上诉人（原审被告、反诉原告）赵晓凤，女，1973年10月14日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路4768号。
上诉人（原审被告、反诉原告）曹先堂，男，1969年3月9日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县新站镇片坝村三元组40号。
二上诉人共同委托代理人杨至刚，桐梓县九坝法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）谢泽勇，男，1968年9月25日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关镇河滨南路1516号。
原审第三人何素全（又名何光华），男，1955年8月26日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关镇正华北苑。
原审第三人张开仙，女，1955年10月9日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住贵州省桐梓县娄山关镇正华北苑。
上诉人赵晓凤、曹先堂因与被上诉人谢泽勇、原审第三人何素全、张开仙房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2015）桐法民初字第2746号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院审理查明，2010年4月30日，谢泽勇与何素全、张开仙签订门面转让协议，双方约定何素全、张开仙将桐梓县娄山关镇文笔路民主街一区6号商用门面房转让给谢泽勇使用，转让金50 000元，协议签订之日，谢泽勇向何素全、张开仙支付30 000元，余款20 000元于2015年5月30日前付清。该协议还约定何素全、张开仙务必协助谢泽勇与该房房东签订租赁协议，如因房东原因不能签订该房租赁协议，则何素全、张开仙违约。同日，双方又签订了房屋租赁合同，双方约定何素全、张开仙将前述商用门面房出租给谢泽勇使用，租期为2010年5月30日至2020年5月30日，租金一年一付，2010年5月30日至2012年5月30日为1 300元/月、2012年5月30日至2014年5月30日为1 400元/月、2014年5月30日至2017年5月30日为1 500元/月、2017年5月30日至2020年5月30日为1 600元/月。该协议签订后，谢泽勇按约定向何素全、张开仙支付了租金。2012年7月21日，赵晓凤、曹先堂与何素全、张开仙签订门面房买卖协议，约定何素全、张开仙将桐梓县娄山关镇文笔路民主街第9栋6号商用门面房（即前述谢泽勇租赁房屋）作价618 000元出售给赵晓凤、曹先堂所有。2013年3月21日，赵晓凤、曹先堂将前述商用门面房办理过户登记手续，变更登记在其名下。
2013年5月27日，赵晓凤、曹先堂向贵州省桐梓县人民法院起诉，以谢泽勇在房墙上开设小门为由，要求解除谢泽勇与何素全、张开仙签订的房屋租赁合同，并要求恢复原状。桐梓县人民法院认定谢泽勇开设小门前已与何素全、张开仙协商，并得到何素全、张开仙的认可，其行为发生在赵晓凤、曹先堂与何素全、张开仙签订门面房买卖协议之前等事实。2013年8月2日，桐梓县人民法院作出（2013）桐法民初字第1124号民事判决，驳回赵晓凤、曹先堂的诉讼请求。赵晓凤、曹先堂不服上诉于我院，我院于2014年3月5日作出（2014）遵市法民三终字第55号民事判决，驳回赵晓凤、曹先堂的上诉，维持原判。2015年5月9日，赵晓凤、曹先堂向桐梓县人民法院提起诉讼，2015年8月5日，赵晓凤、曹先堂撤回起诉；2015年8月11日，赵晓凤、曹先堂再次向桐梓县人民法院提起诉讼，2015年9月1日，赵晓凤、曹先堂撤回起诉。2015年8月5日，谢泽勇诉至一审法院，请求判令：谢泽勇与赵晓凤、曹先堂继续履行房屋租赁合同，由赵晓凤、曹先堂赔偿谢泽勇损失1 500元，并驳回赵晓凤、曹先堂的反诉请求。赵晓凤、曹先堂提起反诉，请求判令：将房屋租赁合同第二款进行变更，其租金提高到每月4 500元，并从2016年5月30日起每年增加10%。另外，赵晓凤、曹先堂已取得租赁房屋的所有权，谢泽勇与何素全、张开仙约定的转让费20 000元应当向赵晓凤、曹先堂支付。
一审法院另查明，赵晓凤、曹先堂拒收2013年5月30日至2014年5月30日、2015年5月30日至2016年5月30日的房屋租金，谢泽勇向公证机关进行提存公证，支付公证费1 500元。赵晓凤、曹先堂委托遵义天诚价格评估咨询有限责任公司对本案商用门面房租金进行评估，结论为4 800元/月。谢泽勇向一审法院提交了（131）黔地现01771657号、01771659号税收缴款书，证明桐梓县文笔路民生街周某某所有的商用门面房租金为818.18元/月，高某某所有的商用门面房租金为892.75元/月。
一审法院审理后认为，本案所涉房屋租赁合同虽是谢泽勇与何素全、张开仙订立，但是，赵晓凤、曹先堂是在谢泽勇与何素全、张开仙约定的租赁期限内才取得租赁房屋所有权的，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，该房屋租赁合同对赵晓凤、曹先堂有法律约束力，谢泽勇要求继续履行合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，予以支持。赵晓凤、曹先堂拒收租金，给谢泽勇造成提存租金公证费用损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，谢泽勇要求赵晓凤、曹先堂赔偿公证费损失的请求，予以支持。谢泽勇与何素全、张开仙在订立房屋租赁合同时已考虑到了房屋市场租赁租金价格变化的因素，赵晓凤、曹先堂与何素全、张开仙订立的门面房买卖协议中记载了谢泽勇租用该房的事实以及租金支付金额与支付日期的内容，证明赵晓凤、曹先堂购房时愿意接受房屋租赁合同所约定出租方的权利和义务，现市场房屋租金的增加或减少，属于正常的商业风险范围，并非各方当事人在订立相关合同时无法预见，赵晓凤、曹先堂要求变更合同主要条款增加租金的请求，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，不予支持。根据谢泽勇与何素全、张开仙订立的门面转让协议，谢泽勇在2015年5月30日应向何素全、张开仙支付转让费20 000元，但是，在赵晓凤、曹先堂与何素全、张开仙订立的门面房买卖协议中没有约定何素全、张开仙将该债权转让给赵晓凤、曹先堂，在本案法庭辩论终结前，赵晓凤、曹先堂亦不能提交何素全、张开仙授权其向谢泽勇收取该债权的依据，因此，赵晓凤、曹先堂要求谢泽勇支付转让费的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、谢泽勇与赵晓凤、曹先堂继续履行谢泽勇与何素全、张开仙于2010年4月30日签订的房屋租赁合同；二、赵晓凤、曹先堂于本判决生效后立即赔偿谢泽勇提存租金公证费损失1 500元人民币；三、驳回赵晓凤、曹先堂的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费150元，合计200元，由赵晓凤、曹先堂负担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
