吉林省吉林市中级人民法院
民事判决书
（2015）吉中民一终字第44号
上诉人（原审原告）：齐峰，男，1957年2月2日生，汉族，医师，住磐石市红旗岭镇。
委托代理人：曹忠华，吉林曹忠华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：庄稼，男，1953年3月18日生，汉族，副经理，住磐石市。
委托代理人：张晶，男，1953年2月6日生，满族，退休员工，住磐石市。
委托代理人：汤世海，磐石市法律援助中心律师。
原审被告：赵国辉，男，1969年8月5日生，汉族，员工，住磐石市。
原审第三人：文丽顺，女，1957年6月27日生，朝鲜族，个体业主，住磐石市。
原审第三人：磐石市鼎丰房屋开发有限公司，住所地 磐石市东宁街。
法定代表人：张铁军，经理。
上诉人齐峰因返还原物纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2013）磐民一初字第1237号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人齐峰及其委托代理人曹忠华，被上诉人庄稼及其委托代理人张晶、汤世海到庭参加诉讼。原审被告赵国辉，原审第三人文丽顺，原审第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司（以下简称鼎丰公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
齐峰在原审时诉称：我于2007年6月27日购买了磐石市立元花园D栋-1层15号门市楼，面积为282.92平方米。2011年1月28日，磐石市房地产管理中心为我颁发了房屋所有权证，证号为0001010000200022234，房屋所有权人为齐峰。我于2013年5月份发现该门市房被庄稼擅自放进了家具物品，并非法侵占了我的房屋至今，严重侵害了我的合法权益。诉争的房屋系私人的合法财产，应当受到法律保护，请求人民法院判令庄稼、赵国辉立即从其占有的门市房腾迁。并由庄稼承担本案诉讼费。
庄稼在原审时辩称：1.齐峰起诉主体错误。首先，齐峰与磐石市鑫宇房屋开发有限公司（以下简称鑫宇公司）签订商品房买卖合同，该公司作为出卖人负有向齐峰交付房屋的义务，但该公司未向齐峰交付房屋。因此，鑫宇公司应当是适格被告主体。其次，我作为诉争标的物的所有人将房屋租赁给了张晓芬使用，非赵国辉，故齐峰将赵国辉列为被告不妥，无事实根据。2.齐峰所诉事实错误。齐峰诉称其于2007年6月27日购买了磐石市立元花园D栋一层15号门市楼，面积282.92平方米。事实是当时该诉争的门市房尚未建设，齐峰怎能够购买呢？ 2013年10月22日齐峰诉我返还原物之诉庭审时，向法院提供的齐峰与鑫宇公司（文丽顺）签订的《商品房买卖合同》的时间是2010年12月20日，并不是齐峰诉称2007年6月27日。齐峰诉称其于2013年5月份发现该门市房被我擅自放进了家具物品，非法侵占了他的房屋至今，严重侵害了他的合法权益也与事实不符。事实是我与文丽顺于2009年8月30日签订了一份《房屋抵顶借款协议》，协议约定文丽顺用诉争的房屋抵顶了借款及利息计709460元，并将该房屋交付给我占有、使用、收益。我先后租赁他人使用至今。诉争的房屋于2007年12月竣工。但是，齐峰诉称其于2007年6月27日购买诉争的房屋。依照此说法，齐峰应当于当年对诉争的房屋占有、使用、管理。而不应该于2013年5月份才发现诉称房屋被我非法侵占，这不符合事实。3.齐峰房屋产权证取得违法。齐峰与鑫宇公司（文丽顺）签订《商品房买卖合同》的时间为2010年12月20日。我与第三人文丽顺签订的《房屋抵顶借款协议》的时间系2009年8月30日，先于齐峰与文丽顺签订的协议，且文丽顺于签订协议时已将诉争房屋交付我。文丽顺系一房二卖，根据法律规定齐峰与文丽顺签订的《商品房买卖合同》系无效合同。发证机关没有现场勘察，若勘察发现已有人占用诉争的房屋则不能给齐峰颁发房屋产权证，发证机关发证程序违法。综上所述，齐峰诉讼主体错误，所诉事实虚假，房屋产权证取得违法，其诉讼主张没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。
