吉林省德惠市人民法院
民事判决书
（2014）德民初字第5512号
原告李守田，男，1957年12月27日生，汉族，教师，住德惠市胜利街毛家院委3组。
委托代理人李守衡，男，1951年11月13日生，汉族，教师，住长春市朝阳区人民大街187号。
委托代理人张晶华，吉林中权法律服务所法律工作者。
被告长春惠通房地产开发有限公司
法定代表人杨春艳，董事长
委托代理人秦晓东，该公司员工
原告李守田与被告长春惠通房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李守衡、张晶华、被告委托代理人秦晓东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告李守田诉称：原告原在德惠市东二道街（和平街三委三组）有商业用房一套，面积为98平方米，于2009年11月22日与被告达成《拆迁补偿安置协议书》，依该《拆迁补偿安置协议书》原告回投了100平方米越层商业用房。差价款已于2010年1月15日按期全额交付给被告。依该《拆迁补偿安置协议书》，被告应于2011年9月将原告所回投的商业用房交付给原告，但被告至今未交付，被告的理由是原告所回投的商业用房实际面积超出约定面积46平方米，被告要求原告按市场价格支付超出部分面积的价款，原告不能接受。因为被告的行为严重违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款及相关法律法规之规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。原告与被告签订的《拆迁补偿安置协议书》中未就超出约定面积的部分作出约定。因此，实际面积超出约定面积的部分，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款处理。原告自2011年10月以来多次要求被告依法处理，被告拒不接受，对原告的要求置之不理，并一再拒绝交房至今。被告一直拒不交付原告商业用房，致使原告在长达30个月的时间不能使用经商，经济损失至少在13万元以上。因此，请求法院依法维护原告的合法权益。
被告长春惠通房地产开发有限公司辩称：本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定。因为双方在拆迁补偿安置协议书中第二条第七项中明确约定：“因楼房设计原因，安置的建筑面积可上下浮动5m2；超出部分或不足部分均按商品楼销售价格的95%结算。”因此，应按合同约定处理。鉴于本案的客观情况，被告的意见是：1、按合同约定的面积从该楼中分割出来交付给原告；2、如原告想购买超出面积部分，双方可以协商，价格可以适当优惠。至于原告要求赔偿损失的要求，被告不同意。迟延交付完全是由原告造的。因为当时被告要将此楼间壁，原告不同意。庭审后，被告已将此楼间壁成100 m2。
经审理查明：原、被告于2009年11月22日签订拆迁补偿安置协议书一份，被告将李守先及原告李守田所有的位于德惠市和平街三委三组的一处房屋予以拆迁，并将李守先、原告李守田安置在永青小区C区三号往西数第一门一层100m2、二层100m2，注预留二个门一楼，带上下水二个。李守先及原告李守田给被告支付差价款180，000.00元，其中原告李守田支付49，000.00元差价款。协议签订后，原告如期搬出房屋，由被告进行了拆迁。被告给原告发放了搬家费400.00元、过渡期限租房补助费每月200元，共计六个月。此案争议的楼房所在小区是在2010年6月6日开工建设，2011年6月份被告陆续交付楼房，2011年8月26日原告到被告处要求回迁楼房时，因设计原因导致该回迁楼的实际面积为146m2，而原、被告双方所签订的拆迁补偿安置协议书中约定的回迁楼房面积为100m2。双方对该楼房超出约定面积的价款发生争议，导致此楼房至今无法交付。另查明，庭审结束后，被告把本案争议的楼房间壁成100 m2。同时，原、被告所签订的拆迁补偿安置协议中李守先的回迁楼双方已履行完毕。
上述事实有原告提交拆迁补偿安置协议书、中华人民共和国建设部令商品房销售管理办法及原、被告庭审陈述在卷为凭。
本院认为：原、被告双方于2009年11月22日所签订的拆迁补偿安置协议书是双方真实意思表示，合法有效。双方在履行拆迁补偿安置协议书过程中，原告要求被告按双方拆迁补偿安置补偿协议约定交付回迁楼房，应予支持。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，要求此回迁楼超出约定面积的46m2房价款由被告承担，所有权归原告，但此解释“第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案中原、被告双方签订的是拆迁补偿安置协议书，并且此解释中第十四条是指已交付使用的楼房，本案庭审中原告称回迁楼房没有交付使用，故原告此项诉讼请求不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，不予支持。原告要求被告给付违约金100，340.00元，双方在履行合同过程中，因双方对超出合同约定的面积的价款发生分歧，原告亦没有向法庭提交相关证据证明其主张，无法认定被告有违约行为，故原告此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告长春惠通房地产开发有限公司于本判决生效后立即将原、被告双方所签订的拆迁补偿安置协议中约定的100 m2楼房交付原告李守田。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费300.00元，由原告李守田负担200.00元，被告长春惠通房地产开发有限公司负担100.00元；邮寄费72.00元，由被告负担36.00元，返还原告36.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张晶萍
代理审判员 杨晓慧
人民陪审员 车成武
二○一四年十一月二十六日
书 记 员 薛冬梅