吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第2120号
原告：延吉市鑫福园物业有限公司，住所：延吉市。
法定代表人：张海龙，经理。
委托代理人：张有富，男，汉族，1948年11月18日生，现住吉林省延吉市。
委托代理人：王加兵，男，汉族，1964年8月25日生，现住吉林省延吉市。
被告：许龙吉，男，1971年2月11日生，朝鲜族，现住延吉市。
被告：朴明仙，女，1971年4月28日生，朝鲜族，现住延吉市。
原告延吉市鑫福园物业有限公司诉被告许龙吉、朴明仙之间物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月27日受理后，依法由审判员贾本华独任审判，于2015年6月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张有富、王加兵，被告徐龙吉、朴明仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年1月开始，二被告一直拖欠原告的物业费、水费、二次加压费等各项费用，原告虽多次索要未果，故诉至法院要求二被告给付物业费、二次加压费、水费共计39823.15元及违约金，并由二被告承担本案诉讼费用。
二被告共同辩称：1、根据《物业管理条例》的相关规定，二被告根本不知道物业服务企业是谁？也没有见过物业服务企业的工作人员，更没有与原告签订过物业服务合同，从未享受过物业服务企业提供的物业服务。二被告未见过物业服务企业对其房屋及配套设施、相关场地进行过维修、养护、管理以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。二被告的房屋更换玻璃、维修、设备养护、管理、室内外卫生和秩序等均自行完成，并未由原告来完成。二被告从未享受过原告提供的物业服务。原告主张的物业费是如何计算的？起止时间、计算标准、计算依据等，二被告均不清楚。《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》第三条规定：非住宅服务收费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照当地非住宅物业管理服务政府指导价格协商议定，并包括当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。原告未执行该规定，故原告的诉讼请求无事实及法律依据。2、关于原告提出的加压费、水费的问题：二被告认为，收取二次加压费、水费，应当办理收费许可证或有关部门许可后方可，否则不得收费。原告收取的二次加压费、水费是如何计算的？计算标准及依据是什么？二被告不清楚。收取二次加压费、收费应由自来水公司收取，不应由原告收取。现原告对其主张未能举出相关的证据，故原告的起诉事实不清、证据不足。综上，原告自2012年以后，从未找过二被告索要物业费、加压费、水费，本案已超过诉讼时效。原告的起诉不应受到法律保护，请求驳回原告的诉讼请求。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、原告营业执照及组织机构代码证、物业服务企业资质证书复印件各一份，证明原告诉讼主体资格及其经营范围。
经庭审质证，二被告无异议，本院予以采信。
证据2、物业公司备案表、延吉市物业服务合同备案表、物业服务委托合同复印件各一份，证明（1）2014年4月20日，原告与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同，该合同包括被告在内的业主接受了原告提供的物业服务。（2）2014年4月22日及4月29日，该物业服务合同在延吉市价格监督局及延吉市物业管理办公室予以备案。（3）收费标准为：写字、办公楼物业费按建筑面积每月、每平方米1.3元计算。
经庭审质证，二被告有异议，认为：（1）二被告不属于鑫福园小区的业主，二被告的房屋位于鑫福园小区大门之外。（2）物业合同没有在物价局备案，该合同无效。（3）在物价局备案的物业费应当按建筑面积每月、每平方米0.7元计算，此款包含物业公司的物业服务费、原告工资费、日常养护费、清洁卫生费等费用。原告并没有为被告提供相应的物业服务。本院认为，该证据系原告与延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同，该合同已明确了双方的权利、义务，且该合同已向行政主管部门备案，故二被告提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。
证据3、延边州物价局和延吉市人民政府文件复印件各一份，证明自来水的二次加压费收费标准为：非住宅（含企事业单位）用户由每年、每平方米0.6元调整为1.3元。
经庭审质证，二被告有异议，认为：二次加压费从2001年开始，延吉市政府57号文件规定，不可以向用户收取，文件中只指出自来水公司应该向用户收取托管费而不是二次加压费。本院认为，该证据来源合法，能够证明二次加压费的收费标准、起止时间，故二被告提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。