宣判后，赵晓凤、曹先堂不服，向本院提起上诉称，一、上诉人提起诉讼请求变更合同，并非解除合同、拒收租金，被上诉人所举证据不能证明上诉人拒收租金。在此情况下，应当由被上诉人承担公证提存的费用。上诉人的义务是将房屋交付于被上诉人经营，收取房屋租金，就算要上诉人承担公证费用，也应当适用《合同法》第一百零三条之规定。故一审判决关于本诉中上诉人拒收租金的事实不清，判决上诉人承担公证费用的法律适用错误；二、上诉人与第三人签订买卖协议后，第三人将房屋租赁合同、门面转让协议转交给了上诉人，同时办理了房屋产权变更登记，且将房屋买卖事宜通知了被上诉人。故被上诉人应当向上诉人支付转让费余款2万元。且一审判决认定房屋租金的上涨属商业风险事实错误，上诉人与第三人之间的买卖协议仅对2012年5月30日至2013年5月30日的租金及支付情况进行记载，对于协议签订以后的租赁情况并未陈述。上诉人所举证据证明涉案门面租金发生了重大变化，继续履行则对上诉人产生重大损失。上诉人主张变更被上诉人与第三人签订的房屋租赁合同主要条款的事实依据和法律依据充足，符合法律关于情势变更原则的规定；三、根据《证据规定》第七十九条之规定，一审判决未对双方所举证据进行认定即作出判决，程序违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审反诉请求。
被上诉人谢泽勇在二审期间辩称，一审判决认定本诉及反诉部分事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审第三人何素全、张开仙在二审期间未提交书面答辩意见。
本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院另查明，2012年7月21日，赵晓凤、曹先堂（乙方）与何素全、张开仙（甲方）签订门面房买卖协议还约定：该门面房甲方已于2010年5月30日租赁出去，租赁时间为拾年，2012年5月30日至2013年5月30日的租金甲方已经收取，每月租金1 400元整。待乙方付清总款后的第二天开始计算，当日至2013年5月30日的租金每月按1 400元整计算退还给乙方。同时甲方把之前的承租方订的付款协议一份转交给乙方，今后乙方直接向承租人收取租金，甲方与原来的承租方终止租赁关系。
本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人应否赔偿被上诉人提存租金公证费损失1 500元，被上诉人应否向上诉人支付转让费20 000元；二、本案是否符合情势变更原则；三、一审判决是否违反法律程序。
关于焦点一，上诉人拒收被上诉人租金，有照片、公证书、公证处谈话笔录为证，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零三条关于“标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担”及一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对被上诉人要求上诉人赔偿公证费损失1 500元的诉讼请求，本院予以支持。关于转让费20 000元，上诉人未举证证明第三人已将该债权转让给上诉人，故对上诉人请求被上诉人支付转让费20 000元的诉讼请求，本院予以驳回。
关于焦点二，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，首先，被上诉人与第三人签订租赁协议时，对涉案门面的租期与租金有明确约定，且体现了一定程度的租金涨幅，符合市场关于租金变化的客观规律。其次，上诉人与第三人签订买卖协议后，第三人已将其与被上诉人签订的租赁协议交付给了上诉人，即上诉人对于涉案门面的租金与租期情况明知。即便买卖协议中仅对2012年5月30日至2013年5月30日的租金及支付情况进行记载，对于协议签订以后的租赁情况并未陈述，但上诉人作为买受人，应当全面了解涉案门面的客观状况。上诉人明知涉案门面租赁十年的情况下与第三人签订买卖协议，应视为对租赁协议中关于出租人权利义务约定的接受与认可。再次，房屋租金的变化亦不属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，为了保护合同的稳定性，维护市场经济秩序，一审判决上诉人与被上诉人继续履行被上诉人与第三人于2010年4月30签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以维持。故本案不符合情势变更原则，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院予以驳回。
关于焦点三，一审判决对于门面转让协议、房屋租赁合同、门面房买卖协议、公证书等证据已经庭审质证予以认定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条关于“人民法院应当在裁判文书中阐明证据是否采纳的理由。对当事人无争议的证据，是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述”之规定，对于无争议的证据，其是否采纳的理由可以不在裁判文书中表述。且一审判决是否在裁判文书中表述证据采纳与否的理由，均不影响双方当事人实体上的权利义务。故上诉人的该项上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第一百零三条、一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十九条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人赵晓凤、曹先堂承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田向东
审 判 员 何 亮
代理审判员 朱小燕
二〇一六年四月十一日
书 记 员 叶 迪
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