吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第1934号
原告：牛燕燕，女，汉族。
原告：李宗毅（牛燕燕丈夫），男，汉族。
被告：秦丽洁，女，汉族。
委托代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。
第三人：芦艳淑，女，朝鲜族。
原告牛燕燕、李宗毅与被告秦丽洁及第三人芦艳淑之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月15日立案后，于2014年9月15日作出（2014）延民初字第4033-1号民事裁定，冻结了登记在被告秦丽洁名下的房屋产籍手续（房屋所有权证号为延房权证字第X号）。并于2014年11月10日作出（2014）延民初字第4033号民事判决，判决被告协助二原告办理地下室（房屋所有权证号为延房权证字第X号）的所有权变更登记手续。因被告不服该判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年3月11日作出（2014）延中民四终字第507号民事裁定，裁定撤销本院（2014）延民初字第4033号民事判决，发回本院重审。本院重审后，依法组成合议庭，并于2015年5月7日依法追加芦艳淑为第三人。2015年6月8日，本院对本案第一次公开开庭进行了审理，原告牛燕燕、李宗毅，被告秦丽洁及委托代理人高延波，第三人芦艳淑均到庭参加诉讼。2015年6月24日，本院对本案第二次公开开庭进行了审理，原告牛燕燕、李宗毅，被告秦丽洁及第三人芦艳淑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
二原告诉称：二原告经营的翔大白钢经销处位于被告原来经营的洗车场门市房斜对面，2013年8月19日前几天，原告牛燕燕看到了被告张贴在其门市房的售房广告，上写“售房”并注明了联系电话。之后，原告李宗毅与被告电话核实后，二原告即在被告的门市房里和被告协商房屋价款，当时约定房屋价格为每平方米7000元，被告同意将部分一、二层出售给二原告，面积为279.12平方米，并同意将地下室也赠与给二原告。2013年8月19日，二原告向被告交纳了10万元购房定金，并与被告签订了售房协议书。同日，二原告与被告到延吉市房产管理局（以下简称市房产局）办理了一、二层房屋所有权证的变更登记手续，但被告却反悔未给二原告办理地下室房屋所有权证的变更登记手续，直至原告起诉。故根据协议约定要求被告协助二原告办理位于延吉市朝阳街、延房权证字第X号、房屋编号X地下X、建筑面积57.36平方米，X-地下X、建筑面积53.27平方米，X地下X、建筑面积53.27平方米的地下室房屋所有权证变更登记。并由被告承担诉讼费用。
被告辩称：被告在自有的门市房一、二层窗上张贴的售房广告。2013年8月15日左右，原告李宗毅看到广告，找被告询问价格，被告告知一楼每平方米9000元，二楼每平方米5000元，平均价每平方米7000元。被告预售二套，原告李宗毅要买三套。过两、三天后，二原告一起到被告经营的洗车场办公室向被告交付了10万元定金，被告为二原告出具了收条。过几天后，二原告又向被告交付了80万元的购房款，并与被告签订了协议书，签订协议时，原告李宗毅向被告询问被告地下室如何处理，被告答复在所有的一、二层房屋都出售后，如地下室没有用，就将地下室赠与给二原告。同年9月18日，双方到市房产局办理了一、二层房屋所有权证的变更登记手续。被告认为，被告并没有将地下室出售给二原告，并且现在地下室已经出售给了第三人，故不同意二原告办理地下室房屋所有权证的变更登记手续。
第三人述称：原、被告之间的争议与第三人无关，如地下室判归二原告所有，第三人将与被告重新结算。
本院在开庭审理中，二原告为证明其主张成立，向本院举出如下证据：
证据1.协议书复印件一份，证明被告已将地下室赠与给原告了，地下室应该归原告所有。
经被告质证对真实性无异议，对二原告的证明主张有异议。认为双方签订的协议书与地下室无关，地下室与一二楼的买卖无关。
经第三人质证对真实性无异议，对二原告的证明主张有异议。认为其购买地下室时被告没有告诉其与原告之间对地下室有争议。
证据2.收据复印件一份，证明原告已经交纳全部房款。
经被告质证对真实性无异议。认为该款就是二原告购买一、二楼的房款。
经第三人质证无异议。
证据3.照片两张，证明二原告已经实际占有使用地下室。
经被告质证对真实性有异议，认为其并未向二原告交付地下室，其于2014年8月将地下室交付给了第三人。
