吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民终163号
上诉人（一审被告）：四平市城区农村信用合作联社。住所：吉林省四平市铁西区中央西路56号。
法定代表人：刘国瑞，该社理事长。
委托代理人：夏洪波，该社工作人员。
委托代理人：隋海波，吉林济维律师事务所律师。
被上诉人(一审原告)：张红泉（曾用名张洪泉），男，1958年3月21日出生，汉族，住吉林省四平市铁西区。
委托代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。
一审被告：四平市广信房地产开发有限公司。住所：吉林省四平市北河东路308号。
法定代表人：苑景昌，该公司董事长。
委托代理人：丁大伟，该公司工作人员。
上诉人四平市城区农村信用合作联社（以下简称农联社）因与被上诉人张红泉、一审被告四平市广信房地产开发有限公司（以下简称广信公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省四平市中级人民法院（2015）四民二初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人农联社委托代理人夏洪波、隋海波，被上诉人张红泉及其委托代理人李一，一审被告广信公司委托代理人丁大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张红泉一审诉称：张红泉与广信公司法定代表人苑景昌为朋友关系。2003年6月15日，由于广信公司资金紧张，张红泉借给广信公司58万元，用于广信公司开发建设位于四平市第一面粉厂即北河东路与幸福路交叉路口处的楼房，广信公司为张红泉出具借据，并写明借款用途。当时广信公司承诺三个月还款，但到期后广信公司无力还款，双方经过协商，于2003年11月17日签订《以房抵借款协议书》（协议书上张洪全为误写，应为张红泉），广信公司愿将其所有的497.36平方米房产以每平方米1300元抵借款，多出的66782.50元由张红泉给付广信公司，广信公司提供办理产权过户手续文件，协助张红泉办理产权转让或开发货票直接落到张红泉名下。2012年6月20日，张红泉将66780元通过建设银行汇入广信公司指定的收款人（出纳员）苑丽慧名下。协议签订后，广信公司将涉案房屋交付给张红泉使用，张红泉已拥有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利，即所有权的四种职能，具有排他性、独占权。张红泉实际取得涉案房屋后，与戴福彪、康洪亮等的房屋租赁协议书，证明张红泉将房屋对外租赁的事实，张红泉在2008年开始行使租赁权。为了便于对涉案房屋进行出售，广信公司与张红泉共同将涉案房屋的大房照办理成3个分立的房照。之后，广信公司出具授权委托书，委托张红泉办理3个房照更名至张红泉名下，由于缺少发货票，房产部门不予办理，张红泉多次催促广信公司，而该公司不能出具。吉林省四平市中级人民法院（以下简称四平中院）在执行申请执行人农联社与被执行人广信公司借款合同纠纷一案中，将涉案房屋查封，张红泉作为案外人提出异议，四平中院以（2015）四执异字第3号裁定书驳回张红泉的异议，并载明张红泉可通过诉讼程序解决。申请执行人农联社不是适格主体，发放贷款的法人单位是四平市铁西区农村信用合作社,该合作社已注销，在注销登记中写明四平市铁西区平西乡政府负责清理该合作社债权债务，即使主张权利也不应是农联社，四平市铁西区平西乡政府没有主张权利，已超过诉讼时效。广信公司没有收到债权转让通知。因此，张红泉诉至法院，请求：1.确认张红泉与广信公司签订的《以房抵借款协议书》有效，将广信公司名下的坐落于北河东路与幸福路交叉路口南侧（11轴-14轴）面积为497.36平方米的房屋（3户，房权证号：四平市房权证四字第205331号、第205332号、第205333号）产权过户到张红泉名下，确认为张红泉所有；2.停止对涉案房屋的执行。
农联社一审辩称：（一）张红泉关于农联社不具备申请执行生效判决的主体资格及本案的申请执行超过法定诉讼时效期间的主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉，是因案外人对执行标的提出异议被法院裁定驳回后，而提起的诉讼。张红泉关于申请执行人主体资格、申请执行时效的异议，不属于对执行标的的异议，不属于本案审理范畴，否则，违背审执分开的原则。（二）本案房屋初始登记是2004年3月24日，登记在广信公司名下，即使张红泉主张的以房抵债事实成立且合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定以及第十六条关于 “不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，本案房屋的所有权没有依法发生转移，是广信公司可供执行的合法财产。