白城铁路运输法院
民事判决书
(2015)白铁民初字第8号
原告：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南办事处沈铁馨园小区1#楼2层201室。
法定代表人：白洁，男，系该公司总经理。
委托代理人：张国志，男，系该公司副经理。
委托代理人：汤长春，男，吉林金辉律师事务所律师。
被告：赵成君，男，汉族，1969年6月13日生。
原告通辽铁建房地产开发有限责任公司(以下简称：通辽铁建公司)起诉被告赵成君返还原物纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，由审判员张志成担任审判长，审判员马龙俊、丁尔新参加评议。于2015年8月5日公开开庭进行了审理。原告通辽铁建公司委托代理人汤长春到庭参加诉讼，被告赵成君经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告通辽铁建公司诉称：2012年8月1日沈阳铁道不动产运营有限公司与被告赵成君签订了房屋租赁合同（以下简称：租赁合同），租期至2013年7月31日，被告赵成君承租兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-10-1号（二楼）、建筑面积为663.6平方米价值22万元的房屋，按沈阳铁路局决定现在该房屋已由原告通辽铁建公司接管，按合同约定，被告赵成君已逾期占用房屋，经多次催迁未果。故请求法院判令 ：1、被告赵成君将房屋恢复原状；2、被告赵成君立即从占用房屋中迁出，将房屋归还原告通辽铁建公司；3、被告赵成君给付房屋使用费，截止2015年6月10日补交房屋使用费人民币47925元，滞纳金人民币4792元，补交物业费人民币20250元，合计人民币72967元。2015年6月10日后房屋使用费按此顺延。
被告赵成君在答辩期间，未作答辩。
原告通辽铁建公司为支持自己的诉讼请求，共提供了如下7组证据：
1、营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明。证明原告通辽铁建公司是通过工商局注册合法企业法人的事实；
2、租赁合同、情况说明（一）。证明被告赵成君应按合同约定履行返还房屋、给付房屋占有使用费义务和房屋价值事实；
3、会议纪要。证明沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司从沈阳铁道不动产运营有限公司取得被告赵成君所占用房屋经营管理权的事实；
4、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细。证明原告通辽铁建公司取得被告赵成君所占用房屋经营管理权的事实；
5、资产证明。证明被告赵成君占用的房屋归沈阳铁路局所有的事实；
6、情况说明（二）。证明被告赵成君占用的房屋已转交通辽铁建公司经营管理的事实；
7、通知及录像资料。证明原房屋经营管理单位和原告通辽铁建公司已于2015年4月14日，通知被告赵成君向原告通辽铁建公司返还占用的房屋、支付占用房屋占有使用费的事实。
在举证期限内，被告赵成君没有向本院提供任何证据。
对原告通辽铁建公司所举的证据，本院经审查认为：原告通辽铁建公司所举的1、2、3、4、5、6、7组证据，具有真实性，予以认定。
经审理查明：2012年8月1日，沈阳铁道不动产运营有限公司与被告赵成君签订了租赁合同，将其负责经营管理的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-10-1号（二楼）价值22万元的房屋租给被告赵成君，合同期限为1年，自2012年8月1日起至2013年7月31日止，年租金为2.59万元，则月租金为25900元÷12＝2158.33元，日租金为25900元÷365＝70.96元。年物业管理费为1.11万元，则月物业管理费为11100元÷12＝925元，日物业管理费为11100元÷365＝30.41元，合同签订后，将房屋交给了被告赵成君。租赁合同第七条第2项约定，承租方如违反合同约定，除履行合同约定义务外，还应向出租方支付年租金10%的违约金，抵押金不予退还。2013年7月31日租赁合同期限届满后，被告赵成君没有按合同约定，将房屋归还出租方，占用至今。
通辽铁建公司于2014年11月12日取得了被告赵成君占用房屋的经营管理权后，原房屋经营管理单位于2015年4月14日，用书面的形式，通知被告赵成君于2015年4月20日前向原告通辽铁建公司返还占用房屋，并按租赁合同约定支付房屋占有使用费，经多次催迁未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告赵成君将房屋恢复原状，从中迁出后，将房屋返还原告通辽铁建公司，并给付2013年8月1日至2015年6月10日房屋占有使用费人民币47925元，违约金人民币4792元，补交物业费人民币20250元，合计人民币72967元。2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延。
上述事实有营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明、租赁合同、情况说明（一）、会议纪要、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细、资产证明、情况说明（二）、通知及录像资料等证据，予以证明。
本案的焦点问题是：被告赵成君是否应当向原告通辽铁建公司返还占用房屋，是否应当赔偿因占用房屋给原告通辽铁建公司造成的经济损失。
