白城铁路运输法院
民事判决书
(2015)白铁民初字第9号
原告：通辽铁建房地产开发有限责任公司，住所内蒙古自治区通辽市科尔沁区铁南办事处沈铁馨园小区1#楼2层201室。
法定代表人：白洁，男，系该公司总经理。
委托代理人：张国志，男，系该公司副经理。
委托代理人：汤长春，男，吉林金辉律师事务所律师。
被告：董子贤，男，汉族，1982年3月21日生。
委托代理人：高德伟，男，内蒙古兴新律师事务所律师。
原告通辽铁建房地产开发有限责任公司(以下简称：通辽铁建公司)起诉被告董子贤返还原物纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法组成合议庭，由审判员张志成担任审判长，审判员马龙俊、丁尔新参加评议。于2015年8月7日、2015年9月29日二次公开开庭进行了审理。第一次和第二次开庭原告通辽铁建公司委托代理人汤长春、被告董子贤及其委托代理人高德伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告通辽铁建公司诉称：2012年9月18日沈阳铁道不动产运营有限公司与被告董子贤签订了房屋租赁合同（以下简称：租赁合同），租期至2013年9月17日，被告董子贤承租乌兰浩特市金茂商厦－3号（三楼）建筑面积为437.5平方米价值20万元的房屋，现该房屋已由原告通辽铁建公司接管，按合同约定，被告已逾期占用房屋，经多次催迁未果。故请求法院判令 ：1、被告董子贤将房屋恢复原状；2、被告董子贤立即从占用房屋中迁出，将房屋归还原告通辽铁建公司；3、被告董子贤给付房屋使用费，截至2015年6月10日房屋使用费40380元，滞纳金4038元，合计人民币44418元。2015年6月10日后房屋使用费按此顺延。
被告董子贤在答辩期间，未作答辩。在庭审中答辩称：1、租赁合同中的出租方不是原告通辽铁建公司，合同主体的变更应当书面通知对方，被告董子贤没有接到通知，因此，通辽铁建公司不是合格的原告，原告通辽铁建公司无权要求返还房屋、给付房屋占有使用费；2、要求被告董子贤给付滞纳金没有法律依据；3、被告董子贤经营性活动已花了167万元，原告通辽铁建公司不能随意解除合同；4、本院对本案没有管辖权。
原告通辽铁建公司为支持自己的诉讼请求，第一次开庭共提供了如下4组证据：
1、营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明。证明原告通辽铁建公司是通过工商局注册合法企业法人的事实；
2、租赁合同、不动产租赁安全责任保证书、供热费缴纳协议、情况说明（一）。证明被告董子贤应按合同约定履行返还占用房屋、给付房屋占有使用费义务和被占用房屋的价值及供热费承担情况的事实；
3、会议纪要。证明沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司根据沈阳铁路局的决定取得被告董子贤所占用房屋经营管理权的事实；
4、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细。证明原告通辽铁建公司取得被告董子贤所占用房屋经营管理权的事实。
第二次开庭共提供了如下3组证据：
5、资产证明。证明被告董子贤占用的房屋归沈阳铁路局所有的事实；
6、情况说明（二）。证明被告董子贤占用的房屋已转交通辽铁建公司经营管理的事实；
7、通知及录像资料。证明原房屋经营管理单位和原告通辽铁建公司已于2015年4月14日通知被告董子贤向原告通辽铁建公司返还占用的房屋、支付房屋占有使用费的事实。
被告董子贤对上述证据材料发表如下质证意见：对证据1、2、3、4、6、7的真实性和证明的问题均没有异议，对证据5的真实性没有异议，但认为应当提供产权证，才能证明所有权，认为证据5、6、7应当在第一次开庭时提供。
被告董子贤在举证期限内，没有向本院提供任何证据。庭审中，被告董子贤提供如下1组证据：
租赁合同。证明出租方与承租方董子贤间约定的权利和义务。
原告通辽铁建公司对被告董子贤所举的上述证据材料发表如下质证意见：
对被告董子贤所举证据的真实性和证明的问题均没有异议。
对原告通辽铁建公司所举的证据，本院经审查认为：被告董子贤对原告通辽铁建公司所举的证据5、6、7的提供时间、证据5所证明的问题提出异议，但是，经本院审查，认为证据5、6、7所证明的问题与事实相符，所以，予以认定。被告董子贤对证据1、2、3、4的真实性和所证明的问题均没有异议，予以认定。
对被告董子贤所举的证据，经本院审查认为，因为原告通辽铁建公司对被告董子贤所举的证据的真实性和所证明的问题均没有异议，所以，予以认定。
