委托代理人杨猛，系贵州惟正律师事务所律师。
委托代理人祝李悦，系贵州惟正律师事务所律师。
被告何桂林。
被告戚华。
被告梁桂波。
第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司。
法定代表人不详。
原告蒋新良与被告何桂林、戚华、梁桂波及第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告蒋新良于2014年1月2日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月28日公开开庭进行了审理。原告蒋新良及其委托代理人杨猛、祝李悦，被告何桂林、被告梁桂波到庭参加诉讼，被告戚华及第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋新良诉称，2010年12月9日，我通过中介公司开源置业房地产经纪有限公司与被告戚华达成房屋买卖合同的意向，并签订了《房屋买卖定金合同》。双方约定由我向被告戚华支付人民币100000元作为购房定金，被告戚华自愿将位于六盘水市人民中路××号，面积62.25平方米，产权人为被告何贵林（详见房产权证第×××××××号）的房屋卖给我，并同意将此门面房旁边的另外40平方米的地产及房产（2层）一并转让给我。因被告戚华与被告何贵林系父子关系，我基于该关系相信被告戚华有代理自己父亲何贵林签订合同的权限，又因中介公司介绍，遂与戚华签订了房屋买卖定金合同，约定于2011年1月10日正式签订房屋买卖合同。我于当日分别向中介公司开源置业房地产经纪有限公司、被告戚华支付了中介费4000元、门面定金费100000元。
2011年1月10日，我与被告何贵林、第三人开源置业房地产经纪有限公司按照我与戚华签订的定金合同约定正式签订房屋买卖合同购买坐落于六盘水市人民中路××号，面积62.25平方米（详见房屋产权证第×××××××号）的房屋及此门面房屋旁边的另外40平方米的地产及房产（2层），合同约定，房屋交易价格为柒拾叁万元（￥730000.00元），由我于2011年1月10日支付叁拾万元（￥3000000元）首付给被告何贵林，被告在2011年7月31日之前办理过户手续将房屋过户给我，余款叁拾叁万元（￥330000元）在房屋办理过户手续后我一次性付清，并由我在签订合同时支付开源置业房地产经纪有限公司中介服务费4000元。
然而，我于2011年1月10日履行了合同义务向被告何贵林支付了叁拾万元（￥300000元）的购房首付款，被告何贵林并未履行合同约定义务于2011年7月31日前办理过户事宜，眼看合同履行期限将至，我找到被告何贵林进行多次协商，希望被告何贵林办理过户手续，被告却一直一拖再拖，至今该门面和房屋都未办理过户事宜。根据《房产买卖合同》第五条约定的违约责任：甲、乙双方合同签订后，若甲方提出违约，以所付房款双倍作处罚金赔付给归乙方所有。现被告收取我的购房款和定金，定金占用时间长达36个月零三个月，购房款占用长达35个月零14天之久，现已无法完成该房屋的所有权转移手续，导致双方所签的合同已不能履行，按照《房产买卖合同》及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定向我支付违约金。为维护我的合法权益，故诉至法院，请求法院判令解除原告与被告所签订的《房产买卖定金合同》及《房产买卖合同》；判令被告返还原告支付给被告的肆拾万元（￥400000元）购买款；请求法院判令被告支付违约金肆拾万元（￥400000元）；请求法院判令诉讼费用由被告承担。
被告戚华在举证期限内未答辩，未向本院提交证据。
原告蒋新良在举证期限内向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，用于证明原告的主体资格；2、2010年12月9日《房产买卖定金合同》一份，2011年1月10日《房产买卖合同》一份，用于证明被告戚华预将位于六盘水市人民中路××号，面积62.25平方米的房屋及次门面房屋旁边的另外40平方米的地产及房产（2层）买给原告，后原告与被告何贵林签订《房屋买卖合同》，原、被告双方约定了房屋买卖的相关事宜的事实；3、中华人民共和国土地使用证复印件一份及房屋所有权证复印件一份，用于证明房产买卖定金合同及房产买卖合同的标的物是真实且合法有效的，且可以依法转让的；4、2011年12月9日戚华书写的收款收据一份（金额为100000元），2011年1月10日何桂林写的收款收据一份（金额为300000元），2010年12月9日、2011年1月10日开源房地产经纪有限公司收款收据两份（金额分别为4000元），用于证明原告按期履行合同的给付义务的事实；5、2011年8月2日承诺书复印件一份，用于证明梁颖承诺如超过合同期的房租由其赔偿的事实。
