白城铁路运输法院
民事判决书
(2015)白铁民初字第10号
原告：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南办事处沈铁馨园小区1#楼2层201室。
法定代表人：白洁，男，系该公司总经理。
委托代理人：张国志，男，系该公司副经理。
委托代理人：汤长春，男，吉林金辉律师事务所律师。
被告：崔长山，男，汉族，1969年8月25日生。
原告通辽铁建房地产开发有限责任公司(以下简称：通辽铁建公司)起诉被告崔长山返还原物纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，由审判员张志成担任审判长，审判员马龙俊、丁尔新参加评议。于2015年8月5日、2015年9月29日二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告通辽铁建公司委托代理人汤长春、被告崔长山到庭参加诉讼，第二次开庭原告通辽铁建公司委托代理人汤长春到庭参加诉讼、被告崔长山经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。
原告通辽铁建公司诉称：2013年4月1日沈阳铁道不动产运营有限公司与被告崔长山签订了房屋租赁合同（以下简称：租赁合同），租期至2014年3月31日，被告崔长山承租乌兰浩特市金茂商厦-10-2号（二楼）建筑面积为606平方米价值23万元的房屋，现该房屋已由原告通辽铁建公司接管，按合同约定，被告已逾期占用房屋，经多次催迁未果。故请求法院判令 ：1、被告崔长山将房屋恢复原状；2、被告崔长山立即从占用房屋中迁出，将房屋归还原告通辽铁建公司；3、被告崔长山给付2014年4月1日至2015年6月10日房屋使用费58290元，补交物业费12484元，合计人民币70774元。2015年6月10日后房屋使用费按此顺延。
被告崔长山在答辩期间，未作答辩。在庭审中答辩称：1、由于原告通辽铁建公司的原因致租赁合同没有续签，2014年的水、电、取暖费是被告崔长山交的，因此，原告通辽铁建公司默认了被告崔长山的延期租赁行为；2、被告崔长山有优先承租权和优先购买权；3、被告崔长山不承担原告通辽铁建公司诉请的费用，并要拆走添附的设施需要2个月时间。
原告通辽铁建公司为支持自己的诉讼请求，第一次开庭提供了如下4组证据：
1、营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明。证明原告通辽铁建公司是通过工商局注册合法的企业法人的事实；
2、租赁合同、房屋交接验收记录、承租方自行缴纳采暖费协议、防火协议、不动产租赁安全责任保证书、情况说明（一）。证明被告崔长山应按合同约定履行返还原物、给付房屋占有使用费义务、被占用房屋的原状和价值及供热费承担情况的事实；
3、会议纪要。证明沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司从沈阳铁道不动产运营有限公司取得被告崔长山所占用房屋经营管理权的事实；
4、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细。证明原告通辽铁建公司取得被告崔长山所占用房屋经营管理权的事实。
第二次开庭，原告提供了如下3组证据：
5、资产证明。证明被告崔长山占用的房屋归沈阳铁路局所有的事实；
6、情况说明（二）。证明被告崔长山占用的房屋已转交通辽铁建公司经营管理的事实；
7、通知及录像资料。证明原房屋经营管理单位和原告通辽铁建公司已于2015年4月14日通知被告崔长山向原告通辽铁建公司返还占用的房屋、并支付房屋占有使用费的事实。
被告崔长山对上述证据材料发表如下质证意见：对证据1、2、3、4的真实性和证明的问题均没有异议。
被告崔长山在举证期限内和庭审中，没有提供任何证据。
对原告通辽铁建公司所举的证据，本院经审查认为：被告崔长山对原告通辽铁建公司所举的证据1、2、3、4的真实性和所证明的问题均没有异议，予以认定。原告通辽铁建公司所举的证据5、6、7具有真实性，予以认定。
经审理查明：2013年4月1日，沈阳铁道不动产运营有限公司与被告崔长山签订了租赁合同，将其负责经营管理的沈阳铁路局的固定资产内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-10-2号（二楼）价值23万元的房屋租给被告崔长山，合同期限为1年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止，房屋年租金为2.45万元，则月租金24500元÷12＝2041.67元、日租金24500÷365＝67.12元，物业管理费每年为1.05万元，则每月10500元÷12＝875元、每日10500元÷365＝28.77元。合同签订后，双方在房屋交接验收记录上签字后，将房屋交给了被告崔长山。租赁合同第九条约定，如崔长山(承租方)要求继续承租，必须在租赁期限届满前45天书面向出租方提出，否则，视为不再续租，合同期满后，合同自动终止，原合同不再继续有效，不转为不定期合同。本合同租赁期间届满后承租方要立即搬出并腾空房屋将房屋交还出租方，逾期继续占用房屋的一个月内按原租金支付房屋占有使用费，超过一个月的按原租金2倍支付房屋占有使用费，对出租方造成损失的由承租方负责赔偿。被告崔长山没有按合同约定提前45天书面向出租方提出续租申请，也没有从租赁的房屋中迁出，将房屋归还出租方，占用至今。
根据沈阳铁路局决定，原告通辽铁建公司于2014年11月12日取得了被告崔长山占用房屋的经营管理权后，原房屋经营管理单位于2015年4月14日，用书面的形式，通知被告崔长山于2015年4月20日前向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，并按租赁合同的约定，按原租金的2倍支付房屋占有使用费，经多次催迁未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告崔长山将房屋恢复原状，从中迁出后，将房屋返还原告通辽铁建公司，给付2014年4月1日至2015年6月10日房屋占有使用费58290元，补交物业费12484元，合计人民币70774元。2015年6月10日后房屋占有使用费按此顺延。