经审理查明：2012年9月18日，沈阳铁道不动产运营有限公司与被告董子贤签订了租赁合同，将其负责经营管理的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-3号(三楼)，价值为20万元的房屋租给被告董子贤，租赁期限为1年，自2012年9月18日起至2013年9月17日止，房屋年租金为2.35万元，则月租金应为23500元÷12＝1958.33元、日租金应为23500元÷365＝64.38元。合同签订后，将房屋交给了被告董子贤。租赁合同第七条第2项约定，承租方违反本合同约定，除履行合同约定义务外，还应向出租方支付房屋年租金10%的违约金，保证金不予退还。租赁合同期限届满后，被告董子贤没有按合同约定从租赁的房屋中迁出，并归还出租方，占用至今。
通辽铁建公司于2014年11月12日取得了被告董子贤占用房屋的经营管理权后，原房屋经营管理单位于2015年4月14日，用书面的形式，通知被告董子贤于2015年4月20日向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，并按租赁合同的约定，给付房屋占有使用费，经多次催迁未果，故向法院提起诉讼，请求法院判令被告董子贤将房屋恢复原状，从中迁出后，将房屋返还原告通辽铁建公司，给付2013年9月18日至2015年6月10日房屋占有使用费40380元，违约金4038元，合计人民币44418元。2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延。
上述事实有营业执照和组织机构代码证及法定代表人身份证明、租赁合同、不动产租赁安全责任保证书、供热费缴纳协议、情况说明（一）、会议纪要、沈阳沈铁房地产开发集团有限责任公司关于出售局管内部分待售商网的批复及沈阳不动产移交通辽铁建公司出租房屋明细、资产证明、情况说明（二）、通知及录像资料等证据，予以证明。
本案争议的焦点问题是：被告董子贤是否应当向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，是否应当赔偿因占用房屋给原告通辽铁建公司造成的经济损失。
本院认为，对原告通辽铁建公司提出的被告董子贤将占用房屋恢复原状，从中迁出后归还原告通辽铁建公司的请求，应予以支持。因为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，虽然2013年9月18日租赁期限届满至2015年4月20日，为租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期情形。但是，按《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，原房屋经营管理单位于2015年4月14日书面通知被告董子贤于2015年4月20日前向原告通辽铁建公司返还占用的房屋，并按租赁合同的约定支付房屋占有使用费时，2015年4月20日租赁合同解除。因此，被告董子贤继续占用行为，没有法律依据，属非法占用，应当将房屋恢复原状，并归还出租方。
关于被告董子贤提出的原告通辽铁建公司不是合格的原告，无权要求返还房屋、给付房屋占有使用费的主张，本院认为，因为，《中华人民共和国合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。2015年4月14日，房屋原经营管理单位通知被告董子贤，房屋的经营管理权和与房屋有关的权利义务均转归原告通辽铁建公司，要求被告董子贤于2015年4月20日前办理退房手续、给付房屋占有使用费时，债权人已按《中华人民共和国合同法》第八十条规定履行了通知义务，因此，通辽铁建公司是合格的原告，有权要求被告董子贤返还房屋和给付房屋占有使用费。所以，对被告董子贤的上述主张，不予支持。
关于原告通辽铁建公司提出的要求被告董子贤给付2013年9月18日至2015年6月10日房屋占有使用费40380元，违约金4038元，合计人民币44418元。2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延的请求和被告董子贤提出的原告通辽铁建公司要求被告董子贤给付违约金没有法律依据的主张。本院认为，租赁合同第七条第2项中承租方违反本合同，除履行合同约定义务外，还应向出租方支付房屋年租金10%的违约金，保证金不予退还的约定，是双方的真实意思表示，但是，2015年4月20日前被告董子贤占用房屋，没有违约，之后，继续占用房屋，系违约，因此，对原告通辽铁建公司要求被告董子贤给付2013年9月18日至2015年4月20日房屋占有使用费的请求，予以支持，给付违约金的请求，不予支持；给付2015年4月21日至2015年6月10日房屋占有使用费、违约金和2015年6月10日后房屋占有使用费及违约金按此顺延的请求，予以支持；对被告董子贤提出的给付2013年９月18日至2015年4月20日违约金没有法律依据的主张，予以支持；给付2015年4月21日至返还占用房屋之日止违约金没有法律依据的主张，不予支持。