经第三人质证对真实性有异议，认为二原告放东西的地方并不是第三人购买的地下室。
证据4.收条复印件一份，证明二原告在与被告签订协议当日向被告交纳了10万元押金。
经被告及第三人质证均无异议。
证据5.证人何XX出庭证实，二原告购买被告房屋时，一层与地下室之间有通道，是原告将其封死的。二原告是通过证人的房屋通道将物品放入地下室的，什么时间放的记不清了。
经被告质证对证言真实性有异议，认为其出售房屋时二原告购买的房屋没有地下室通道，已被其早已封死。
经第三人质证，认为与其无关。
本院在开庭审理中，被告为证明其主张成立，向本院举出如下证据：
证据1.房屋买卖契约及房产过户登记申请书复印件各三份，证明原、被告之间的房屋买卖中不包括地下室。双方的房屋买卖已经办理变更登记手续。
经二原告质证对真实性无异议，对被告的证明主张有异议。认为原、被告之间的协议书已约定地下室赠与给二原告。但被告没有为二原告办理地下室变更登记。该证据是二原告购买一二楼的手续，与地下室无关。
经第三人质证无异议。
证据2.房屋所有权证复印件八份，证明2013年3月将8套房屋所有权证登记在了被告名下。
经二原告质证对真实性无异议，但认为其购买房屋时房屋所有权证已经办理了抵押登记。
经第三人质证无异议。
证据3.证人任XX出庭证实，2004年证人在被告洗车场打工时，就发现地下室就两边有楼梯和通道，其他处无楼梯通道。
经二原告质证有异议，认为其不认识证人。
经第三人质证认为与其无关。
证据4.证人张XX出庭证实，被告在装修房屋时，即将一层与地下室的通道封死。
经二原告质证有异议，认为证人证言不属实。
本院对以上证据认证如下：二原告举出的书面证据1、2及被告举出书面证据1、2经质证双方对真实性均无异议，且该证据与本案事实相关联，来源合法，本院予以采信。对证人证言已证据证明力大小为原则，采信证人任XX、张XX的证实。
本院根据庭审质证意见及双方当事人的庭审陈述，归纳双方争议的事实有以下几点：一、在2013年8月19日双方签订协议前，原告李宗毅与被告口头约定购买三套房屋并约定房屋价格时是否约定附带赠送地下室。原告李宗毅在庭审中陈述当时被告答应附带赠送地下室。但被告陈述当时并未答应过原告附带赠送地下室。只是在签订协议时才确定赠送地下室。本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第一项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：主张法律关系存在的当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。”之规定，关于在签订协议前双方在口头约定购买房屋时是否已经约定附带赠送地下室，应由二原告承担举证证明责任，但原告李宗毅无证据证明其陈述的事实成立。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应由二原告承担举证不能的不利后果。且原告牛燕燕在庭审中认可被告陈述的在签订协议前只是协议购买一、二层房屋及价格，后在签订协议时才约定了附带赠送地下室在主张。故本院不支持原告李宗毅对该争议事实的主张。二、原告购买的三套商业房屋中一层与地下室的通道口是被告在经营洗车场时由被告封死的还是二原告购买占有一、二层商业房屋后由二原告封死的。二原告在庭审中陈述是其购买占有一、二层商业房屋后由二原告封死的，其主张有证人何XX证实。被告在庭审中陈述是被告在经营洗车场时由被告封死的，其主张有证人任XX及张XX证实。本院认为，证人何XX在另案中因相同的事实与被告有纠纷，故其与被告有利害关系，有可能做出不利于被告的证实。而证人任XX系被告在经营洗车场时的职工，证人张XX系被告朋友，二证人与被告亦有利害关系。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供直接的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”之规定，本院综合证人证言的证明力，认为证人任XX及张XX证言的证明力大于证人何XX证言的证明力。故本院不支持二原告对该争议事实的主张。
本院根据庭审质证采信的证据，并结合当事人的陈述，综合认定如下事实：