张红泉与广信公司之间的法律关系仍是债权债务的关系，不能影响本案的执行。（三）张红泉关于以房抵借款的主张及提供的证据材料，不能证明张红泉系本案房屋的所有权人，不能排除对本案房屋的执行。1.张红泉提供的《以房抵借款协议书》没有加盖广信公司的公章，该协议不能认定是张红泉与广信公司签订的，该协议第六条的内容是：“办理本协议以前所有来往苑景昌借据全部作废（包括张贵勤手中票据）”，说明该协议中抵消的借款是苑景昌、张贵勤的个人借款，与广信公司无关。2.张红泉提供的《借据》，没有标明“借款”，资金交付形式（现金、转账）一栏是空白，经手人一栏是空白，如果合议庭认为该借据可以作为排除本案标的物执行的依据，农联社申请对该借据上的广信公司财务专用章的形成时间进行司法鉴定。3.张红泉提供的《授权委托书》及购房人苏正祥的《房屋成交价格申请表》两份证据说明，张红泉与房屋产权人广信公司之间的法律关系只是委托管理、处分房屋的关系，将房屋出售给苏正祥的“卖房人”是广信公司，张红泉仅是经办人，不能与自己进行产权交易。4.张红泉提供的房屋租赁协议书、承租人的证明材料，也只能证明张红泉系房屋租赁的经办人，而不能证明张红泉系房屋的所有权人。（四）张红泉没有与广信公司履行《以房抵借款协议书》，没有依法办理房屋所有权转移登记。1.张红泉提供的《以房抵借款协议书》标注的签署时间是2003年11月，但本案房屋在2004年4月还由广信公司抵押给北二信用社，并办理抵押登记，这一事实说明，《以房抵借款协议书》签订后，房屋仍由广信公司实际处分，且张红泉没有异议。2.张红泉没有与广信公司签订商品房买卖合同，广信公司也没有给张红泉开具不动产销售发票，双方没有办理商品房入户手续，张红泉与广信公司之间的房屋交易没有实际履行。3.张红泉没有及时到房屋产权登记机关办理房屋所有权转移登记。中华人民共和国建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”。张红泉没有提供证据对此证明，也没有主张在2003年11月签订《以房抵借款协议书》后提出过房屋过户登记申请，未能办理过户登记手续非张红泉原因所致。张红泉关于在2012年8月案外人苏正祥购买房屋时因不能开具不动产销售发票而放弃购买的情况说明及相关证据材料，不能证明张红泉于2003年以房抵借款时不能开具房屋发票，而且，此次房屋过户登记，是由张红泉经手，以广信公司为产权人将房屋出售给苏正祥，而不是将房屋产权过户至张红泉名下，这一事实说明，张红泉没有将房屋过户登记在自己名下的意思表示。张红泉的诉讼请求没有事实根据和法律依据，不能成立，请求驳回张红泉的诉讼请求。
广信公司一审辩称：由于时间太长，具体时间说不清了。10多年前，广信公司确实向张红泉借款58万元，当时合同约定，到期不能还钱以一面粉的房屋抵给张红泉。后来差的6万多元是在给他房照时他给广信公司的，具体时间记不清了。当时该房屋没有办理产权过户的原因是，粮食局的刘大辉委托广信公司对所有建设粮食局商网施工队的税金代扣代缴，当时施工队欠税金7万多元，挂在广信公司户上，税务部门不给广信公司发票，多次与税务部门协商未果，因而该房屋产权不能过户。苑景昌是公司法定代表人，能够代表公司，所以《以房抵借款协议书》没有盖公章。广信公司对张红泉的异议，既不赞同也不反对。老的新月信用社已经注销，新的新月信用社没有权利主张老新月信用社的权利和义务，农联社不具备主体资格。
一审法院查明： 2003年6月15日，广信公司因资金不足，向张红泉借款58万元，广信公司向张红泉出具《借据》。《借据》上注明该借款用于开发一面粉厂建楼款，并加盖广信公司财务专用章。2003年11月17日，广信公司（甲方）法定代表人苑景昌与张洪泉（乙方）签订《以房抵借款协议书》，协议书约定：乙方借给甲方人民币伍拾捌万元整，经双方协商，双方达成如下协议：一、甲方愿将位于北河东路与幸福路交叉路口西南角1号楼西侧（11轴-14轴），现有格式（现状）建筑面积497.525平方米的房产，以每平方米1300元价格合计646782.50元抵还欠款；二、多出66782.50元乙方在签本协议时一次性给付甲方，以甲方收条为准；三、甲方提供乙方所办产权手续的必要文件，协助乙方办理产权转让或开发货票直接落到乙方名下；四、本协议签订后，由乙方付给66782.50元后，乙方给甲方出收到该房产后，即视为该房屋已经转移；五、办理产权转移手续的税费，均由乙方负责；六、办理本协议以前所有来往苑景昌借据全部作废（包括张贵勤手中票据）；七、本协议一式两份，双方各执一份，签字或盖章后生效。苑景昌与张洪泉分别在甲方与乙方位置签字并按手印。2012年6月20日，张红泉通过中国建设银行向广信公司的出纳员苑丽慧存款66780元，苑丽慧在银行存款凭条背面书写：此款“以房抵借款”余款结清。（房照已交给张洪泉）。双方在签订《以房抵借款协议书》后，涉案房屋由广信公司交付张红泉占有并出租至今。2012年6月20日，广信公司将涉案房屋的房照交给张红泉，张红泉以广信公司的名义向四平市房地产市场管理处、四平市广厦房地产测绘有限公司、四平市房地产产权管理处交纳产权证明、测绘费、产权登记费，将广信公司的一份房照分解成三份房照，产权人仍为广信公司。