被告何桂林辩称，我是戚华的父亲，因相信第三人、及原告签订了该合同。我与原告签订了买卖合同，与原告签订了合同的时候年纪已经很大了，对合同没有认真的审查，才成为了今天的被告。我仔细审查了两份合同后，该两份合同是违背事实的，不合常理的，是不可履行的。其中房产买卖合同的“定金和备注”，定金是购买和租赁时先付现金作为成交保证，二是备注，备注是表格上的注解，该合同的备注不合理的。我同意解除两份合同。对于房屋买卖定金合同，戚华不是房屋的所有权人，原告也知道房屋所有权人。戚华也没有权利履行该定金合同里面的权利和义务。故变成了我与原告签订的房产买卖合同。定金合同的把原来第十条戚华与第三人签订的转换成了我与原告签的第十一条。这是备注不能转换的，不具备法律效力，故备注条款没有约束力。现不是我单方不能履行，原告也不能履行。将坐落于六盘水市人民中路××号，面积62.25平方米的房屋及次门面房屋旁边的另外40平方米的地产及房产（2层），这40平方米是没有房产的，是不能随意转让的。该合同都不能履行，就没有违约的说法。两份合同中都有甲方收到了原告方40万元，但是原告没有付给我们80万元。土地使用权证我方已经提供给了原告，故土地的续期费用应由原告承担，原告从未对土地续期产生费用过问过。原告要求返还的40万元我没有收到，我不同意返还原告40元的购买款。原告给了10万元的定金给戚华，给我的首付款30元，我也打了收条给了原告，当时是戚华提供了梁颖的账号给原告，原告打在了梁颖的账上，该40万元，我有义务动员戚华及梁颖返还款项给原告。其他我没有收到房款，原告也没有找我要求过户，是被告梁颖向原告不能过户的承诺，不能过户的租金由其承担。
被告何桂林在举证期限内向本院提交了以下证据：1、被告何桂林身份证复印件一份，用于证明被告主体资格。
被告梁桂波辩称，当时买卖还未与第三人达成协议的时候，我们有一份公证书，但该公证书已经失效了。我们确实收到了40万元。我同意解除合同，40万元我也同意返还给原告。但是违约金，我在该过程中一直都是积极的和家庭成员沟通的，因家庭矛盾才使我们没有帮原告办理，我愿意适量的承担资金占用费，但全部的违约金不应由我来承担。因我现在经济有点困难，希望原告给我期限返还。我同意半年之内返还给原告40万元，给付原告10万元的资金占用费。
被告梁桂波在举证期限内向本院提交了以下证据：被告梁桂波身份证复印件，用于证明被告主体资格。
第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司在举证期限内未答辩，未向本院提交证据。
本院依职权调取的证据有：房屋信息摘要一份。
对证据的分析及认定，对原告蒋新良提交的原告身份证复印件、房屋所有权证复印件一份，被告何桂林提交的被告何桂林身份证复印件，被告梁桂波提交的被告梁桂波身份证复印件一份，本院依职权调取的房屋信息摘要一份，因到庭各方当事人均无异议，被告戚华、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在举证期限内被告戚华、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司也未提供相应证据反驳上述证据，以上证据符合证据的真实性、合法性和关联性，故对以上证据予以认定。
对其他有争议的证据的分析及认定，对原告蒋新良提交的：1、2010年12月9日《房产买卖定金合同》、2011年1月10日《房产买卖合同》，因该组证据能证明原告蒋新良先与被告戚华于2010年12月9日签订一份《房产买卖定金合同》后，又与被告何桂林于2011年1月10日签订一份《房产买卖合同》的事实，故对该组证据予以认定；2、国有土地使用证复印件一份，因从该证据中体现坐落于人民路9号的房屋的土地使用期限是2010年12月13日，且该证据系复印件，故对该证据本院不予认定；3、2010年12月9日收款收据（金额为100000元）、2010年12月9日收款收据（金额为4000元）、2011年1月10日收款收据（金额为300000元）、2011年1月10日收款收据（金额4000元），因该组证据能证明：原告蒋新良与被告戚华于2010年12月9日签订《房产买卖定金合同》当日，向被告戚华支付了100000元购房定金，向第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司支付佣金4000元；后原告蒋新良与被告何桂林于2011年1月10日签订《房产买卖合同》时，被告何桂林向原告蒋先良出具了一份收款收据，收款收据的内容为：“今收到蒋新良交来购房首付款人民币（大写）叁拾万元整（￥300000.00）”，同日，原告蒋新良向第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司支付了4000元佣金的事实，故对该组证据予以认定；4、承诺一份，因在审理过程中，被告梁桂波认可梁颖与其系同一人，该承诺中有被告梁桂波的签字确认，故对该证据予以认定。