原、被告争议的3套房屋位于延吉市朝阳街，系被告前夫于1999年开发建设的楼房中的部分房屋，该楼房中一、二层为商业用房，包括地下室。共计8套房屋，每套房屋一、二层有楼梯通道，一层与地下室亦有楼梯通道。2004年8月被告利用地下室的蓄水在一层开办经营洗车场，同时在二层经营汽车装饰品。2007年6月，被告将其中8套房屋（不包括地下室）在市房产局分别办理了房屋所有权登记手续，将8套房屋中的一、二层全部登记在被告名下，其中一、二层各登记为一个房屋所有权证。2007年5月，被告与前夫离婚，协议分割给被告的财产中包括以上8套房屋及地下室。2012年6月21日被告为他人贷款提供担保将包括争议的三套房屋在内的6套房屋抵押给了延边朝鲜族自治州建设银行（以下简称州建设银行）。2013年3月19日被告在市房产局办理了地下室房屋所有权证登记手续，将地下室整体登记为一个房屋所有权证，登记在被告名下，面积为632.47 平方米，房屋编号分别为X地下X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X。2013年8月（包括8套房屋对应的地下室以外的另3个地下室），被告因投资经营宾馆缺少资金预出售以上商业用房，即在以上其经营的洗车场的一、二层门窗上张贴了售房广告。内容包括“售房”和“联系电话”。2013年8月19日前，原告李宗毅路过被告洗车场时看到了被告张贴的售房广告，即向被告询问售房价格，被告告知其一楼每平方米售价9000元，二楼每平方米售价5000元，平均每平方米售价7000元，原告李宗毅当即确定购买争议的三套商业房屋（包括一、二层）。2013年8月19日，二原告一起在被告经营的洗车场向被告交付了10万元定金，被告为二原告出具了收条。之后，经双方协议被告同意将地下室免费赠送给二原告，当日，原告牛燕燕与被告签订了“协议书”，约定了以下条款：经甲、乙双方协商，甲方同意将位于延吉市朝阳街商业用房一套，出卖给乙方，就相关事宜特签订如下协议，双方共同遵守。1.此房建筑面积为279.12平方米（地下一层免费赠送），每平方米7000元；2.乙方于2013年8月19日预付房屋定金人民币10万元整；3. 在办理产权过户前乙方付80万元，甲方办理过户（产权过户所产生的各项税费，甲乙双方各自承担50%，产权过户由甲方负责办理），余款一次性付给甲方；4.如甲方中途变化或单方解除此协议，甲方必须赔付乙方定金双倍违约金，如乙方不按时预付款，乙方所付定金作废，甲方不予退还；5.此协议一式二份，双方各执一份，自签字之日起生效。甲方有被告签名，乙方有原告牛燕燕签名。协议签订后，被告即向二原告交付了除地下室以外的一、二层房屋。因约定交付的房屋所有权证抵押在州建设银行，故二原告未按协议履行交付80万元，双方口头协议由二原告直接将购房款交付给州建设银行，取回抵押的房屋所有权证后共同到市房产局办理房屋所有权证变更登记手续。2013年8月27日，二原告与被告共同到州建设银行偿还贷款时，在州建设银行抵押贷款的档案中知晓二原告购买的一套房屋面积与双方协议中确定的房屋面积有误，该房屋所有权证登记的房屋面积为101.24平方米，而双方约定的面积为93.04平方米，按房屋所有权证登记的面积被告出售给二原告的3套房屋（一、二层）总面积为287.32平方米，而不是协议中约定的279.12平方米，二原告按287.32平方米的总面积计算房款后替被告向州建设银行清偿了贷款，取回了抵押的3套争议的商业房屋的房屋所有权证，被告将二原告已经交付的10万元购房定金计算在内为二原告出具了收条，内容是“今收牛燕燕购房款211万元，房款一次性付清，交完房款双方立即办理房屋产权过户手续。”2013年9月18日，二原告与被告共同到市房产局办理房屋所有权证变更登记手续，根据市房产局的要求，双方在市房产局重新签订了三份“房屋买卖契约”，其中一份契约约定：甲乙双方同意就下列房屋买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在朝阳街的房地产（房屋建筑面积93.04平方米，产权证号X，丘地号X，使用性质商业）出售给乙方，乙方已对甲方所要出售的房地产作了充分了解，愿意购买该房地产；二、甲乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币陆拾伍万壹仟贰佰捌拾元整（651280元），买卖双方如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报；三、双方同意将本契约订立之日起由甲方将上述房地产正式交付给乙方，甲方保证上述房地产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；四、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向延吉市仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉；五、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方自行约定；六、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等法律效力；七、本契约经双方签章确认后生效。