2004年8月19日，四平中院作出（2004）四民二初字第4号民事判决，判项为：一、广信公司于本判决生效后十日内付给四平市铁西区新月农村信用合作社借款本金240万元及利息352944元（借款期限内的按月利率千分之6.6375、逾期利息按日息万分之二点一计算，利息计算截止至2004年5月11日止）。二、四平市洪雨房地产开发有限公司负连带责任。案件受理费23182元由广信公司负担。该判决生效后，四平市铁西区新月农村信用合作社向四平中院申请执行，后该信用社申请中止执行，待提供出被执行人有其他可供执行的财产时再申请恢复执行，四平中院于2007年6月1日作出（2006）四执字第34号民事裁定书，对（2004）四民二初字第4号民事判决书中止执行。2014年5月14日，农联社作为变更后的申请执行人向四平中院提交恢复执行申请书，并提供涉案房屋作为执行财产。四平中院于2014年5月21日作出（2006）四执字第34-1号民事裁定，裁定变更申请执行人为农联社，同日，四平中院作出（2006）四执字第34-2号民事裁定，查封涉案房屋。张红泉在四平中院查封涉案房屋后，提出异议。四平中院于2015年6月15日作出（2015）四执异字第3号执行裁定，驳回张红泉提出的异议。张红泉遂向四平中院提出本案诉讼。
另查明，张红泉户口簿显示曾用名为张洪泉。广信公司开发涉案房屋在内的房屋时，欠缴税款，税务机关不向该公司提供销售不动产的发票，张红泉不能办理涉案房屋产权过户手续。
一审法院认为：张红泉与广信公司于2003年6月15日发生借款58万元的事实及2003年11月17日广信公司法定代表人苑景昌与张洪泉签订的《以房抵借款协议书》，双方对上述内容均无异议，是双方真实意思表示，且苑景昌承认签订该协议是公司行为，虽然农联社对2003年6月15日的《借据》和2003年11月17日的《以房抵借款协议书》均提出异议，但未提供相应证据予以反驳，故应认定借款58万元的事实具有真实性、客观性，应认定《以房抵借款协议书》合法、有效。农联社申请对2003年6月15日《借据》中广信公司财务专用章的加盖时间进行鉴定的请求，因广信公司为张红泉出具的《借据》与《以房抵借款协议书》系具有关联性，且张红泉与广信公司对借款及以房抵借款的事实均认可，《借据》上广信公司的财务专用章加盖时间不足以影响上述事实的成立，故对农联社的该项鉴定申请，不予支持。
《以房抵借款协议书》签订后，广信公司将涉案房屋交给张红泉，张红泉对该房屋进行出租。张红泉向法庭提供证人康永亮、张勇、王奇及与戴福彪、康永亮签订的《房屋租赁协议书》，康永亮交纳房屋租金的银行转款凭证及电费收据证明该房屋电业部门一直登记在广仁修理部名下，上述证据农联社未提供相应证据予以反驳，故对上述证据予以采信，应认定涉案房屋一直由张红泉占有、使用、收益至今。张红泉举证苏正祥的证言及苏正祥为购买涉案房屋向房产部门递交的房屋成交价格申报表，及张红泉在2012年6月20日向广信公司交付66780元取得涉案房屋的房照，以及张红泉以广信公司的名义向四平市房地产市场管理处、四平市广厦房地产测绘有限公司、四平市房地产产权管理处交纳产权证明、测绘费、产权登记费，将涉案房屋的房照办成三份房照，广信公司为张红泉出具授权委托书授权其对涉案房屋拥有处分、抵押、过户、卖房款去向的决定权。上述证据证明张红泉在2012年6月至2012年8月间，欲将涉案房屋出卖与苏正祥而交付房屋余款，按产权部门要求办理三份房照，并由广信公司授权，由购买人苏正祥向房产部门递交房屋成交价格申报表，且广信公司对此未提出异议，承认该公司没有与苏正祥进行房产交易行为。这些证据形成完整的证据链条，证明张红泉欲出售涉案房屋，因涉案房屋产权登记在广信公司名下而以广信公司名义与苏正祥办理相关手续，拟办理涉案房屋过户登记的事实。
涉案房屋在张红泉与广信公司签订《以房抵借款协议书》后，没有进行变更登记的原因为广信公司欠缴税款，不能向张红泉提供售楼发票，导致涉案房屋无法变更至张红泉名下，也导致张红泉不能正常买卖涉案房屋，该原因不是张红泉造成，张红泉对涉案房屋未办理过户手续不具有过错。
