吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民四终字第519号
上诉人（原审被告）：尚英坤，男，1959年11月15日生，汉族，中国吉林工业集团有限责任公司员工，现住长春经济技术开发区。
被上诉人（原审原告）：吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司。住所地：长春市。
法定代表人：肖铁金，该公司常务副总。
委托代理人：王金祥，该公司员工。
委托代理人：郑爱妮，吉林大华铭仁律师事务所律师。
上诉人尚英坤因与被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司（以下简称为“启泰物业”）物业服务合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人尚英坤，被上诉人启泰物业委托代理人王金祥、郑爱妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
启泰物业在原审诉称：尚英坤是启泰物业服务的天地十二坊小区22栋1201室的业主，其所居房屋面积为141.02平方米，尚英坤自2009年1月1日-2012年12月31日、2014年1月1日-2014年12月31日期间以服务不好为由拒绝缴纳物业费11422.62元。根据《吉林省物业服务费实施细则》、《物业管理条例》、《物业服务合同》的相关规定，尚英坤应当交纳拖欠的物业费及滞纳金。故启泰物业诉至法院。请求：1、判令尚英坤支付拖欠启泰物业的物业服务费11422.62元，违约金725.11元。2、诉讼费由尚英坤承担。
尚英坤在原审辩称：我不欠物业费，我入住时已经交齐了物业费，启泰物业严重违背协议约定，我多次找启泰物业，多次打市长公开电话，市长公开电话也责成相关部门协调，反馈到社区，社区也跟我说没有权利强行让物业改正，他们没有制约权。我只要启泰物业按协议服务，我就给服务费，现在启泰物业不按协议服务，所以我给不了服务费。我们争议最大的就是安全问题，启泰物业承诺24小时主路口有人值班，如果有人进入的话需要拿身份证明登记后才能进。我们小区有4个入口，每个口都有1个小亭有1个人值班，但也不是24小时，没有人值班的时间多，来人也不过问。后来就把亭子都撤了，24小时值班连人影都没有。我给市长打公开电话说如果启泰物业能按约定提供服务，我同意交物业费。市长公开电话也告诉我可以先交物业费，也可以提供服务后再交物业费。启泰物业以不交物业费就不给办产权证、不交物业费收取违约金为由让一批人交了物业费。但现在启泰物业服务越来越次，将电梯改成刷卡的，交物业费就可以坐电梯，如果不交的话就将电梯卡停了，我跟市长公开电话也反映，他们告诉我这个是绝不允许的，双方有争议可以通过正当的渠道解决，我找过发改委、社区，启泰物业就是把电梯卡停了，说不交物业费就把电梯停了，我认为电梯不是服务项目，而是业主本身的设施，启泰物业即使弃管了电梯也应该是好使的，市长公开电话告诉我启泰物业的行为是违背协议，也是不道德的，让我也可以起诉启泰物业。我也到法院来过，因为种种原因所以没有立案。因为物业费金额的事，我们也找过。启泰物业负责天地十二坊和临河风景小区2个小区的物业，两个小区环境不一样，但收费一样，我们也找过发改委和物价部门。物价部门告诉我启泰物业先将环境和设施报到物价部门，他们出示意见交到发改委，但他们实际没有到现场看，我也不知道价是怎么定的。协议约定很多内容都没有，雕塑、停车厂、摩托车棚什么都没有。
原审法院经审理查明：启泰物业系为天地十二坊小区服务的物业公司，具有物业经营资质。尚英坤是启泰物业服务的天地十二坊小区22栋1201室的业主，尚英坤于2007年8月入住该小区，其所居房屋面积为141.02平方米，双方形成了物业服务法律关系。2007年5月1日启泰物业与长春长电房地产开发有限公司签订了《天地十二坊项目前期物业管理委托合同》（服务期间自2007年5月1日至2011年1月22日），2007年8月3日启泰物业与尚英坤签订《天地十二坊前期物业管理服务协议》，2007年8月3日尚英坤在《天地十二坊业主临时公约承诺书》上予以签名认可。2011年1月启泰物业与天地十二坊小区业主委员会签订了《物业服务合同》1份（服务期间自2011年1月22日至2014年1月22日）。上述合同约定了物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.35元/月/平米（含电梯费），物业服务费要按‘上打租’方式缴纳，采取半年一交，即每上半年1月1日，下半年7月1日开始交费的方式履行交物业服务费的义务。对于逾期交纳物业费的业主或物业使用人，启泰物业有权停止对其提供服务，并从逾期之日起以应缴费用为基数，按日千分之三加收违约金。尚英坤以启泰物业服务不符合合同约定为由，拒交自2009年1月1日-2012年12月31日、2014年1月1日-2014年12月31日期间物业费11422.62元（尚英坤房屋建筑面积141.02平方米×单价1.35元×12个月×5年）。在诉讼过程中，启泰物业放弃主张违约金诉求。