被告赵国辉经原审法院合法传唤未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
原审第三人文丽顺述称：我和庄稼系民间借贷关系，因无力偿还庄稼借款，本人将诉争的门市房抵顶给了庄稼。因经济拮据，通过齐峰向第三人借款，后齐峰称债权人多次向其催收借款，为了偿还债务，我同意将诉争的房屋产权名字办理至齐峰的名下，然后再用此房证办理抵押贷款，我和齐峰之间并不是真正的房屋买卖关系。
原审第三人磐石市鼎丰房屋开发有限公司述称：本案争议的案件事实与我公司无关。
原审判决认定：文丽顺自2007年7月9日至 2009年8月份共向庄稼借款人民币56万元，第三人文丽顺于2008年5月15日偿还庄稼10万元，尚欠庄稼借款本金人民币46万元，利息249460元，计709460元。2009年8月30日庄稼与文丽顺签订《房屋抵顶借款协议书》，乙方（文丽顺）将位于立元花园D栋-1层15号门市房282.92平方米，以每平方米2533元的价格抵顶给甲方（庄稼），双方约定解除彼此借贷关系。2009年11月20日至2014年 4月1日庄稼先后将此房屋租赁给案外人李军、崔永凤、张晓芬及第三人赵国辉使用。文丽顺因开发建设立元小区于2010年3月10日向齐峰借款人民币80万元，约定月利息1分5厘，文丽顺尚欠齐峰人民币本金80万元，利息504000元，计1304000元。2010年12月20日齐峰与鑫宇公司签订商品房买卖合同，双方约定齐峰以每平方米1700元，总价款为480964元的价格购买位于立元花园D栋-1层15号282.92平方米门市房。2011年1月17日齐峰在磐石市房地产交易中心办理房屋所有权证。
原审判决认为：无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、受益和处分的权利。本案中文丽顺与齐峰、庄稼均为民间借贷关系，非商品房买卖关系。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。齐峰未向出卖人文丽顺支付房屋价款，且出卖人文丽顺就同一诉争房屋分别与齐峰和庄稼订立房屋买卖合同和房屋抵顶借款协议书致使买受人齐峰不能按照房屋买卖合同约定取得标的物所有权。庄稼与文丽顺的房屋抵顶借款协议书先于齐峰购买房屋的协议，且文丽顺已实际交付庄稼占有、使用，受益多年，庄稼系合法占有该争议的房屋。齐峰购买争议房屋时明知该房屋由他人实际占有，且文丽顺并未向齐峰进行实际交付，本案争议房屋系文丽顺一房二抵债，齐峰物权取得的前期行为无法确认。现齐峰仅凭房屋所有权证要求庄稼、赵国辉腾迁依据不足，故齐峰的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。
原审判决：驳回原告齐峰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告齐峰承担。
原审判决后，上诉人齐峰不服，向本院提起上诉，其上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持齐峰一审的诉讼请求；2.上诉费用由庄稼承担。其上诉的主要理由为：1.原审判决认定事实错误。原审判决认定文丽顺与齐峰、庄稼均为民间借贷关系，非商品房买卖关系错误。事实是庄稼与文丽顺之间是个人借贷关系，而齐峰与文丽顺在本案中不是借贷关系，齐峰与鑫宇公司之间是商品房买卖关系，这一点有商品房买卖合同、购房款收据、不动产发票、交易手续费凭证等证据可以证明。本案中没有证据证明齐峰与文丽顺之间是民间借贷关系。原审法院认定齐峰未向文丽顺支付房屋价款也严重与事实不符。事实是在2007年6月27日，齐峰就一次性交付了此商业用房的购房款，确立了买卖房屋合同关系，这一点在签订正式商品房买卖合同时也得到了各方确认。齐峰与文丽顺之间的个人借贷关系是2010年3月发生的事情，已由磐石市人民法院（2013）磐民一初字第938号民事判决书所确认，并已进入执行程序，该个人借贷关系与本案腾迁纠纷没有关系。原审法院认定本案争议房屋系文丽顺一房二抵行为也与事实不符。文丽顺并没有用此房给齐峰抵债，因为当时双方之间没有发生债权债务关系，更不可能发生用营业房抵债的行为。本案争议房屋是齐峰依法取得，且合法地办理了房屋所有权证。根据《物权法》第十七条第一款规定已经取得了合法的物权，人民法院应当支持齐峰的请求。庄稼虽然在齐峰取得房屋产权证之前占有和使用了该营业用房，但占有和使用不是房屋所有权取得的法定要件，庄稼应予腾迁，返还原物。庄稼如对齐峰取得该营业用房所有权有异议，可另案确权处理，不能在本案中合并处理。2.由于原审判决认定事实错误，因而导致判决结果错误，驳回齐峰一审的诉讼请求明显不当，应予纠正。综上所述，一审法院判决认定事实不清，判决结果不正确，请二审法院依法支持齐峰的诉讼请求。
