此事不归物业管。最后被告没有办法自己出钱更换窗户，花7620元。此事如不归物业管，应当即时告知被告。但正是物业公司这种不断敷衍，拖延的作法使被告没有办法维护自己的权利。如果物业公司一开始就告知不归其公司管理，应当找开发商，我就可以要求开发商维修，但现在已经过了保修期，原告才告知被告不归物业公司管，我有理由相信原告与开发商是恶意串通侵害被告的利益。物业公司几年来的拖延正是为了使开发商不履行这一责任，所以，此部分损失应由原告负责赔付或折抵物业费。综上，被告不交物业费事实上是在行使先履行抗辩权，，根据《合同法》中关于旅行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费。我们三年未交诉讼费，即2010年的物业费已经超过诉讼时效。
原告为证实其主张成立向本院出示了如下证据：
1、被告身份证明。
2、2013年1月15日物业费催缴单。证明我们曾经向原告收取物业费。
3、物业服务合同。证明以合同为依据，我们按三级服务标准服务。因此，被告应按照物业服务合同给付物业费。
被告质证，证据1无异议；证据2真实性无异议，但是原告只是将其贴在被告门上；证据3真实性、内容均有异议，真假与否不确定。原告并没有将其公示过，物业服务合同签订以外，还应同业主签订，如没有签订，就应该公示，所以业主并不清楚具体内容。我们不清楚合同中具体的服务标准登记。原告也未达到合同中的服务标准，报修后不能及时修整，而且小区垃圾成堆，绿化、清雪也不能达到合同中标准，小区中没有停车位，小区外车辆可以随意停放，电梯中灯泡坏掉，也无人维修。原告按照一级收取费用，但未按照一级标准服务。
4、证人张再长的证人证言。证实我从去年7月进入医药小区，我从事收费及管理工作。去年我收到70%左右物业费，家中没人的我已经贴出交费通知，部分没有交费的，如果找到我们，我们都已经予以解释，其他都没有找到我们，我们不清楚其不交费的原因。
被告质证，有异议，小区不立杆不是小区允许的。证人为小区经理，其不会证实其管理不到位，证明效力低。原告质证无异议。
因被告对证据1、2的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认；证据3被告有异议，但无相反证据予以证明，本院对证据3的真实性予以确认；证据4，本院对其真实性予以确认。
被告为证实其主张成立向本院提供如下证据：
1、光盘1张。证明医药学院小区大门昼夜不关，车辆、人员随意进出。原告没有按照吉林省住宅小区物业管理服务等级标准规定的履行管理义务，对进出小区车辆事实登记管理，对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理，对可疑人员做盘问，登记管理，对访客指引行走路径。
2、照片4张。证明小区内道路损毁，物业公司没有及时进行修整。同时也能证明出租车随意进出，对进入小区车辆无人管理。
3、电梯间灯损坏照片2张。证明电梯间灯损坏无人修理，进一步说明原告不履行义务。
4、楼房排水管损坏照片5张，证明原告没有及时修整。
5、衣服随意在树上栓绳晾晒及绿化树死亡照片2张。证明原告对此现象无人管理，且没有依照服务标准在一周内清除，并及时补种。
6、草地照片1张。证明秋季已死杂草至今未清理。
7、关于小区内卫生状况的照片26张。证明原告没有按物业服务标准作到清洁区域，部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。
8、电梯间广告位置照片1张。证明物业公司把电梯间这一应属于全体业主所有的公共部位私自出租，其所得收益也未向全体业主公示，并转入公共维修基金账户。
9、物业公司私自将小区内的公共区域出租给外地业户在小区经营的照片8张。证明物业公司私自利用公共区域招租，并给私接电源。没有通过业主同意，并将收益归为其公司所有，侵害了包括原告在内的所有业户的合法权益。
10、被告冯磊室内墙壁照片6张，证明被告室内因渗水造成墙面起皮。
11、吉林省物业服务小区服务标准政府指导价格。证明原告所有的物业费应属于一级服务标准。
12、通知1份。证明对各家窗台漏水是属于物业公司管理，原告对此明知，但怠于管理。
原告质证，证据1有异议，来源不明，小区是我们的小区，但被告并不是连续录像，存在时间差，没有连续性。因为杆没有落下可能是为车辆放行，我们是有保安维护的；证据2真实性无异议，我们已经安排人员修理了；证据3广告事实，灯不亮的原因不明确，灯不亮可以报修。被告无证据证明我们没有对其进行维修；证据4排水管无法维修，因为对方在楼顶建采光房，我们无法在楼顶挂钩维修；证据5-7有异议，证据来源不明确；证据8-10与本案无关；证据11有异议，按照物业管理规定，物业费可以协商定价，物业公司可以与业主大会根据小区特殊情况而协商具体价格；证据12无异议。
