吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第4070号
原告：金文彬，男，朝鲜族，1989年2月3日生，现住延吉市。
被告：延边罗京实业集团有限公司，住所：延吉市公园路。
法定代表人：罗今子，该公司董事长。
委托代理人：李伟，该公司法律顾问。
原告金文彬诉被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后，依法由审判员边万龙独任审判，于2015年8月21日公开开庭进行了审理，原告金文彬，被告罗京公司的委托代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金文彬诉称：2013年7月12日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告的位于延吉市公园路南侧、延吉街西侧“罗京帝京”第XX幢XXX层XXX号房，每平方米6120元、总房款316220元、建筑面积51.67平方米的房屋。合同还约定，原告于2013年7月13日交付首付款96220元，余款办理按揭贷款，房屋交付日期为2013年10月30日。签订合同后，原告于2013年7月13日交付首付款96220元，但被告没有给原告办理按揭贷款，将原告房屋出售给他人。因此，诉至法院要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告返还购房款96220元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年7月13日至被告给付全部购房款之日止）、交通费8800元、房屋租金18000元。
被告罗京公司辩称：一、诉争房屋所在的楼盘是由被告罗京公司开发，由案外人吉林省州府建筑工程有限公司施工建设。施工完毕后，被告罗京公司为了支付工程款，以房屋抵账的形式将包括本案诉争房屋在内的15套房屋抵债给州府建筑公司。2013年7月12日，建筑公司将诉争房屋出售给原告，原告将首付款交付给建筑公司。因此，原告与建筑公司之间形成了真实的买卖关系。原、被告之间不具有真实的房屋买卖关系，应追加建筑公司为本案的第二被告。二、如按原告所述双方之间存在房屋买卖关系，原告也不具有解除合同的事实和法律依据。原告交付首付款后，剩余房款至今未付。根据《中华人民共和国合同法》第66条、67条的规定，在原告未支付剩余房款的情况下，被告有权拒绝交付房屋。三、原告要求支付租金、交通费、代理费无事实和法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院在开庭审理时，原告为证明自己的主张，向本院提交的证据有：
证据1.原告身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格。
经庭审质证，被告对这份证据无异议，本院予以采信。
证据2.商品房买卖合同及收款收据复印件一份，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同，原告交付首付款96220元的事实。
经庭审质证，被告罗京公司对上述证据的真实性无异议，但被告认为购房合同以及公章是被告罗京公司盖的，但形成真正买卖关系是原告与建筑公司之间，建筑公司将该房屋出售给原告，被告罗京公司给原告和建筑公司出具买卖合同，目的是今后办理房屋产权证。收款收据公章是被告罗京公司盖的，但房款是建筑公司收取的，收款人签字是建筑公司的工作人员，不是被告罗京公司的工作人员。对这份证据的真实性，本院予以采信。
被告罗京公司向本院提供的证据有：
1.营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告诉讼主体资格。
经庭审质证，原告对这份证据无异议，本院予以采信。
2.被告罗京公司与吉林省州府建筑工程有限公司签订的承包协议书复印件一份，证明诉争房屋所在的楼盘是由被告罗京公司开发，由案外人吉林省州府建筑工程有限公司施工建设。施工完毕后，被告罗京公司为了支付工程款，以房屋抵账的形式将包括本案诉争房屋在内的15套房屋抵债给州府建筑公司。2013年7月12日，建筑公司将诉争房屋出售给原告，原告将首付款交付给建筑公司。因此，原告与建筑公司之间形成了真实的买卖关系，原、被告之间不具有真实的房屋买卖关系。
经庭审质证，原告金文彬对该证据的真实性无异议，本院予以采信。
本院根据庭审所采信的证据及当事人的陈述，综合认定如下事实：
在被告罗京公司的罗京帝景售楼处，原告与被告罗京公司签订一份商品房买卖合同，约定：原告购买被告罗京公司开发的位于延吉市罗京帝景XXX幢XXX层XXX号房屋，商品房预售许可证号为延房许字第XXX号，面积为51.67平方米，房屋总价款为316220元。其中合同第六条对付款方式及期限约定为，于2013年7月12日交首付款96220元，贷22万元。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定为，“（1）逾期10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，继续履行合同；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同六条规定的到期应付款与该期限实际已付款的差额；采用分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”。合同第八条对交付期限约定为，“出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据此延期：……2.工程已竣工，但相关政府部门拖延验收”。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。签订合同当日，原告交付房屋首付款96220元。原告与被告罗京公司签订上述合同后至今，均未向对方要求办理贷款手续。
另查明，被告罗京公司与案外人吉林省州府建筑工程有限公司于2011年7月15日签订了《白金翰宫》承包补充协议书。双方约定，被告罗京公司将包括诉争房屋在内的房屋用于定工程款，由被告罗京公司对外出售已顶给州府公司的房屋之后，将房款再支付给州府公司。
本院认为，虽然被告罗京公司将诉争房屋出售给原告之前，已将诉争房屋顶账给案外人州府公司，但二者之间约定被告罗京公司可以对外出售诉争房屋，故被告罗京公司有权利处分诉争房屋，原告与被告罗京公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。被告罗京公司主张已将诉争房屋顶给案外人州府公司用于顶工程款，因此诉争房屋买卖合同关系的相对人应为案外人州府公司，应追加案外人州府公司为本案被告的主张不成立。被告罗京公司以原告未将剩余房款交付，原告违约在先，被告罗京公司有权拒绝交付诉争房屋，原告无权要求解除合同为由提出抗辩，但原告与被告罗京公司签订的商品房买卖合同的第六条只约定房屋余款办理贷款方式支付，未约定贷款的办理及支付时间，也未约定办理方式，故本院认为，原告与被告罗京公司就支付剩余房款约定不明，被告罗京公司主张原告未交付房款属于违约的抗辩意见不成立。因双方在商品房买卖合同的第九条（2）约定如被告罗京公司逾期交房超过180日，原告有权解除合同，故原告主张要求解除与被告罗京公司签订的商品房买卖合同主张成立，本院予以支持。原告与被告罗京公司签订的《商品房买卖合同》对于双方违约时，所承担的违约金的数额不对等，合同中对被告罗京公司解除合同时所支付的违约金也明显低于原告的实际受到的损失，故对原告要求被告罗京公司按原告已付房款96220元的贷款利息支付违约金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机关予以增加；……”，本院予以支持。原告要求被告支付交通费8800元和房屋租金18000元的诉讼请求，因原告未向本院提供证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告金文彬与被告罗京实业集团有限公司于2013年7月12日签订的《商品房买卖合同》（延吉市罗京帝景1幢25层9号房屋）。
二、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决发生法律效力后立即返还原告房屋首付款96220元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年7月13日至给付全部房款之日止）。
如被告延边罗京实业集团有限公司未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告金文彬的其他诉讼请求。
案件受理费2206元，减半收取1103元，由原告金文彬负担241元，被告延边罗京实业集团有限公司负担862元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 边万龙
二〇一五年九月一日
书记员 郑世英