上述事实有营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明、租赁合同及房屋交接验收记录、承租方自行缴纳采暖费协议、防火协议、不动产租赁安全责任保证书、情况说明（一）、会议纪要、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细、资产证明、情况说明（二）、通知及录像资料等证据，予以证明。
本案争议的焦点问题是：被告崔长山是否应当向原告通辽铁建公司返还占用房屋，是否应当赔偿因占用房屋给原告通辽铁建公司造成的经济损失。
本院认为，对原告通辽铁建公司提出的被告崔长山将占用房屋恢复原状，从中迁出后返还原告通辽铁建公司的请求，予以支持。因为，虽然租赁合同第九条中，如崔长山(承租方)要求继续承租，必须在租赁期限届满前45天书面向出租方提出，否则，视为不再续租，合同期满后，合同自动终止，原合同不再继续有效，不转为不定期合同，租赁期间届满后承租方要立即搬出并腾空房屋将房屋交还出租方的约定与《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定相悖，因此，合同期满后，合同自动终止的约定无效。应当按《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。但是，按《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，原房屋的经营管理单位于2015年4月14日书面通知被告崔长山于2015年4月20日前向新经营管理单位原告通辽铁建公司返还占用的房屋，并按租赁合同的约定，按原租金的2倍支付房屋占有使用费时，2015年4月20日，租赁合同解除。因此，被告崔长山的继续占用行为，没有法律依据，属非法占用，应当将房屋恢复原状，并返还原告通辽铁建公司。关于房屋恢复原状的标准问题，因为，房屋交接验收记录中，明确记载了房屋的原状，因此，将房屋恢复原状，应当按房屋交接验收记录中的记载为准。
关于原告通辽铁建公司提出的要求被告崔长山给付2014年4月 1日至2015年 6月10日房屋占有使用费58290元和2014年4月1日至2015年6月10日物业管理费12484元及2015年6月10日后的房屋占有使用费按此顺延的请求。因为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。2015年4月14日原房屋经营管理单位书面通知被告崔长山后，已经履行了通知义务，原告通辽铁建公司有权要求被告崔长山给付房屋占有使用费。租赁合同第九条中逾期占用房屋超过一个月的按原租金2倍支付房屋占有使用费的约定，是双方对租赁期限届满后，继续占用房屋租金或占有使用费的新约定，是双方的真实意思表示，合法有效。现被告崔长山逾期占用房屋已超过一个月，应当按原租金2倍支付房屋占有使用费。因此，原告通辽铁建公司提出的要求被告崔长山给付2014年4月 1日至2015年 6月10日房屋占有使用费应当为（24500元×1+2041.67元×2+67.12元×10）×2＝58509.08元＞58290元（原告请求额度）、2014年4月1日至2015年6月10日物业管理费应为10500元×1+875元×2+28.77元×10＝12527.7元＞12484元（原告请求额度），所以，原告通辽铁建公司的该项请求，符合法律规定，予以支持。2015年6月11日至被告崔长山返还房屋之日止的房屋占有使用费为每年2.45万元、每月为2041.67元和每日为67.12元的2倍标准即每年4.9万元、每月4083.34元、每日134.24元支付。
关于被告崔长山提出的，由于原告通辽铁建公司的原因，无法返还房屋，没有人通知此房不租了，供暖费是被告崔长山交的，因此，原告通辽铁建公司默许了被告崔长山延期租赁行为的主张。因为，庭审中，被告崔长山承认交供暧费是其个人行为，并且2015年4月20日，租赁合同解除，所以，对2014年4月１日至2015年4月20日，双方为租赁关系的主张，予以支持；对2015年4月21日后，双方为租赁关系的主张，不予支持。被告崔长山提出的其有优先承租权和优先购买权请求，应当另案处理。因为，本案是返还原物纠纷，此请求不是本案审理的问题，所以，不予支持；被告崔长山提出的不承担诉请费用的请求，因为，没有法律依据，故不予支持；被告崔长山提出要拆走自己添附的设施，需要2个月时间的请求，因为，拆走添附设施与原告通辽铁建公司提出的将房屋恢复原状的请求相符，予以支持，但需要2个月时间的请求，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告崔长山于本判决生效后，立即将占用的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-10-2号（二楼）房屋恢复原状，从中迁出，将房屋返还原告通辽铁建房地产开发有限责任公司(房屋恢复原状以房屋交接验收记录为标准)；
二、被告崔长山于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2014年４月1日至2015年6月10日的房屋占有使用费58290元，物业管理费12484元，共计人民币70774元。
三、被告崔长山于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2015年6月11日至被告崔长山返还占有使用房屋之日止的房屋占有使用费（占有使用费按每年4.9万元、每月4083.34元、每日134.24元给付)。
上述款项，逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条处理。
本案案件受理费5811.61元，由被告崔长山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。
审判长 张志成
审判员 马龙俊
审判员 丁尔新
二〇一五年九月二十九日
书记员 王程程
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