吉林省延吉市人民法院
民事判决书
（2015）延民初字第853号
原告（反诉被告）：孙立冬，男，汉族，1980年9月10日生，无职业，现住延吉市。
委托代理人：朴锦哲，延吉市小营法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：曲占刚，男，汉族，1969年10月5日生，无职业，现住延吉市。
委托代理人：曲雅丽，女，汉族，1992年12月7日生，无职业，现住延吉市。
被告（反诉原告）：全明哲，男，朝鲜族，1964年7月22日出生，无职业，现住延吉市。
原告孙立冬诉被告曲占刚、全明哲之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月20日、2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告孙立冬及委托代理人朴锦哲、被告曲占刚及委托代理人曲雅丽、被告全明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙立冬诉称：2015年1月21日，原告与被告曲占刚签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告的房屋，房屋价款为23万元，2015年1月30日办理房屋过户手续。合同签订后，原告向被告曲占刚交付定金2万元。但被告曲占刚收受定金后无故违约，导致合同无法履行，故诉至法院要求被告立即向原告双倍返还购房定金4万元，并承担诉讼费用。
被告曲占刚辩称：原告所述与事实不符。被告曲占刚已按合同约定在2015年1月30日为原告办理了购房合同的更名手续及相关事宜，但原告拒不履行交付购房款的合同义务。原告违约在先，故不同意原告的诉讼请求。
被告全明哲辩称：本案房屋买卖合同的相对人为原告与被告曲占刚之间，被告全明哲根本未参与该合同，本案与被告全明哲无关。
反诉原告曲占刚诉称：2015年1月21日，原告与被告曲占刚签订了房屋买卖合同，约定2015年 1月30日办理房屋买卖合同的更名手续。合同签订当日，原告向被告曲占刚交付定金2万元。2015年 1月30日，被告曲占刚已按合同约定将购房合同更名至原告指定的买受人名下，并有原告的签字确认。但原告无故违约，未按合同约定向被告曲占刚交付剩余房款20.5万元，导致合同无法履行。违约的是原告，应承担违约责任。故提起反诉，要求解除房屋买卖合同、判令原告给付违约金2万元、承担二次更名费用1万元、诉讼费用由原告承担。
反诉被告孙立冬辩称：原告认为，被告曲占刚的反诉请求并不成立，根据合同规定，由于被告曲占刚违约，其不收取原告即将给付的剩余房屋20.5万元，才导致合同无法履行，所以请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。
反诉被告全明哲辩称：此案与其无关。
本案在开庭审理时，原告为证实自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1、原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告曲占刚无异议。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，故予以采信。
证据2、房屋买卖合同书复印件一份，证明2015年1月21日，原告与被告曲占刚签订房屋买卖合同书，约定：原告购买被告的房屋，房屋价款为23万元，并定于2015年1月30日办理房屋过户手续。合同签订当天，原告交付定金2万元的事实。
经庭审质证，被告曲占刚无异议。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明双方在合同中约定的权利、义务，故予以采信。
证据3、收条复印件一份，证明原告与被告曲占刚于2015年1月21日签订购房合同后，被告曲占刚从原告处收取了购房定金2万元的事实。
经庭审质证，被告曲占刚无异议。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明原告向被告曲占刚交付定金2万元的事实，故予以采信。
证据4、中国交通银行转账凭条复印件一份，证明2015年1月30日，原告、被告曲占刚按照合同约定到交通银行，原告以转账的形式决定给付20.5万元剩余购房款，并填写转账凭条，但是因为过户之前产生了910元的其他费用而导致纠纷，所以原告未能支付20.5万元房屋价款的事实。
经庭审质证，被告曲占刚对真实性有异议，认为：被告曲占刚向原告提供了身份证以及银行账号，但原告方填写该转账凭条时，被告曲占刚并不在场，该材料不能作为证据向法庭提供。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据系原告单方填写的银行转账凭条，不能证明原告向被告曲占刚支付购房款20.5万元的事实，故被告曲占刚提出的质证意见成立，本院不予采信。
证据5.通话录音光盘及通话笔录各一份，证明（1）2015年1月30日，原告、被告曲占刚在交通银行时，原告准备给被告曲占刚以转账的形式支付剩余购房款20.5万元时，由于被告曲占刚不同意在剩余房款20.5万元中扣除原告已缴纳给开发商的910元，双方为此发生了纠纷，致使合同不能履行。（2）违约方是被告曲占刚，而非原告。