所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。本案中张红泉与广信公司由借款关系转变为房屋买卖关系。考虑到实践中不动产登记制度尚不完善，对于买受被执行不动产需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按此规定，案外人即为买受人，在被执行财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名义人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）已经履行买卖合同的全部价款支付义务。（三）对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。四个条件必须全部具备，缺一不可。本案中，张红泉与广信公司签订了《以房抵借款协议书》，张红泉于2012年6月20日交付全部款项，张红泉在出租涉案房屋时向承租人、在欲出售涉案房屋时向买受人均公示了该房屋由自己所购买，该房屋不能变更登记的原因为广信公司不能出具发票造成。故涉案房屋不能查封，更不能在查封后予以执行。张红泉诉请停止对涉案房屋的执行具有事实和法律依据，应予支持，不得执行该涉案房屋。
张红泉虽与广信公司签订涉案房屋买卖合同，并实际占有该房屋，但因不动产产权以登记或其他法定方式为取得要件，张红泉没有取得涉案房屋产权登记，又未以法定其他方式取得涉案房屋所有权，对涉案房屋不具有所有权，其请求确认其对涉案房屋具有所有权，缺乏法律依据，不予支持。关于张红泉要求将涉案房屋过户到其名下及要求确认农联社不具备执行案件申请执行人主体资格的内容，不属本案审理范围，不予评判。综上，张红泉的部分请求合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决：一、张红泉与广信公司于2003年11月17日签订的《以房抵借款协议书》有效。二、不得执行广信房公司名下坐落于四平市铁东区解放街八委北河东路南侧建筑面积为497.36平方米的商业房屋（1层107，所有权证号：四平市房权证四字第205331号，建筑面积173.83平方米商业用房；2层207，所有权证号：四平市房权证四字第205332号，建筑面积197.43平方米商业用房；3层307，所有权证号：四平市房权证四字第205333号，建筑面积126.1平方米商业用房）。三、驳回张红泉的其他诉讼请求。案件受理费100元由农联社负担。
农联社上诉称: 1. 一审判决关于张红泉与广信公司由借款关系转变为房屋买卖关系的认定事实不清，证据不足。一审判决认定上述事实的主要依据是广信公司法定代表人苑景昌与张洪泉签订的《以房抵借款协议书》，但该协议书没有体现张红泉与广信公司的债务关系，也没有广信公司以房抵债的意思表示。2.一审判决关于“没有进行变更登记的原因为广信公司欠缴税款，不能向张红泉提供售楼发票，导致涉案房屋无法变更至张红泉名下”，“张红泉对涉案房屋未办理过户手续不具有过错”的认定混淆了案件基本事实。3.张红泉与广信公司选择以房抵借款是售房还借款，张红泉对诉争房屋享有的是债权而不是物权。综上，诉争房屋至今仍登记在广信公司名下，广信公司是依法登记的产权人，对该房屋的执行，不存在违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的情形，张红泉提供的证据和理由，不足以排查对该房屋的执行。请求：依法改判，驳回张红泉的诉讼请求。
张红泉答辩称：《以房抵借款协议书》合同双方的真实意思表示，合法有效。本案是执行异议之诉，农联社与广信公司没有法律关系，执行广信公司没有任何依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。
广信公司未答辩。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：苑景昌作为广信公司法定代表人与张红泉签订《以房抵借款协议书》，用公司房产抵付公司债务，农联社虽然提出异议但并未提出相应证据，应当认定苑景昌与张红泉签订《以房抵借款协议书》为职务行为，该协议书是广信公司与张红泉的真实意思表示，合法有效。《以房抵借款协议书》有明确的转移涉案房屋所有权的内容，且张红泉已付全款并转移占有，张红泉一审中提供周万杰、田玉华的证言亦可以证明张红泉为实现房屋产权过户曾去办理税务发票，农联社对此并没有提出异议，其关于张红泉没有将涉案房屋变更至张红泉名下的意思表示和行为的主张没有证据支持，不能认定涉诉房屋未办理过户登记系张红泉自身原因所致。
综上，张红泉对涉案房屋享有的权利能够排除执行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费 100元，由上诉人四平市城区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 虞大江
代理审判员 宋雨洛
代理审判员 许家娟
二○一六年六月十日
书 记 员 冯红红