吉林省延吉市人民法院
民事判决书
（2015）延民初字第1852号
原告：延吉宏宇房地产有限公司，所在地延吉市建工街。
法定代表人：崔禅，该公司董事长。
委托代理人：崔昌林，吉林延大律师事务所律师。
被告：丁文元，男，汉族，1969年5月25日生，个体，住延吉市铁南亲山恋苑。
被告：文贞今，女，朝鲜族，1969年7月14日生，个体，住延吉市铁南亲山恋苑。
二被告共同委托代理人：文学，吉林海兰江律师事务所律师。
二被告共同委托代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。
原告延吉宏宇房地产有限公司诉被告丁文元、文贞今商品房买卖合同纠纷一案, 本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告延吉宏宇房地产有限公司的委托代理人崔昌林，被告文贞今及二被告的共同委托代理人文学、崔凯博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年11月14日，原告与被告丁文元签订一份商品房买卖合同，约定：被告丁文元购买原告开发的位于延吉市站前街1xx号，信达创业大厦2-x号，面积为102.46平方米；2-x号，面积为102.46平方米；2-x号，面积为91.19平方米的房屋，购房总价款为226.7747万元。付款方式为2012年11月14日支付房款126.7747万元，2013年5月30日前支付30万元，2013年12月30日前支付30万元，2014年4月30日前支付剩余款40万元。双方在该合同第七条第三款中约定：“买受人逾期付款超过7日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.15%的违约金”。合同签订后，被告于2012年11月14日支付房款126.7747万元，2013年7月24日支付10万元，2013年8月31日支付10万元，2014年3月17日支付20万元。因被告不履行付款义务，故原告诉至法院，要求二被告连带支付剩余购房款60万元及违约金49.245万元，诉讼费由二被告负担。
二被告辩称：根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：…（四）有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形”规定，本案中原告将抵押的房屋出售给被告，被告得知该事由时有理由认为原告存在丧失或者可能丧失履行债务的能力，因此被告在得知这一情况后中止履行是合法合理的行为。虽然后来抵押权被解除，但被告在得知房屋被抵押的事实后不支付房款的行为并不构成违约，而是一种行使不安抗辩权的行为，故不应承担违约责任。原告未能举证证明其向被告出售商品房时已经告知了房屋已抵押的事实，故应承担举证不能的不利后果。行使不安抗辩权并不要求必须解除合同，但是不解除合同并不代表被告相信原告的履约能力，相反正是因为不相信原告的履约能力，被告才中止了支付剩余购房款的行为。庭审中，被告增加答辩意见，提出同意支付剩余购房款60万元，但不同意支付违约金，并提出违约金的计算方式过高。
原告向本院提交的证据有：
1、商品房买卖合同复印件一份，证明被告丁文元购买的三套房屋的总价款为226.7747万元。合同中约定的还款期限为：2012年11月14日支付房款126.7747万元，2013年5月30日前支付30万元，2013年12月30日前支付30万元，2014年4月30日前支付40万元。另外，该合同第七条中约定了违约金的计算方式。
2、还款明细一份，证明被告丁文元于2012年11月14日支付房款126.7747万元，2013年7月24日支付10万元，2013年8月31日支付10万元，2014年3月17日支付20万元。
3、收据复印件两份，证明被告于2012年11月14日共支付140万元。其中，以房款名义支付126.7747万元，余款13.2253万元用于房屋过户的税费，因此被告尚欠原告购房款60万元。
4、房屋所有权证复印件三份，证明被告所购买的三套房屋（房权证号分别为5xxx、5xxx、5xxx）于2012年5月18日办理抵押权登记后，于2014年12月26日解除抵押权。
二被告共同向本院提交的证据有：
1、结婚证复印件一份，证明二被告的身份以及二被告系夫妻。
2、收据复印件两张及银行转账回执单复印件三张，证明被告文贞今于2012年11月14日分两次支付房款140万元，2013年7月22日支付房款10万元，2013年8月31日支付房款10万元，2014年3月17日支付房款20万元，以上共计180万元。
本院依职权调取的证据有：房屋抵押登记申请书三份，证实三套诉争房屋的具体抵押情况。
经庭审质证，原告提交的1号、3号、4号证据，二被告无异议，本院予以采信。二被告提交的1号证据，原告无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原告及二被告均无异议，故予以采信。
原告提交的2号证据，二被告对真实性有异议，并提出原告主张的支付房款的日期及数额与实际不符。另外，二被告提交的2号证据，原告对真实性无异议，但提出2012年11月14日的两张汇款单中的数额与原告出具的数额（2号证据）不一致，对其他收据和汇款单中体现的日期和数额无异议。经查，对于被告在2012年11月14日实际支付房款126.7747万元后，分别于2013年7月22日支付10万元，2013年8月31日支付10万元，2014年3月17日支付20万元的事实，原、被告双方均无异议，故对以上事实本院予以确认。
根据本院经过质证采信的证据以及当事人的陈述，综合认定如下事实：