本院认为，对原告通辽铁建公司提出的被告赵成君将占用房屋恢复原状，从中迁出后将房屋归还原告通辽铁建公司的请求，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定。2013年7月31日后，承租人赵成君继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但是，按《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2015年4月14日原房屋经营管理单位书面通知被告赵成君，其所占用的房屋的经营管理权和与房屋有关的权利义务均转归原告通辽铁建公司，要求被告赵成君于2015年4月20日前交纳房屋占有使用费，并办理退房手续，债权人已按《中华人民共和国合同法》第八十条规定履行了通知义务，2015年4月20日，租赁合同解除。被告赵成君的继续占用行为，没有法律依据，应当将房屋归还原告通辽铁建公司。
关于原告通辽铁建公司提出的要求被告赵成君给付2013年8月 1日至2015年 6月10日房屋占有使用费47925元，违约金4792元，计47925+4792＝52717元，补交物业管理费20250元，合计人民币72967元及2015年6月10日后的房屋占有使用费及违约金按此顺延的请求，本院认为，2013年８月1日起至2015年4月20日止，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，被告赵成君占用房屋行为，没有违约，2015年4月21日起，租赁合同解除，继续占用，系违约，因此，对原告通辽铁建公司要求给付2013年8月1日至2015年4月20日房屋占有使用费和给付物业费20250元的请求，予以支持，给付违约金的请求，不予支持；给付2015年4月21日至2015年6月10日房屋占有使用费及违约金和2015年6月10日后按此顺延的请求，予以支持。租赁合同第七条第2项约定，承租方如违反合同约定，除履行合同约定义务外，还应向出租方支付年租金10%的违约金，保证金不予退还，是双方的真实意思表示。约定的违约金为25900元×10%＝2590元。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认为过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。因此，违约金最高应当按照损失的百分之三十计算。即2015年4月21日至2015年６月1０日的违约金为（2158.33元×1+70.96元×20）×30%＝1073.26元＜2590元，其余2590元－1073.26元＝1516.74元，应当在2015年6月11日起至被告赵成君返还房屋之日止期间，按房屋占有使用费的30%标准支付，不足1516.74元的，按实际发生给付，给付至1516.74元止，超出时不再支付违约金。2013年8月 1日至2015年 6月10日房屋占有使用费及违约金为25900元×1+2158.33元×8+70.96元×20+2158.33元×1+70.96元×20+（2158.33元×1+70.96元×20）×30%＝47817.43元＜47925元（原告请求额度），物业费为11100+925×10+30.41×10＝20654.1元＞20250元（原告请求额度），因此，根据法律规定，被告赵成君应当给付原告通辽铁建公司房屋占有使用费及违约金和物业费合计人民币47817.43元+20250元＝68067.43元。2015年6月10日后房屋占有使用费应按每年2.59万元、每月2158.33元、每日70.96元支付。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告赵成君于本判决生效后，立即将占用的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-10-1号（二楼）房屋恢复原状，从中迁出，将房屋返还原告通辽铁建房地产开发有限责任公司；
二、被告赵成君于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2013年8月1日至2015年6月10日的房屋占有使用费及违约金人民币47817.43元，物业费人民币20250元，共计人民币68067.43元；
三、被告赵成君于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2015年6月11日起至被告赵成君返还占用房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（房屋占有使用费按每年2.59万元、每月2158.33元、每日70.96元支付，违约金按房屋占有使用费的30%计算，支付到额度为1516.74元止)；
四、驳回原告通辽铁建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
上述款项，逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条处理。
本案案件受理费5694.5元，由原告通辽铁建房地产开发有限责任公司负担95.23元，被告赵成君负担5599.27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。
审判长 张志成
审判员 马龙俊
审判员 丁尔新
二〇一五 年 八 月 五日
书记员 王程程
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