通过以上对证据的分析认定，本案认定如下事实：被告何桂林与被告戚华系父子关系。位于六盘水市人民中路××号附1号（现房产证号为“六盘水市房权证市中心区字第00075989号”，原证号： 六盘水市房权证市中心区字第0×××××××号）的房屋所有权人系何贵林。2010年12月9日原告蒋新良通过中介公司六盘水开源置业房地产经纪有限公司与被告戚华签订《房屋买卖定金合同》一份，合同内容为：“第一条：乙方（蒋新良）自愿购买甲方（戚华）拥有的座落于六盘水市人民中路××号的房产一套，该房建筑面积为62.25平方米，甲方保证该房产权清楚无经济纠纷；第二条：上述房产买卖的交易总价：人民币730000元整；第三条：乙方交付人民币100000元整给甲方作为购房定金；第五条：甲乙双方商定于2011年1月10日签订房产买卖合同；第六条：甲方配合乙方过户，过户费、土地续期的费用由乙方承担；第十条：特殊情况备注：1、甲方收齐400000元时，乙方首付款后10天内将该房银行所欠贷款清还且注销同时将房屋相关产权交给乙方；2、甲方同意将此门面旁边另有的40平方米的地产及房产（2层）全部包含在此房价内，一并转售给乙方；3、甲方收到400000元首付款后，若乙方在2011年7月15日无力支付后续房款，甲方以46万元（本息）支付给乙方且解除定金及买卖合同，双方互不相欠；4、签订买卖合同时，产权人必须配合乙方办理房产过户更名相关手续。”双方当事人及第三人均在该合同上签名或盖章。原告于当日支付给六盘水开源置业房地产经纪有限公司中介费4000元，支付给被告戚华订金100000元，六盘水开源置业房地产经纪有限公司和被告戚华分别向原告出具了收据。2011年1月10日，原告与何贵林、六盘水开源置业房地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，合同内容为：“乙方（蒋新良）自愿购买甲方（何贵林）拥有的座落于六盘水市人民中路××号的房产一套，该房建筑面积为62.25平方米，甲方须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一样；第二条：上述房产实际交易总价为：人民币730000元整（大写柒拾叁万元整）；第三条：丙方（六盘水开源置业房地产经纪有限公司）协助为甲、乙双方办理产权过户，土地续期费及过户所产生的费用由乙方承担，甲乙双方承诺于2011年7月31日之前办理过户事宜；第四条：付款事宜：三方商定于2011年1月10日，乙方交付人民币300000元整给甲方作为购房首付款。余款330000元在甲乙双方商定签订过房产证之后，乙方将该房产证贷款一次性支付给甲方，甲、乙、丙三方签订合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费人民币4000元整；第十一条：备注条款：a、甲方收齐400000元时，乙方首付款后10天内将该房银行所欠贷款清还且注销，同时将房屋相关产权交给乙方；b、甲方同意将此门面旁边另有的40平方米的地产及房产两层全部包含在此房价内，一并转售给乙方。c、甲方收到400000元首付款后，若乙方在2011年7月31日无力支付土地续期费及过户费，甲方以46万元（本息）支付给乙方且解除定金及购房买卖合同，双方互不相欠。同时，乙方支付丙方违约佣金8000元；d、签订买卖合同时，该房产产权人必须配合乙方办理房产过户更名相关手续。”，第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司在该合同上盖章。2011年1月10日原告通过银行将300000元首付款支付到被告梁桂波的银行帐户上，同时支付了4000元中介费给第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司，被告何贵林于同日出具了收到300000元的收据给原告，第三人出具了收到4000元的收据给原告。2011年8月2日被告梁桂波向原告蒋新良出具一份承诺，承诺内容为“若因我方原因没办过户手续，超过合同期的房租由我方赔付给蒋新良”，落款签名为“梁颖”。合同约定的过户期限内，原、被告双方未办理过户手续，后双方为此发生争议，引起诉讼。
在审理中，被告何桂林认可在《房产买卖协议》、《收款收据》、房屋所有权证中的“何贵林”系其本人。被告梁桂波认可在2011年8月2日《承诺》中的“梁颖”与其系同一人，《承诺》中的“梁颖”系其签署。
在审理过程中，被告梁桂波认可其收到原告蒋新良支付的400000元（其中100000元为定金、300000元为购房首付款）。