2012年11月14日，原告与被告丁文元签订了一份商品房买卖合同，约定：被告丁文元以226.7747万元价款向原告购买位于延吉市站前街182号的三套房屋（房号2-9，面积为102.46平方米。房号2-10，面积为102.46平方米。房号2-11，面积为91.19平方米）；房款采用分期付款的方式支付，2012年11月14日支付126.7747万元，2013年5月30日前支付30万元，2013年12月30日前支付30万元，2014年4月30日前支付剩余40万元。买受人如未按合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在7日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.02%的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的4%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.15%（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。该条中的逾期应付款指依照合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2012年11月14日前向买受人交付商品房，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过260日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.005%违约金，合同继续履行。（2）逾期超过260日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款0.005%（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
合同签订当日，原告向被告丁文元交付了合同约定的三套房屋，被告丁文元向原告支付房款126.7747万元，并支付用于房屋过户的税费13.2253万元。嗣后，被告分别于2013年7月22日支付房款10万元，2013年8月31日支付房款10万元， 2014年3月17日支付房款20万元，以上被告共向原告支付房款166.7747万元。
另查，三套诉争房屋（房屋一，位于延吉市站前街xxx号xxx，房权证号为xxx，面积为102.46平方米，规划用途为商业用房；房屋二，位于延吉市站前街xxx号xxx，房权证号为5xxx，面积为102.46平方米，规划用途为商业用房；房屋三，位于延吉市站前街xxx号xxx，房权证号为xxx，面积为91.19平方米，规划用途为商业用房）的所有权人为原告，产权登记时间是2012年1月10日。
此外，原告在与被告丁文元签订商品房买卖合同之前，为解决公司流动资金问题，于2012年5月18日将诉争房屋对外抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司延吉市人民路支行，抵押价值共计180.2万元，借款金额共计900万元，担保期限为5年。2014年12月26日，诉争房屋上的抵押权解除。
另查明，二被告系夫妻关系，该二人于2008年9月16日登记结婚。
本院认为，本案中原告与被告丁文元签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且该合同不存在法定无效情形，故属于有效合同。对于原告要求二被告连带支付剩余购房款60万的诉请，因二被告同意给付，本院予以支持。对于原告要求支付违约金49.245万元{一、2013年5月30日应支付30万元，但被告于2013年7月24日、2013年8月31日各支付10万元，故违约金计算方式为：拖欠款10万元×日利率0.15%×807天（2013年5月31日起至2015年8月14日止，共计807天）=12.105万元；二、2013年12月30日应支付30万元，但被告于2014年3月17日支付20万元，故违约金计算方式为：拖欠款10万元×日利率0.15%×592天（2013年12月31日起至2015年8月14日止，共计592天）=8.88万元；三、2014年4月30日应支付40万元，但被告未付，故违约金计算方式为：拖欠款40万元×日利率0.15%×471天（2014年5月1日起至2015年8月14日止，共计471天）=28.26万元，以上合计49.245万元}的诉请，二被告对本金数额无异议，对违约天数要求本院审查。本案中，因原告未能举证证明其在与被告丁文元签订商品房买卖合同时如实告知诉争房屋已办理抵押权登记的事实，故能够认定原告存在过错，基于该过错，能够造成被告无法实现合同目的的不利后果，故在被告得知抵押权事实后，主张不安抗辩权即中止履行付款义务是其权利的正当行使。但在被告得知抵押权事宜（被告称在2014年3月17日支付20万元时得知）之前，因其未能按约及时付款，故因此产生的违约金，在抵押权解除后，二被告应当向原告承担赔偿责任。关于违约金的计算方式，因原告提出的日利率过高，故根据公平原则及当事人的过错程度，认为日违约金为0.05%为宜。至此，本院确认在被告得知抵押权事宜前基于违约产生的违约金数额为1.83万元{（拖欠款10万元×日利率0.05%×290天（2013年5月31日起至2014年3月16日止，共计290天）=1.45万元，拖欠款10万元×日利率0.05%×76天（2013年12月31日起至2014年3月16日止，共计76天）=0.38万元，1.45万元＋0.38万元=1.83万元}。此外，被告得知抵押权消灭后（被告称在二审开庭时得知），在认可合同效力，且愿意继续履行的情况下，其未能履行付款义务，故因此造成原告损失的，也应承担相应的违约责任，本院确认该部分的违约金数额为3.72万元{拖欠款60万元×日利率0.05%×124天（从起诉之日即2015年4月13日起至2015年8月14日止）}。综上，二被告应向原告支付违约金共计5.55万元（1.83万元＋3.72万元）。另外，对于二被告要求原告协助被告丁文元办理三套房屋的所有权转移手续的请求，因原告未提出异议，故本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告丁文元、文贞今于本判决发生法律效力后立即向原告延吉宏宇房地产有限公司连带支付剩余购房款60万元及违约金5.55万元，共计65.55万元。
二、驳回原告延吉宏宇房地产有限公司的其他诉讼请求。
三、被告丁文元、文贞今履行本判决第一项义务后，原告延吉宏宇房地产有限公司立即协助被告丁文元办理三套房屋（房屋一，位于延吉市站前街xxx号xxx，房权证号为xxx，面积为102.46平方米，规划用途为商业用房；房屋二，位于延吉市站前街xxx号xxx，房权证号为5xxx，面积为102.46平方米，规划用途为商业用房；房屋三，位于延吉市站前街xxx号xxx，房权证号为xxx，面积为91.19平方米，规划用途为商业用房）的所有权变更登记手续。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费14632元、其他诉讼费用80元，共计14712元（原告已预交14712元），由原告延吉宏宇房地产有限公司负担 4277元，被告丁文元、文贞今负担10435 元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 林大海
审 判 员 车 一
助理审判员 尹永杰
二〇一五年十月十九日
书 记 员 全慧玲