被上诉人庄稼答辩称：1.齐峰与文丽顺之间不存在法律意义上的房屋买卖合同法律关系。齐峰在一审中故意编造购买房屋的事实，力求达到其买卖行为的合法化，但与客观事实相矛盾，与文丽顺的自认相悖，其行为的根本目的是“以物抵债”，而且此笔债务的真正债权人还不是齐峰，而是案外人。齐峰拿文丽顺的房屋抵顶案外人的债权，此事实从文丽顺的述称中可以得到证实。因此，齐峰与文丽顺或鼎丰公司根本不存在房屋买卖合同关系。2.物权登记不能对抗实际不动产物权人。文丽顺同意将诉争的房屋产权登记在齐峰名下，其目的是用此房证办理抵押借款，而不是与其设立合法有效的房屋买卖关系。我国不动产物权虽然采取登记要件主义，但登记的不动产物权只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采取登记生效原则，登记是物权公示公信原则的必然要求。实践中，在保护因信赖物权登记而取得不动产的善意第三人的适用上取得了明显成效。但是，在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为真正的权利人，但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。事实上，如果事实物权人有证据证明该不动产登记有瑕疵，是可以推翻这种法律推定的，从而维护事实上真正物权人的权益。齐峰提供的产权证明存在多处瑕疵，而且产权证取得的基础合同也是虚假的，故不能作为合法取得物权的依据。3.本案争议的房屋是庄稼合法取得并实际占有、使用的合法财产，应依法受到法律的保护。文丽顺自2007年7月至2009年8月先后两次向庄稼借款，共欠庄稼本金及利息70多万元，在其无力偿还的情况下，双方经协商一致将其建成的门市房抵顶给庄稼，庄稼实际接收，并进行了装修，于2009年11月出租给他人使用，其间从未有任何人对此房提出异议或主张权利，庄稼与文丽顺之间虽然签订的是《房屋抵顶借款协议书》，但也是双方在自愿、有偿、公平交易下的一种买卖形式，是合法有效的，应依法受到法律的保护。而齐峰自称是2007年6月27日购买此房，而此房在2007年12月动工兴建，也不存在预售的情形，2010年12月20日才与文丽顺挂靠的公司签订商品房买卖合同，相隔近8年的时间才主张权利有悖常理，其主张与事实自相矛盾，难圆其说。不会有任何一个有完全民事行为能力的人会做出此事，所以说齐峰编造事实，无理缠诉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请二审法院依法驳回齐峰的上诉，维持原审判决。
原审被告赵国辉、原审第三人文丽顺、原审第三人鼎丰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
在本院审理本案过程中，上诉人齐峰向本院提交了吉林省磐石市人民法院作出的（2013）磐民一初字第938号民事判决书及该案的执行证明，证明齐峰与文丽顺之间的借贷纠纷已经审理完毕，已经进入执行程序，判决已经生效， 130.4万元借款和本案返还原物没有因果关系。经质证，庄稼对这两份证据的真实性没有异议，但认为证明不了齐峰欲证明的问题。1.该案是缺席审判，文丽顺没有实际到场，文丽顺到现在都不知道这件事情，她回来的时候就说她与齐峰就这一笔债权债务存在，这笔钱与本案是一笔债权。2. 该案并没有实际执行，只是保留债权了。经本院审查认为，该证据具有真实性，但该证据并不能证明齐峰对本案争议房屋享有物权，故本院不予采信。被上诉人庄稼提供证人李军出庭作证，证明齐峰所说2007年6月27日买了本案争议房屋是虚假的，这个楼2007年8月份刚开始建，齐峰主张的买楼事实不存在。证人李军从庄稼处租用本案争议的房子两年，一直都是庄稼实际占有，这期间始终没有人来主张权利。经质证，齐峰对证人证言的真实性、关联性都有异议，认为证人李军和庄稼有经济上的利害关系，证人证言不能证实当时的事实真相。本院经审查认为，李军证言为李军出庭进行的当庭陈述，具有合法性、真实性，其陈述与本案也具有关联性，本院依法予以采信。