本院认为，位于六盘水市人民中路××号附1号（现房产证号为“六盘水市房权证市中心区字第00075989号”，原证号： 六盘水市房权证市中心区字第0×××××××号）的房屋所有权人系被告何桂林。被告戚华与原告签订《房产买卖定金合同》的行为系无权处分该房产，该房屋的所有权人何桂林于2011年1月10日与原告签订了《房产买卖合同》，应视为其对被告戚华无权处分行为的事后追认，但其与原告签订的《房产买卖合同》除了对其具有所有权的房产进行处分外，还将产权不明的40平方米土地产及两层房屋一并在该合同中进行了处分，该合同对有产权的房屋进行处分的部分是有效的，但对无产权的房屋和土地进行处分的部分是无效的，后原、被告双方由于在办理房产过户手续时发生争议，引起诉讼，现原告蒋新良主张解除其与被告戚华、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司于2010年12月9日签订的《房产买卖定金合同》及与被告何桂林、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司于2011年1月10日签订的《房产买卖合同》，因到庭双方当事人均同意解除上述两份合同，被告戚华、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司在举证期限内也未向本院进行答辩，故对原告蒋新良的该项诉讼请求本院予以支持。对原告蒋新良要求三被告返还400000元购房款的诉讼请求，因这400000元中，有100000元系基于原告蒋新良与被告戚华及第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司签订的《房产买卖定金合同》，且原告也是向被告戚华支付的，由被告戚华向原告蒋新良出具的100000元收款收据，现该合同已解除，被告戚华应承担返还100000元购房定金的责任，因在审理过程中被告梁桂波予以认可该100000元其已收到，该款并未转交给被告何桂林，而是其与被告戚华在使用，故被告梁桂波对该笔款项应承担连带返还责任，因被告何桂林否认其收到该款项，原告蒋新良在举证期限内未提交证据予以证明被告何桂林收到该笔款项，故对该笔款项何桂林不承担责任；对剩余的300000元，被告何桂林辩称其没有收到300000元，但有其出具给原告的收款收据为证，故被告何桂林应承担返还300000元购房款的责任，在审理过程中，被告梁桂波认可该笔款项系打入其账户中，该款其已使用，没有支付给被告何桂林，故被告梁桂波对该笔款项应承担连带返还责任，对被告梁桂波实际使用的该款项，被告何桂林与被告梁桂波可另行自行结算，被告戚华对300000元不承担返还责任。对原告主张三被告支付其违约金400000元的诉讼请求，因原告蒋新良依据的系与被告何桂林签订的《房产买卖协议》，其与被告戚华签订《房产买卖定金合同》时，原告明知被告戚华不是房屋的所有权人，而与之签订合同，后又与被告何桂林签订《房产买卖合同》时，原告蒋新良和被告何桂林均知道合同约定房屋仅有60多平方米有产权手续，对于剩余部份并未办理相关的产权手续，并不具备交易条件，合同约定的过户期限内，原、被告双方未办理过户手续，双方均存在一定的过错行为，被告何桂林应对其具有所有权的房产部分的违约行为承担一定的违约责任，故本院酌情按400000元每月月息1%从2011年1月11日计算至2014年1月2日（本案立案时）为140266元，对超出140266元的部份本院不予支持，被告戚华、梁桂波不承担支付违约金的责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条》的规定，判决如下：
一、解除原告蒋新良与被告戚华、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司于2010年12月9日签订的《房产买卖定金合同》；
二、解除原告蒋新良与被告何桂林、第三人六盘水开源置业房地产经纪有限公司于2011年1月10日签订的《房产买卖合同》；
三、被告戚华、梁桂波于本判决生效后十日内返还原告蒋新良购房定金100000元；被告何桂林、梁桂波于本判决生效后十日内返还原告蒋新良购房款300000元；
四、被告何桂林于本判决生效后十日内支付原告蒋新良违约金140266元；
五、驳回原告蒋新良的其他诉讼请求。
案件受理费11860元、公告费600元，由原告蒋新良负担2598元，被告戚华、何桂林、梁桂波承担9862元（原告已预交，被告戚华、何桂林、梁桂波连同上述款项一并返还给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。原告蒋新良可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。
审 判 长 文 静
人民陪审员 李发明
人民陪审员 吴 霖
二0一四年八月二十八日
书 记 员 陈露彩
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