13、证人王雷的证人证言。证实我曾经与被告吃饭，他说房屋漏水，我们一起去物业报修。
原被告质证无异议。被告质证无异议。
14、证人赵海涛的证人证言。证实我与被告是同事，在2011年、2012年我两次陪同他去物业登记卧室漏水情况，当时是保安在，但我不认识。
原告质证无异议。被告质证无异议。
15、证人刘丽华的证人证言。证实物业服务质量不达标，存在很多问题。我家卫生间，别人家的卫生间味道都传到我家，报修无人解决。我家自行车辆已经丢了两台，我去物业登记，物业说录像已经损坏，天花板起下来三次也无人没有给我维修。
原告质证无异议。被告质证无异议。
证据1，原告对视频的来源有异议。认为不是连续拍摄的，但小区是医药学院的小区。被告没有提供原告所居住小区应按一级物业小区管理的相关证据，故对被告所证明的问题不予确认；证据2，原告对其真实性无异议，但认为已经对损坏的道路进行了修理。本院对证据2的真实性予以确认；证据3，原告对电梯内灯不亮也并未否认，但认为被告不能证明原告没有对其进行修理。本院对证据3的真实性予以确认；证据4，，原告对其真实性无异议，本院对证据4的真实性予以确认；证据5-7，原告认为证据来源不清，被告无其他证据予以佐证，故本院对证据5-7的真实性不予确认；证据8-10，原告认为与本案无关。因证据8-10所证明的问题，双方未在物业服务合同中约定，本院对证据8-10不予确认；证据11，被告认为所居住小区物业服务为一级物业服务标准，但无证据予以证明，本院对被告所证明的问题不予确认；证据12，因原告无异议，本院予以确认；证据13-15，因原被告均无异议，本院对证据13-15予以确认。
通过原告陈述，被告辩解举证质证和认证，本院查明如下事实：
被告于2007年1月入住吉林医药学院小区C栋3单元702室，每年应交纳物业管理费1438.67元。2011年，吉林医药学院B、C、D栋教工楼业主委员会与原告签订物业服务合同书1份，其主要内容为：甲方：吉林医药学院B、C、D栋教工楼业主委员会。乙方：吉林市隆盛物业服务有限责任公司。乙方资质等级三级。第二章：物业管理服务内容与服务标准。第二条：在物业管理区内，乙方提供的物业管理服务项目包括以下内容：（1）承担吉林医药学院B、C、D栋教工楼房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、外墙体和基础等承重结构部分、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅设备机房等）的维修、养护和管理。（二）承担吉林医药学院B、C、D栋教工楼房屋建筑本体公用设备（共用的上、下水管道、污水管、垃圾、排风排烟道、共用照明、共用单元门）的维修、养护、管理和运行服务。（3）承担吉林医药学院B、C、D栋教工楼规划内物业范围的市政公用设施（道路、室外、上下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化）的维修、养护、管理。（4）承担吉林医药学院B、C、D栋教工楼规划区内的附属配套服务设施维修、养护和管理。（5）承担吉林医药学院B、C、D栋教工楼的公共环境（包括公共场地、房屋的共用部位）的卫生清洁，垃圾的收集、清运、小区消毒、公共区域绿化等）。（6）承担吉林医药学院B、C、D栋教工楼交通、车辆行驶、停泊及管理。（7）承担对小区内违章建筑及楼道内堆放物的管理。（8）做好小区物业及物业管理档案资料的建立、保存。（9）做好政府法规和行业所规定的应由物业公司承担的其它事项。第三条物业服务标准。（一）、房屋及公用设施的维修和管理。24小时受理住户报修。建立维修服务维修单，由专职人员维修，并由业主签字，作为维修记录。定期以及冬季、雨季和天气异常是对房屋和公用设施设备、道路、绿地等进行检查，发现问题立即安排抢修，对质量较差易出问题的部位，应及时记录备案，重点检查。……。（二）保洁服务（1）、小区环境卫生：小区路面清洁、无飘物无积水、无落叶、纸屑、果皮、烟头等。生活垃圾随时收集、无积堆散落。（2）、楼道清扫……。（3）、绿化：草坪内无飘物、无杂草、定期浇水，每20天修剪一次（剪草机由甲方提供，其它工具自备）树木及花卉定期修剪，保障成活无病害。