法定代表人吴祖仙，总经理。
委托代理人李光明，遵义市红花岗区老城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权诉讼代理。
被告陈光玉，贵州省仁怀市人。
委托代理人胡江怀，贵州省仁怀市人。系陈光玉之夫。
原告遵义鸿苑物业管理有限公司诉被告陈光玉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法由代理审判员张洪适用简易程序公开开庭进行审理，原告遵义鸿苑物业管理有限公司委托代理人李光明、被告陈光玉及其委托代理人胡江怀均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告遵义鸿苑物业管理有限公司诉称，贵州省仁怀市融亿置业有限公司于2010年10月与我公司签订物业管理服务合同，将融亿一、二期物业服务委托我公司管理服务，我公司按合同约定向被告陈光玉提供了服务，履行了自己应尽的义务，现被告陈光玉尚欠我公司2011年11月1日至2013年1月31日的物业管理费3,216.53元。经多次催收未果，特诉来人民法院，请求判令被告陈光玉给付我公司物业管理费3,216.53元，并承担本案诉讼费用。
原告为证明其主张，向本院提供了以下证据。
1、公司的营业执照、组织机构代码证、企业资质证书证明原告有合法手续，有合法经营物业的资质；
2、物业服务合同两份，证明一：原告从2011年1月1日起到2013年1月31日止为业主提供服务的事实；证明二原告提供服务的受益人为被告的事实；证明三原告收取物业管理费的收费标准为每平方米为1.30元的事实；证明四：原告收取的物管费不包括房屋共用部分，共用设施设备维修更新改造，共用水电费用的事实；证明五、被告应向原告交纳物业管理的时间是每月的25至30日的事实；
3、紧急报告，原告向仁怀政府等反映，因欠物业费暂停物业服务的事实，是2013年1月24日暂停服务的。
4、关于停止融亿一、二期物业服务的说明，证明政府相关部门于2013年1月28日和30日进驻融亿小区开展协商和召开协调会的事实，原告2013年1月31日退出融亿小区服务的事实。
5、催交物业费的公告和通知，证明原告分别于2013年1月18日和2013年4月15日在融亿小区张贴公告要求收取物业费的事实。
6、通知和发票，证明一、我们接受代理后，于2013年4月15日向业主发出的通知，通知上有欠缴物业费的起止时间，金额及交纳时间、地点的事实。该通知邮寄送达给被告方。
7、管理费收费专用收据，证明一：被告已同意原告为其服务的事实；证明二：原告的物管费从2011年1月1日交至2011年10月31日的事实。
8、仁怀市发改局文件，证明融亿小区收取物管费的行为已经市发改局批准的事实。
被告陈光玉辩称，一、原告不是被告所属小区的业主委托或合同约定以及社区、住房管理等行政部门指定的物业管理服务主体，原告没有向被告收取物业服务费的权利。二、原告在开发商委托对该小区物业管理服务期间，损坏部分设施，未修复和更换，被告保留主张赔偿的权利。
被告未向本院提交证据。
经审理查明，被告陈光玉系仁怀市融亿小区二期K3-1304号房屋业主，房屋建筑面积164.95平方米。2010年10月30日贵州省仁怀市融亿置业有限公司与原告遵义鸿苑物业管理有限公司订立《前期物业服务合同》，将融亿九尊名城交由原告进行物业管理，合同期限自2010年10月31日起至业主委员会成立时止或业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，高层住宅物业费收费标准为1.30元/月.平方米，委托服务期限为2012年1月1日起至2012年12月30日止，原告实际于2013年1月31日终止该小区物业服务。双方在履行物业服务合同过程中，被告因原告存在服务质量问题拒不缴纳2011年11月1日至2013年1月31日期间的物业管理费，致原告遵义鸿苑物业管理有限公司诉来本院，主张上述权利。
上述事实，有原告遵义鸿苑物业管理有限公司向本院提供的营业执照、组织机构代码证、资质证、法定代表人身份证明；前期物业服务合同、仁怀市融亿小区一、二期物业管理服务委托合同；2013年5月15日原告发出的通知；仁怀市发改局文件；原告公司出具的说明；催交物业管理费的公告；收款收据；本院依职权向仁怀市住建局调阅的相关档案资料以及当事人陈述在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，遵义鸿苑物业管理有限公司与贵州省仁怀市融亿置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告陈光玉具有拘束力。对被告关于原告主体不适格，没有向被告收取物业服务费的权利的辩解理由于法无据，本院不予采纳。被告未按期给付物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告诉请于法有据，本院予以支持。原告遵义鸿苑物业管理有限公司在履行服务合同过程中，存在一定的服务质量问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……”之规定，本院酌定由原告承担20%的责任，故由被告应支付原告的物业服务费用为164.95平方米×1.3元/月/平方米×15个月（2011年11月1日至2013年1月31日）×80%=2,573.22元。对被告陈光玉关于原告在开发商委托对该小区物业管理服务期间，损坏部分设施，未修复和更换的辩解理由，被告可另行主张权利，本院对此不作评价。因《前期物业服务合同》明确约定合同期限自2010年10月31日起至业主委员会成立时止或业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，对被告辩称原告服务期限为一年（2010年10月至2011年10月），逾期原告没有继续服务的权利的理由，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下：
一、被告陈光玉在本判决发生法律效力后立即给付原告遵义鸿苑物业管理有限公司物业费2,573.22元；
二、驳回原告遵义鸿苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50.00元，减半收取25元，由被告陈光玉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。
审判员 史列强
二0一五年十月二十八日
书记员 张 洪
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