经庭审质证，被告曲占刚有异议，认为：其与原告一起到了交通银行，原告接到一个电话直接就走了，没有给被告曲占刚转款。被告全明哲表示不知道。本院认为，该证据不能证明被告曲占刚违约的事实，故被告曲占刚提出的质证意见成立，本院对该证据不予采信。
被告曲占刚向本院提交的证据有：
证据1、被告曲占刚的身份证复印件一份，证明被告曲占刚的诉讼主体资格。
经庭审质证，被告曲占刚无异议。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，故予以采信。
证据2、房屋买卖合同书复印件一份，证明合同第六条约定“如有一方违约，需向对方给付双倍违约金”的事实。
经庭审质证，原告对真实性无异议。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据能够证明双方在合同中约定“如有一方违约，需向对方给付双倍违约金”的事实，故本院对该证据的真实性予以采信。
证据3、商品房买卖合同书复印件一份，证明被告曲占刚按照合同约定将房屋产权登记变更在原告孙立冬名下，故被告曲占刚没有违约的事实。
经庭审质证，原告对真实性有异议，认为：此合同已经作废，且该合同中约定过户的时间与原告、被告曲占刚约定的时间并不相符。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据能够证明被告曲占刚已按合同约定将诉争房屋购房合同中的买受人更名至原告名下的事实，故原告提出的质证意见不成立，本院对该证据予以采信。
证据4、交房说明复印件一份，证明被告曲占刚于2015年1月30日为原告孙立冬办好更名手续，并由原告孙立冬在交房说明上签字确认的事实。
经庭审质证，原告对真实性有异议，认为：因为910元其他费用的纠纷，双方已经将该说明撕毁了，不能作为证据来采信。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，被告曲占刚并未将本案诉争房屋交付给原告，且双方已将该“交房说明”撕毁，故本院对该证据不予采信。
证据5、电话录音一份，证明被告曲占刚于2015年1月30日已经为原告办理完更名手续的事实。关于910元的其他费用，原告承认由其承担的事实。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：该视听资料无法证明原告方违约，由于被告曲占刚违约，一直没有办理到原告名下，所以应是被告曲占刚违约，而非原告违约。关于910元的费用，双方对此进行协商过，但是原告方并没有于2015年1月30日承认910元是由原告负担。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，原告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。
证据6、2015年1月30日证明一份，证明（1）更名费用5000元，并约定如更名费超出5000元，押金5000元不退还给被告。（2）如该5000元不退还于被告，则双方之间的房屋买卖合同可以作废。（3）2014年12月31日之前产生的水费、物业费、电梯费等一切费用由被告曲占刚承担，之后费用的由原告承担，如有未结清的费用可以在此5000元中扣除。
经庭审质证，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为：被告证明目的与事实不符，如果2015年1月30日过户到原告名下，但是至今没有过户到原告名下，合同无法继续履行。被告全明哲表示与其无关，不予质证。本院认为，该证据是由原告及被告曲占刚均予以签名确认，故本院对该证据的真实性予以采信。
被告全明哲未向本院提交证据。
本院经庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
2015年1月21日，原告与被告曲占刚签订房屋买卖合同，约定：被告曲占刚将其在延吉天池房地产开发有限公司购买的房屋出售给原告，房屋价款为23万元，原告首付购房款2万元，余款待产权过户时一次性付清，购房定金在最后一次付款时冲抵。2015年 1月30日办理房屋过户手续，所需费用由被告曲占刚承担。如一方违约，须给付对方相当于首付定金数额的双倍违约金。如2015年1月30日之前不交付剩余房款，被告曲占刚所收取的定金不予退还。2015年1月30日更名时，原告付给被告曲占刚20.5万元，剩余5000元待原告再次更名时付清。合同签订后，原告于同日向被告曲占刚交付购房定金2万元，被告曲占刚亦为原告出具了收条。2015年1月30日，原告及被告曲占刚一同在案外人延吉天池房地产开发有限公司处办理了诉争房屋的买卖合同，即出卖人为延吉天池房地产开发有限公司，买受人为被告全明哲（全明哲的签字由原告代签，全明哲并非买受人）、委托代理人为原告孙立冬，但落款时间为2014年9月15日。此后，原告未能按合同约定向被告曲占刚交付剩余购房款20.5万元，被告曲占刚亦未向原告交付房屋。后被告曲占刚通过延吉天池房地产开发有限公司在上述房屋买卖合同书中加盖了“合同作废”章。