原审法院认为，尚英坤系启泰物业服务的天地十二坊小区22栋1201室的业主，2007年5月1日启泰物业与长春长电房地产开发有限公司签订的《天地十二坊项目前期物业管理委托合同》、2007年8月3日启泰物业与尚英坤签订《天地十二坊前期物业管理服务协议》、该小区业主委员会与启泰物业签订的《物业服务合同》合法有效，启泰物业与尚英坤间形成物业服务合同关系。双方当事人应按合同约定履行各自的权利义务。尚英坤接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。启泰物业主张尚英坤交付自2009年1月1日-2012年12月31日、2014年1月1日-2014年12月31日期间物业费11422.62元的诉求合法，应予保护。关于尚英坤抗辩以启泰物业严重违背协议约定服务不到位，门岗保安未24小时值班等问题为由拒绝交纳物业费，因尚英坤未能举证直接有效证据予以证明，故对其抗辩主张的事实不予确认，尚英坤以此为由拒交物业费于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条及参照《物业管理条例》第六十七条之规定，判决如下：“被告尚英坤于本判决书生效之日立即给付原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业费人民币11422.62元。”
原审法院宣判后，尚英坤不服，向本院提起上诉。
上诉人要求：一、撤销原审判决；二、依法改判或发回重审；三、诉讼费用由被上诉人负担。其上诉理由是：原审法院认定事实不清，程序违法。一、原审判决书表述逻辑混乱，没有体现法律的公平正义。被上诉人没有提供24小时的保安服务，上诉人有权不交物业费。二、原审法院开庭时对上诉人的发言断章取义，没有让上诉人充分发表自己的意见，审判程序不符合法律规定。三、被上诉人每次收取物业费没有按照合同约定提前半年，而是最少提前交纳一年的物业费，而且张贴通知，告知业主不交纳物业费就不能使用进院和进门栋的门卡。四、上诉人不交纳物业费是为维护业主的正当权益，要求物业按照协议提供服务，不是想贪占便宜，如果物业提供了正常的服务，上诉人将全额交纳物业费。
被上诉人启泰物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉不能成立，希望驳回上诉，维持原判。
本院开庭审理过程中，上诉人尚英坤提交证据及所要证明的问题：
一、照片14张，证明小区内建筑垃圾无人清理，主路口24小时保安也无人值班。
被上诉人质证：对真实性有异议。照片中建筑物上没有天地十二坊的字样和牌号。即使为被上诉人所服务的小区，但是这种建筑垃圾的处理是有时段的。照片上没有显示具体时间。
二、给物业的公开信，制作人是小区的一个业主，证明在2009年的时候业主就对物业的收费和服务有比较大的异议。
被上诉人质证：对真实性有异议。我是2007年在天地十二坊担任物业经理，从未收到过这样的资料。
三、通知一份，证明对方用停电梯等手段强行要求我们缴纳物业费。
被上诉人质证：这个通知是我们发的，真实性没有异议。因为小区的物业服务费包含了电梯费用。由于我们的管理是电脑系统管理，业主如果欠费，收费的系统将自动停止直到业主交费。
四、市长公开电话记录反馈单两份，证明我们通过正当渠道解决纠纷，但是对方绑架收费，不交物业费，对方就不给开购房发票，不让我们办产权证。
被上诉人质证：真实性没有异议。但是从两张反馈单上的处理结果也表明上诉人应当缴纳物业费。
经上诉人尚英坤申请，证人张建栋出庭作证：证人与上诉人为同一小区业主，证明物业公司现在和我们签订的协议所承诺的服务没有达到标准。一个是保安，当时承诺的是24小时值守，封闭管理。开始的时候有岗亭，2009年就撤掉了。现在没有执勤，我们没有安全感。维修也很不到位，楼宇门我们单元现在还是坏的，任何人都可以进入。我物业费全交了，现在心里很不舒服。前年冬天暖气跑水，物业四十分钟也没有来，地板全泡了。保洁现在也就是两三天打扫一次。小区的活动广场改成停车场了。保洁其实比以前好一些了，以前一个礼拜一次。但合同约定是每天打扫。物业费我是交到今年年底。