证据4、延吉市水务集团有限公司与延吉市鑫福园物业有限公司签订的城市供水委托协议、延吉市水务集团出具的被告的用水证明复印件各一份，证明2012年1月1日至2014年4月1日前，二被告应向原告交纳的二次加压费为1475元（总面积567.31平方米×1.3元/每平方米×（2012年1月1日至2014年4月1日）），水费3157.2元（2012年1月1日至2015年5月31日，用水量1114吨，每吨单价3.2元、2.8元）。
经庭审质证，二被告有异议，认为：（1）原告与水务集团签订的委托协议证明不了原告有权利收取水费的事实。（2）委托协议中并没有二次加压费。（3）用水量1114吨是如何计算的不清楚？（4）2014年1月8日，原告将被告房屋的水表拆除。2014年1月21日，二被告通过自来水公司又安装了水表。从此，二被告房屋内的水费由自来水公司收取。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明二被告拖欠水费的事实，且二被告对其提出的质证意见不能举出相应的反证，故二被告提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。但该证据不能证明二次加压费的事实，故本院对该二次加压费的部分不予采信。
证据5.本院（2014）延民初字第489号民事判决书、延边州中级法院（2014）延中民二终字第134号民事调解书复印件各一份，证明原告为被告提供物业服务时间是自2007年10月20日至现在，其中2007年10月20日至2011年12月30日间的取暖费、物业费、二次加压费、水费已经由法院判决，自2012年1月1日至现在的物业费、二次加压费、水费未向原告交纳。
经庭审质证，二被告无异议，本院予以采信。
证据6.延吉市鑫福园小区业主委员会上访材料复印件一份，证明原、被告之间存在着物业服务合同关系。原告自向被告提供物业服务后，被告无正当理由不履行交费的义务。
经庭审质证，二被告有异议，认为：二被告不知道业主委员会是如何成立的？2014年4月29日成立的业主委员会，在此之前，原告收取的任何费用均是非法的，而且成立的业主委员会也是非法组织的。本院认为，原告与延吉市鑫福园小区业主委员会签订物业服务合同后，该合同能够约束二被告，且该证据能够证明原、被告之间存在着物业服务合同关系及二被告不履行交费的合同义务的事实，故本院对该证据的真实性予以采信。
二被告向本院提交的证据有：
证据1.朴明仙、许顺姬、朴峰勋出具的证明一份，证明二被告所有的房屋并未接受过原告提供的物业服务。
经庭审质证，原告有异议，认为：该证据中的证明人朴明仙是本案被告，许顺姬并不是原告服务的业主，朴峰勋是业主，但其房屋已经出租给他人使用。至于原告为门市房服务的问题，原告照常服务了（上下水管道维修、室内漏水维修、更换门市房的房门、打扫卫生、维修消防设施、院内院外的车辆管理、治安管理、环境卫生的管理、更夫二十四小时值班等）。本院认为，该证据不足以证明原告未向二被告及其他业主提供物业服务的事实，故原告提出的质证意见成立，本院对该证据不予采信。
证据2.卫生管理费收据复印件两张，证明二被告向延吉市环境卫生作业有限公司交纳城市卫生费的事实，因此说明原告并没有对被告的房屋进行过卫生管理。
经庭审质证，原告有异议，认为：卫生费是环卫部门收取的公共设施卫生费（从垃圾站运到垃圾场的费用）。本院认为，原告提出的质证意见成立，故本院只对该证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。
证据3.照片复印件八张，证明（1）二被告的房屋室内漏水以及楼道内的消防栓损坏的事实。（2）原告并没有给予维修。
经庭审质证，原告有异议，认为：这不是事实，原告已经进行了维修，现漏水现象已不存在，并已修复完毕。本院认为，该证据系2015年1月29日形成，并不能证明该时间节点之后以及原告未履行物业服务的事实，故本院只对该证据的真实性予以采信，对其证明目的不予采信。
本院经庭审质证采信的证据，并结合双方当事人的陈述，综合认定如下事实：
二被告系夫妻关系，其二人所有的房屋位于延吉市鑫福园小区内，二被告用该房屋经营学校。自2012年1月1日至现在，原告为包括二被告房屋在内的延吉市鑫福园小区所有业主提供物业服务。2014年4月20日，原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会签订物业服务委托合同，约定：原告为延吉市鑫福园小区提供物业服务，业主户数为182户，占地面积为2140平方米。服务期限自2014年4月20日至2016年4月20日止，服务内容为小区房屋建筑共用部位的维护、管理，公有共用设施设备的运行、维护及管理，环境卫生及绿化，交通秩序及安全防范等。物业服务费为非住宅用房屋按建筑面积每月、每平方米1.30元收取。逾期交纳物业费，按日千分之一的标准收取违约金。合同签订后，原告于2014年4月22日及同年4月29日将该合同向延吉市物业管理办公室、延吉市价格监督局予以备案。2014年1月23日，原告对二被告向本院提前诉讼，要求二被告给付2007年1月1日至2013年12月31日间的取暖费、物业费、水费及二次加压费。2014年4月21日，本院作出（2014）延民初字第489号民事判决：二被告给付原告欠款49167元及违约金（自2013年12月14日至支付完毕止，按日万分之二点一计算）。宣判后，二被告对该判决不服，向延边州中级人民法院提起上诉。在二审审理中，双方均同意该案现行处理截止2011年末的取暖费、物业费、自来水二次加压费。2015年3月3日，该院作出（2014）延中民二终字第134号民事调解：二被告于2015年3月20日前一次性支付原告2007年至2011年的取暖费、物业费、自来水二次加压费共计2万元，此后的费用由双方另行协商处理。2012年1月1日至现在，二被告未向原告交付物业费。