另查明，2015年1月24日，原告与被告全明哲口头达成协议，约定：原告将本案诉争房屋出售给被告全明哲，房屋价款为24万元。原告为节省办理购房合同更名时所产生的手续费用，其与延吉天池房地产开发有限公司签订房屋买卖合同时，在买受人处代签了被告全明哲的名字。庭审中，被告全明哲对原告代签其姓名的行为不予追认。
本院认为：一、原告与被告曲占刚签订房屋买卖合同的效力问题：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案原告与被告曲占刚于2015年1月21日签订的房屋买卖合同，实际为被告曲占刚将其与延吉天池房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同中的权利义务概括转让给原告的合同，由于延吉天池房地产开发有限公司已与原告签订房屋买卖合同，应认定为该公司对被告曲占刚转让合同权利义务行为同意的意思表示，且原告与被告曲占刚签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
二、原告未向被告曲占刚履行交付剩余购房款20.5万元的合同义务，是否构成违约的问题：庭审中，原告及被告曲占刚对合同约定的“首付购房款2万元，余款待产权过户时一次性付清”均解释为：首付购房款2万元为定金，且被告曲占刚亦为原告出具了收取定金2万元的收条；余款待产权过户时一次性付清为办理购房合同更名手续时付清剩余购房款，因双方对此均予以认可，对此本院予以认定。被告曲占刚收取原告交付的定金2万元后，其按合同约定于2015年1月30日已协助原告到案外人延吉天池房地产开发有限公司处办理了诉争房屋的买卖合同，被告曲占刚已履行了合同约定的义务。原告未能按合同约定在2015年1月30日向被告曲占刚履行交付剩余购房款20.5万元的主要合同义务，其行为构成违约，应承担违约责任。原告提出其已在银行填写了汇款单，因其在延吉天池房地产开发有限公司办理房屋买卖合同时多交付910元，要求在给付被告曲占刚的剩余房款20.5万元中扣除时双方发生争议，故未能给付剩余购房款的主张，由于双方在合同中对该910元的承担问题未作出明确的约定，且该910元费用如何承担并非履行双方合同约定的主要义务，即便被告曲占刚不收取剩余购房款时，原告亦应将所交付的剩余购房款20.5万元采取提存的方式。同时，原告对其主张未能举出充分的证据加以佐证，故本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据该项法律规定，原告向被告曲占刚交付定金2万元，由于原告违约，其无权向被告曲占刚主张双倍返还定金4万元，故原告要求被告曲占刚双倍返还购房定金4万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于反诉原告曲占刚提出解除房屋买卖合同、反诉被告孙立冬应给付反诉原告曲占刚违约金2万元、承担二次更名费用1万元的问题：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案反诉被告与反诉原告曲占刚于2015年1月21日签订房屋买卖合同后，由于反诉被告孙立冬未能按合同约定向反诉原告履行交付剩余购房款20.5万元的合同义务，导致合同目的已无法实现，该合同依法应予解除，故反诉原告曲占刚要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告曲占刚要求反诉被告孙立冬应给付违约金2万元的的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，反诉原告曲占刚已收取反诉被告孙立冬交付的2万元定金，由于反诉被告孙立冬违约，其无权要求反诉被告曲占刚返还已交付的定金，收受定金的一方，即反诉原告曲占刚不予退回该2万元定金，故反诉原告曲占刚要求反诉被告孙立冬给付违约金2万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于反诉原告曲占刚要求反诉被告孙立冬给付二次更名费1万元的主张，由于反诉原告曲占刚未能举出证据证明其已向延吉天池房地产开发有限公司交付更名费1万元的相关证据，故本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第九十四条第四项、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：
一、驳回原告孙立冬的诉讼请求。
二、解除反诉原告曲占刚与反诉被告孙立冬之间于2015年1月21日签订的房屋买卖合同。
三、驳回反诉原告曲占刚的其他诉讼请求。
本诉案件受理费800元（原告孙立冬已预交），由原告孙立冬负担；反诉案件受理费275元（反诉原告曲占刚已预交1050元），由反诉原告曲占刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 贾本华
审 判 员 吴东俊
助理审判员 姜慧娟
二〇一五年六月三日
书 记 员 马晓超