上诉人对该证人证言的质证意见：证人证言真实性没有异议，可以证明服务不到位。
被上诉人对该证人证言的质证意见：证人说的不都是事实。天地十二坊是开放式小区，商业占地大于住宅。我们每次的收费率也达到90%以上。证人说服务不到位还连年交物业费，是自相矛盾的。
经上诉人申请，证人王某某出庭作证：证人与上诉人为同一小区业主。证明我丢自行车了。物业24小时没有保安，小广告也贴一门。2013年我买的自行车，不到一年，就在自己家门口丢了。物业让我去派出所报案，说是刑事案件，与物业没有关系。一楼的商铺把门开到小区院里。要是不交物业费物业就停电梯，还不给开购房发票。
上诉人对该证人证言的质证意见：真实性没有异议。
被上诉人对该证人证言的质证意见：产权证的问题与本案无关，物业公司不负责办理。证人提出丢失自行车的事件不属于物业服务合同项目，应由派出所管理，我方协助。
经上诉人申请，证人陈某某出庭作证：证人与上诉人为同一小区业主。我认为原审判决不合法，事实不清，没有向我们调查取证。我们是已经住五年了，物业开始管理很好，能够履行物业合同，以后一年不如一年。现在没有保安。2013年不到一个月丢了两台车，调录像调不出来，向物业反映也没有答复。就是一个保洁负责两个楼。物业费一年一交。现在电梯也是跟收物业费挂钩，不交物业费就回不了家，我老伴为此上楼梯摔坏了。我跟经理反应，经理也找不到，不是开会了就是在家。
上诉人对该证人证言的质证意见：证人是实事求是的。
被上诉人对该证人证言的质证意见：都不是真的。如果老伴摔了，应该去医院，我并没有得知类似的事情。而且与本案无关。自行车丢失问题由派出所管辖。
本案经二审审理查明的事实与原审判决所认定的事实基本一致。另查明：因上诉人尚英坤未交纳物业费，被上诉人启泰物业于2014年9月24日停止为尚英坤提供电梯服务。上诉人尚英坤认为，按照启泰物业所提供的物业服务标准，应当按照住宅每平方0.7元收取物业费用。
本院认为：一、关于被上诉人启泰物业是否存在违约行为的问题。上诉人提出被上诉人未按照物业服务合同的约定提供小区主入口24小时值班服务，致使小区内公共安全存在隐患，但在双方当事人所签订的《天地十二坊前期物业管理服务协议》，以及2011年1月启泰物业与天地十二坊小区业主委员会签订的《物业服务合同》中，均未明确规定在小区主出入口实行24小时的值班安保服务，而且在2009年1月1日-2012年12月31日、2014年1月1日-2014年12月31日期间，启泰物业已经提供了一定的安保服务，故对于尚英坤主张启泰物业在安保服务方面存在违约行为的理由，本院不予支持。
二、关于尚英坤应当交纳物业费的具体数额问题。被上诉人启泰物业于2014年9月24日停止为尚英坤提供电梯服务，致使家住在12楼的尚英坤一家人无法正常使用电梯，故启泰物业自该日起不应当收取电梯服务费用。因物业服务合同中并没有明确约定其中电梯费用的收取标准，而上诉人尚英坤认为，按照启泰物业所提供的物业服务标准，应当按照住宅每平方0.7元/月的标准收取物业费用，故从2014年9月24日起至2014年12月31日止，该期间应当扣除启泰物业收取的物业费用为（尚英坤房屋建筑面积141.02平方米×单价0.65元/月÷30天）×99天=302.49元，即尚英坤应当交纳的物业费为（141.02平方米×单价1.35元×12个月×5年-302.49元）=11120.13元。
综上，原审判决认定事实错误，应予纠正。故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销长春经济技术开发区人民法院（2015）长经开民初字第421号民事判决；
二、上诉人尚英坤于本判决生效后立即给付被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司物业费11120.13元；
三、驳回被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费104元、二审案件受理费86元，共计190元，由上诉人尚英坤负担160元，被上诉人吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司30元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李雨萍
代理审判员 于喜华
代理审判员 闫 冬
二○一五年九月八日
书 记 员 张克烈