（4）清雪……。（三）保安管理。24小时有保安值守，进行日常巡视，涉及人身安全处，设有明显标志，并有防范措施……。（五）、车辆管理：机动车应进入小区后按物业划定专用停车位，并有序停放。地下停车场由医药学院管理。第三章双方的权利义务。第四章服务费用。（一）B、C、D栋多层住宅和高层住宅一层按建筑面积每月每平方米0.6元；B、C、D栋高层住宅二层按建筑面积每月每平方米0.7元；B、C、D栋东高层住宅三层按建筑面积每月每平方米0.8元；B、C、D栋东高层住宅四层按建筑面积每月每平方米0.9元；B、C、D栋东高层住宅五层按建筑面积每月每平方米1元；B、C、D栋高层住宅六层至顶层按建筑面积每月每平方米1.1元。（二）业主交费时间为每年6月，收取全年的物业管理费，由乙方规定统一地点，主动交纳。同时约定了违约责任及合同解除和终止等内容。合同期限自2011年4月21日起-2014年4月20日止，自签订本合同起，前期物业管理合同自动生效。原告未交纳2010年度、2011年度、2012年度物业费。
本院认为，原告与吉林医药学院B、C、D栋教工楼业主委员会之间签订的吉林医药学院B、C、D栋教工楼物业服务合同及前期物业管理合同是双方当事人真实意思表示，合法有效。而吉林医药学院B、C、D栋教工楼业主委员会是代表全体业主签订的合同，其行为代表全体业主，被告以不知情为由不承认该协议本院不予采纳。被告在原告所管理的物业小区范围内，享受了物业公司的物业服务，按照权利义务对等的原则，被告理应每年按照合同约定的标准向原告交纳相应的物业服务费。原告的诉请本院予以支持。被告抗辩2010年度的物业费按照合同的约定，被告应在2010年6月末向原告交纳，即2010年7月1日被告不交纳物业费，侵犯了原告的合法权益，但原告直至2013年年初才向被告主张权利，而被告就2010年的物业费提出原告主张权利已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。根据双方物业合同的约定：被告应于每年的6月末前向原告交纳物业费，2010年的物业费应于2010年6月末交纳，逾期则原告的权利受到了侵犯，原告至迟在2012年6月末前向原告主张权利，但原告自认2013年年初才向被告主张权利，故原告向被告主张2010年度物业费的请求已超过诉讼时效，本院不予支持。原告向被告主张2011-2012年的物业服务费，根据双方签订的物业服务合同，双方应各自履行其义务。从双方约定的收取物业服务费用标准看，被告居住在7层，应交纳每平方米1.1元的物业费，原告按此价格收取物业费并无不当，被告的主张本院不予采纳。被告主张根据物业服务合同约定：房屋的维修问题，原告24小时受理住户报修，但被告居住的房屋墙面渗漏、窗户损坏，原告未能及时给予修理，原告以房屋在保修期内应由开发商维修搪塞，致使被告解决不能的情况下自行更换窗户，原告已构成违约在先。另外，原告在物业服务中，存在未完全履行义务的情形，如小区绿化没有做到草坪内无飘物、无杂草、定期浇水，每20天修剪一次。还有楼房排水管损坏未能及时修整。因原告未完全履行合同义务，被告可以行使先履行抗辩权。关于房屋维修问题，因与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利。关于小区内绿化及更换排水管问题，被告并无充分证据证明原告未尽绿化清洁义务。排水管维修一节被告无证据证明是由于原告的原因未尽维护义务，故被告的主张本院不予采信。被告抗辩原告应按吉林省住宅小区物业管理服务等级标准规定的内容按一级物业服务标准履行管理义务，对进出小区的车辆登记，对进出的装修工、服务人员发放临时出入证，对可疑人员进行盘问，对访客进行路径指引。从双方签订的物业合同中可看出原告的资质等级为三级，双方并未约定一级物业管理服务，原告收取物业费是按照双方的约定收取，合同中未约定对进出的装修工、服务人员发放临时出入证，对可疑人员进行盘问，对访客进行路径指引，故被告的主张本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第二条、第七条之规定，判决如下:
一、被告冯磊给付原告吉林市隆盛物业服务有限责任公司2011年度-2012年度物业服务费2877.34元；
二、驳回吉林市隆盛物业服务有限责任公司其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告冯磊承担。
本判决为终审判决。
审判员 金吉浩
二0一三年七月十六日
书记员 刘 跃