2013年9月18日至2015年4月20日应当给付房屋占有使用费为23500元×1+1958.33×7+64.38×3=37401.45元。2015年4月21日至2015年6月10日应当支付违约金，约定的违约金为年租金的10%即23500元×10%＝2350元，但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可认为过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构，予以适当减少。因此，按照法律规定，违约金最高应当按照损失的30%计算，即2015年4月21日至2015年6月10日被告董子贤最高应当支付违约金(1958.33×1元+64.38元×20)×30%＝973.78元＜2350元，因此，违约金应当为973.78元。其余2350元－973.78元＝1376.22元，应当在2015年6月11日起至被告董子贤返还房屋之日止时间内，按房屋占有使用费的30%标准支付。不足1376.22元时，按实际发生支付，支付至1376.22元止，多于1376.22元后不再支付违约金。2015年4月21日至2015年6月10日房屋占有使用费及违约金为1958.33×1元+64.38×20元+（1958.33×1元+64.38×20）元×30%＝4219.71元，2013年9月18日起至2015年6月10日止房屋占有使用费及违约金为37401.45元+4219.71元＝41621.16元＜44418元（原告请求额度）。所以，原告通辽铁建公司要求被告董子贤给付2013年9月18日至2015年6月10日房屋占有使用费及违约金，依法确定为合计人民币41621.16元。
关于被告董子贤提出的经营性活动已花了167万元，原告通辽铁建公司不能随意解除合同的主张，因为，没有法律依据，所以，不予支持。关于被告董子贤提出的本院对本案没有管辖权的主张，因为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，管辖异议，应当在提交答辩状期间提出，当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权。被告董子贤提出的本院对本案没有管辖权的主张，是在庭审中提出的，应当视为被告董子贤已接受本院对本案的管辖，因此，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十一条之规定，判决如下：
一、被告董子贤于本判决生效后，立即将占用的内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市金茂商厦-3号（三楼）房屋恢复原状，从中迁出，将房屋返还原告通辽铁建房地产开发有限责任公司；
二、被告董子贤于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2013年9月18日起至2015年6月10日止的房屋占有使用费及违约金人民币41621.16元；
三、被告董子贤于本判决生效后，立即给付原告通辽铁建房地产开发有限责任公司2015年6月11日起至被告董子贤返还占用房屋之日止的房屋占有使用费及违约金（房屋占有使用费按每年2.35万元、每月1958.33元、每日64.38元给付。违约金按房屋占有使用费的30%计算，支付到额度为1376.22元止）；
四、驳回原告通辽铁建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。
上述款项，逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条处理。
本案案件受理费4966.27元，由原告通辽铁建房地产开发有限责任公司负担56.83元，由被告董子贤负担4909.44元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春铁路运输中级法院。
审判长 张志成
审判员 马龙俊
审判员 丁尔新
二〇一五年九月二十九日
书记员 王程程
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