甲方有被告签名，乙方有二原告共同签名。另二份契约书除产权证号、丘地号、面积、价款外，其余内容与本契约相同。市房产局根据双方签订的契约为双方办理了一、二层的三套商业房屋的房屋所有权证变更登记手续。将原登记在被告名下的三套商业房屋所有权证变更登记在原告牛燕燕及共有人李宗毅的名下。但被告反悔未将赠与的地下室房屋所有权证变更到二原告名下。亦未向二原告交付地下室。双方发生纠纷，二原告诉讼来院，2014年8月12日被告将8套房屋中的4套房屋出售给了第三人芦艳淑，同时将地下室全部以每平方米2000元的价格出售给了第三人芦艳淑。但在被告与第三人芦艳淑到市房产局办理房屋所有权变更登记手续时，因本院已根据二原告的申请对争议的地下室房屋产籍冻结，故其中争议的地下室房屋所有权变更登记被中途停办。现原告未通过被告及第三人的同意通过证人何明新购买占有的房屋一层至地下室的通道将部分杂物堆放在了地下室里。
本院对双方争议的焦点综合评判如下：一、关于原、被告的房屋买卖关系中赠与地下室是附随赠与还是单独赠与的问题。本院认为，因地下室已与一、二层分开单独登记房屋所有权证，且在二原告购买之前已与一、二层隔断，成为独立体。而二原告无证据证实在签订协议前双方口头确定房屋价款并约定购买房屋时已经确定赠与地下室，故不能认定是附随赠与，只能认定是买卖关系中的单独赠与。二、原告要求被告将赠与的地下室变更登记在二原告名下的诉讼请求能否得到支持。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条 “赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”之规定，被告在赠与给二原告的财产即地下室的权利转移之前撤销赠与具有法律依据。而根据《中华人民共和国合同法》第一百八十七条 “赠与的财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。”又根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，因被告协议赠与给二原告的地下室属于不动产，其权利的转移应当依法登记。而被告协议赠与给二原告的地下室并未依法进行房屋所有权转移的变更登记，故其地下室的房屋所有权利并未转移，被告有权撤销赠与。根据《中华人民共和国合同法》第一百八十八条 “具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与财产的，受赠人可以要求交付。”之规定，二原告与被告签订的“协议书”中虽然约定了被告将地下室赠与给二原告，但因该赠与协议未经公证且该赠与亦不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与。故二原告要求被告交付赠与的地下室，并为其办理房屋所有权变更登记不符合本法之规定的条件。综上，被告在赠与给二原告的地下室之所有权登记转移之前可以撤销赠与，而被告已明确表示撤销赠与，故二原告要求被告办理赠与的地下室所有权变更登记手续，即要求被告交付地下室的诉讼请求没有事实依据及法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第一百八十六条、第一百八十七条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款、第九十一条第一项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款之规定，判决如下：
驳回原告牛燕燕、李宗毅的诉讼请求。
案件受理费2300元及保全费1020元（原告均已预交），由原告牛燕燕、李宗毅负担。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 李 春
审 判 员 崔 麟
人民陪审员 王树科
二〇一五年六月三十日
书 记 员 许靖研