2013年7月9日，原告与延吉市水务集团有限公司签订城市供水委托协议书，约定：该公司在延吉市鑫福园小区安装总表计量仪（管径100），该公司每月查总表，按总表水量收取水费，水费由原告按总表金额交纳给延吉市水务集团有限公司。2015年6月1日，延吉市水务集团有限公司出具证明：二被告经营的延边IT技工学校自2011年12月20日至2015年5月31日间的用水量为（67吨X2.80元/吨）+（10吨X3.20元/吨）+（952吨X2.80元/吨）+（85吨X3.20元/吨）=3157.20元。
另查明：延边州物价局文件“延州价函发（1997）3号”关于调整延吉市二次加压供水托管费标准的复函规定：自1997年6月12日起非住宅（含企事业单位）用户的二次加压供水托管费由每年、每平方米（按建筑面积）0.6元调整到1.3元。延吉市人民政府文件“延市政发（2014）21号延吉市人民政府关于调整城市供水价格的通知”规定：自2014年4月1日起高层建筑八层（含八层）以上供水所产生的相关费用，应计入物业服务费进行管理。自2011年12月20日至2015年5月31日间，二被告未向原告给付前述水费及二次加压供水托管费。
本院认为，原告已实际向包括二被告在内的延吉市鑫福园小区提供物业服务，且原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会于2014年4月20日补签了物业服务合同，由于该物业服务合同系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该物业服务合同合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据该项法律规定，本案原告与二被告房屋所在的延吉市鑫福园小区业主委员会签订的物业服务合同对二被告具有约束力，且原告已实际履行了该物业服务合同所约定的合同义务，由于二被告未向原告履行交纳物业服务费的合同义务，应按合同约定向原告承担逾期付款的违约责任，即按日千分之一计算给付违约金。二被告提出的其未与原告签订过物业服务合同的主张，因违反上述法律规定，本院不予支持。本院结合庭审调查的事实及延边州物价局、延吉市人民政府出具的文件看，原告主张的物业服务费应计算为：567.31平方米X1.30元/平方米X41个月（2012年1月1日至2015年6月1日止）=30237.62元；水费应计算为：（67吨X2.80元/吨）+（10吨X3.20元/吨）+（952吨X2.80元/吨）+（85吨X3.20元/吨）=3157.20元；二次加压供水托管费应计算为：567.31平方米X1.30元/平方米X2年3个月（2012年1月1日至2014年4月1日止）=1659.38元，上述款项共计35054.20元。由于双方未约定付款期限，违约金给付的期限应自原告向本院起诉之日按日千分之一计算，故原告要求二被告给付欠款39823.15元及违约金的诉讼请求，本院予以支持35054.20元及违约金。关于二被告提出本案已超过诉讼时效的主张，由于双方之间的物业服务合同现仍在履行之中，且原告于2014年1月对被告向本院提起诉讼，要求支付2007年1月1日至2013年12月31日间的取暖费、物业费、水费、二次加压费。该案在二审期间，双方均同意先行处理截止至2011年的物业费、水费、二次加压费，故本案诉讼时效应从2014年1月1日起计算，二被告提出的本案已超过诉讼时效的抗辩意见不成立，本院不予支持。关于二被告提出收取二次加压费、水费，应当办理收费许可证或有关部门许可后方可收费的主张，因原告与延吉市水务集团有限公司之间已签订委托合同，该公司按总表向原告收取水费；延边州物价局、延吉市人民政府出具的文件规定非住宅用户应当交付二次加压供水托管费，故二被告提出的该项主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于二被告提出原告未提供物业服务的主张，因二被告对其主张不能举出充分的证据加以佐证，且原告对此予以否认，故本院亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告许龙吉、朴明仙于本判决发生法律效力后立即共同给付原告延吉市鑫福园物业有限公司欠款35054.20元及违约金（自2015年4月27日至实际给付之日止，按日千分之一计算）。
如果被告许龙吉、朴明仙未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告延吉市鑫福园物业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费796元、减半收取338元（原告已预交796元），由原告延吉市鑫福园物业有限公司负担120元，由被告许龙吉、朴明仙共同负担338元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 贾本华
二〇一五年六月十日
书记员 费 凯