吉林省延吉市人民法院
民事判决书
（2014）延民初字第3334号
原代：贾洪祥，男，汉族，现住延吉市。
委托代理人：宋强，吉林敖联律师事务所律师。
被告：延吉五洲房地产开发有限公司，住所为延吉市。
法定代表人：金银容，该公司总经理。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
被告：延边新五洲房地产股份有限公司，住所为延吉市。
法定代表人：崔雪仁，该公司总经理。
委托代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。
原告贾洪祥诉被告延吉五洲房地产开发有限公司（以下简称“延吉五洲公司”、延边新五洲房地产股份有限公司（以下简称“新五洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月10日受理后，先依法适用简易程序，于2014年9月19日，对本案第一次公开开庭进行了审理，原告贾洪祥的委托代理人宋强，被告延吉五洲公司、新五洲公司的委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼。2014年12月26日，依法转为普通程序，对本案第二次公开开庭进行了审理，原告贾洪祥的委托代理人宋强，被告延吉五洲公司、新五洲公司的委托代理人杨胜宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾洪祥诉称，2006年5月18日，原告与被告延吉五洲公司签订了房屋买卖协议，购买延边XXXXXX的98.35平方米的房屋，合同约定2005年年底被告延吉五洲公司为原告办理房屋权属证及土地使用权证，否则将向原告支付房款总额20%的违约金。但被告延吉五洲公司至今未按约定办理房产证及土地使用权证。现被告延吉五洲公司的所有债权债务已由被告新五洲公司承担。故请求法院依法判令被告延吉五洲公司协助原告办理房屋产权证及土地使用权证，二被告连带支付原告违约金72000元。
被告延吉五洲公司、新五洲公司辩称，原告购买诉争房屋时，被告延吉五洲公司能够办理产权过户登记，但办理产权登记需要原告配合协助，提供相应证明，并一同到产权过户部门办理产权过户手续。因原告没有履行协助义务，故房屋产权证一直未办理。被告同意与原告一并到房屋产权过户部门办理产权过户手续，但二被告不同意支付违约金，若被告应承担违约金，则二被告主张根据相关法律规定对违约金予以下调。另外，因房屋买卖协议系三方签订，其中关于办理房屋产权证书所需要的交易税、契税，包括物业基金等由乙方承担，因此本案应追加房屋买卖协议书中的乙方为当事人。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
1．原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。
2．房屋买卖协议书复印件一份，证明原、被告双方约定2006年年底之前为原告办理房屋权属证书及土地使用权证，并约定一方违约，违约方向守约方支付房屋总房款的20%的违约金，但2006年年底被告不符合办理房屋权属证书及土地使用权证的条件，构成违约。
3．收据复印件一份，证明2006年5月18日原告已履行了己方全部义务，向被告缴纳了契税，物业维修基金，共计21396元，所以本案不需要追加其他当事人。
4. 关于成立延吉五洲房地产有限责任公司清算组的决议工商档案复印件一份，证明被告延吉五洲公司的所有债权债务与资产由被告新五洲公司承担，与新公司吸收合并。
本院在开庭审理中，二被告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
吉林省物业维修基金专用票据、吉林省地税税控装置发票复印件各一份，证明被告延吉五洲公司在合同约定期限内向延吉市物业维修基金结算中心交付了原告给付被告的物业维修费4891元，被告具备办理房照的条件。
对原告提交的证据1、3，二被告均无异议，本院予以采信。对原告提交的证据2、4，二被告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。对被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。
本院根据庭审所采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：
2006年5月18日，原告贾洪祥、被告延吉五洲公司及案外人三方签订房屋买卖协议书。约定被告延吉五洲公司出卖延边XXXX，房屋面积为98.35平方米的房屋，价格为人民币36万元，被告延吉五洲公司承诺在合同签订之日起至2006年底之前为原告办理完毕房屋权属证书及土地使用权证。办理上述房屋买卖所产生的交易税、契税等一切费用（包括物业管理基金及房屋配套基金）由案外人承担。原告在签字之日一次性付案外人人民币34万元，被告延吉五洲公司表示承认，同时被告延吉五洲公司及案外人向原告交付房屋，剩余2万元房款在办理完房屋产权证、土地使用权证后一次性给案外人付清。买卖各方如有一方违约，违约方应当向守约方交付房款总额20%的违约金。合同签订后，被告延吉五洲公司将诉争房屋交付给原告使用，但至今未给原告办理房屋产权证及土地使用权证。
另查，原告于2006年5月18日，向被告延吉五洲公司缴纳契税、物业维修基金共计21396元。被告新五洲公司承继了被告延吉五洲公司的债务。
本院认为，原告同被告延吉五洲公司之间签订房屋买卖协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定有效。原告要求被告延吉五洲公司按照合同约定履行诉争房屋过户义务，二被告亦表示同意，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于双方争议焦点，即是否应当支付违约金的问题，本院认为，二被告主张原告未协助办理过户，才未给原告办理过户手续，但二被告的此项抗辩未有相关证据证明，本院不予支持。原、被告双方在协议书中明确约定：“甲方（被告延吉五洲公司）承诺在本合同签订之日起年底内为丙方（原告）办理完毕房屋权属证书及土地使用证书”、“买卖各方如有一方违约，违约方应向守约方交付房款总额20%的违约金”，双方关于违约金的约定明确，被告延吉五洲公司至今未给原告办理房屋产权证、土地使用权证，应按照合同约定承担违约责任。被告新五洲公司承认承继了被告延吉五洲公司的债务，故对于被告延吉五洲公司的债务应承担连带责任，综上，原告要求二被告连带返还违约金72000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、被告延吉五洲房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起立即为原告贾洪祥办理房屋（延边XXXX，面积为98.35平方米）的所有权及土地使用权变更手续。
二、被告延吉五洲房地产开发有限公司、延边新五洲房地产股份有限公司于本判决发生法律效力之日起立即支付原告违约金72000元。
案件受理费1600元，其他费用80元，（原告均已预交），共计355元，由被告被告延吉五洲房地产开发有限公司、延边新五洲房地产股份有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 张念德
审 判 员 王树科
助理审判员 姜慧娟
二○一四年一月八日
书 记 员 李 娜