本院审理查明：2011年1月17日磐石市地方税务局为齐峰代开了收款方名称为磐石市鼎丰房屋开发有限公司，付款方名称为齐峰的《销售不动产统一发票》，该发票收款方名称“鼎丰”二字后手书改动为“鑫宇”并加盖磐石市地方税务局“征收专用章”。2011年1月26日磐石市房地产交易中心受理了齐峰办理房屋所有权证的申请，并于2011年1月28日为齐峰办理了东宁街立元花园D栋-1层15号商业营业用房的房屋所有权登记，房屋建筑面积282.92平方米（房屋所有权证号为：磐房权证磐石字第0001010000200022234号）。齐峰于2013年9月4日向磐石市人民法院提起诉讼，要求庄稼、赵国辉返还东宁街立元花园D栋-1层15号房屋并承担诉讼费用。2013年10月28日，磐石市人民法院以齐峰既不同意追加利害关系人文丽顺为本案第三人，又拒不交纳公告费，无法查清案件事实为由将该案按齐峰撤诉处理。齐峰于2013年12月19日又向磐石市人民法院提起诉讼要求庄稼、赵国辉返还原物并承担诉讼费用。在本案一审庭审中齐峰向磐石市人民法院提交了磐石市立元物业管理有限责任公司出具的入账日期为2007年6月27日的收据复印件一份及盖有磐石市鑫宇房屋开发公司公章及张世华名章的《商品房买卖合同》部分文本复印件，但该《商品房买卖合同》复印件买受人处为空白，并无齐峰签字或盖章。二审庭审中，齐峰向法庭出示了《商品房买卖合同》原件，该合同除买受人处有齐峰签名外其他与齐峰一审提交的《商品房买卖合同》复印件部分文本复印件相同。文丽顺自2007年7月9日至 2009年8月份曾向庄稼借款，并于2009年8月30日与庄稼签订《房屋抵顶借款协议书》。2009年11月20日至2014年 4月1日庄稼先后将此房屋租赁给案外人李军、崔永凤、张晓芬及赵国辉使用。
本院认为：房屋权属登记是不动产物权的公示方式，这种公示只能适用于对善意第三人的保护，对于产权发生争议的双方当事人而言，登记记载的权利人不能仅以其是登记记载的权利人为由主张所有权，而必须就实质性的法律关系是否存在作出举证。一审庭审中，文丽顺陈述其与齐峰为借贷关系，将争议房屋办理在齐峰名下是为办理贷款，且其并未将本案争议房屋交付给齐峰。齐峰主张自己对争议房屋享有所有权，要求庄稼、赵国辉返还房屋，其除房屋所有权证外，还应举证证明自己与鑫宇公司存在房屋买卖关系，为房屋的真实所有权人。齐峰一审提供的《商品房买卖合同》复印件买受人处无齐峰签字或盖章，而齐峰二审提交的《商品房买卖合同》原件上有齐峰签名，故无法认定齐峰是于合同所载日期与鑫宇公司签订的《商品房买卖合同》。虽齐峰辩称原审提交的复印件没有其签名是没有复印上，而不是其后补签的。但经再次复印，在出卖人公章及张世华名章均已较一审复印件模糊的情况下，齐峰的两处签名仍清晰可见，故齐峰该项抗辩不能成立，无法认定齐峰已于2010年12月20日与鑫宇公司签订了《商品房买卖合同》。而齐峰一审时提交的磐石市立元物业管理有限责任公司出具收据及磐石市地方税务局代开《销售不动产统一发票》均不是鑫宇公司出具，不能证明齐峰向鑫宇公司交付了全部房款。齐峰也没能提供证据证明文丽顺或鑫宇公司已向其交付了房屋。故齐峰提供的相关证据均无法证明其与鑫宇公司存在商品房买卖关系，无法证明自己是本案争议房屋的真实所有权人，故一审法院结合文丽顺的当庭陈述，对齐峰基于物权提出的诉讼请求未予支持并无不当，齐峰的上诉主张没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决虽认定事实部分不清，但适用法律正确，程序合法，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人齐峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 石 刚
代理审判员 孙 伟
代理审判员 刘欣莹
二○一五年四月三十日
书 记 员 陈思维