吉林省吉林市中级人民法院
民事判决书
（2014）吉中民一终字第1030号
上诉人（原审原告）：郑淑英，女，1964年10月2日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
委托代理人：刘玉芬，吉林市诚城法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：吉林市八四一人防工程管理中心。住所：吉林市昌邑区辽东二区20号楼。
法定代表人：关贺，该处处长。
委托代理人：顾占忠，该处法律顾问。
被上诉人（原审被告）：吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司。住所：吉林市光华路5号。
法定代表人：李显彪，该公司经理。
委托代理人：李春萍，该公司法规处处长。
委托代理人：张晓强，吉林众达律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张艳莉，女，1978年12月12日生，汉族，无职业，住吉林市船营区
委托代理人：杨娜，吉林丁凤礼律师事务所律师。
上诉人郑淑英因房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民一初字第963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑淑英及其委托代理人刘玉芬，被上诉人吉林市八四一人防工程管理中心（以下简称八四一中心）的委托代理人顾占忠，被上诉人吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司（以下简称朝阳公司）的委托代理人李春萍、张晓强，被上诉人张艳莉的委托代理人杨娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑淑英在原审时诉称：我自1998年10月至今一直居住在昌邑区辽东小区23号楼3单元3楼中门。2014年初我才得知第三人张艳莉持有我这个房子的公有房屋使用证，还到法院告我搬迁，我对这期间的一切事情都毫不知情，也没到场办理过什么手续，就突然有人来要房子。经过查询我得知这个房子于2013年7月由我丈夫李占良的名字变更成了张艳莉的名字，但我对此一无所知。依据法律规定我作为承租人应征得我的同意方能转让，但是被告却不顾相关规定把我唯一的住房办在了第三人名下，侵犯了我的合法权益，夺走了我生存的必备的条件，为此我诉至法院，请求：1.解除被告与第三人之间的租赁关系，确认坐落在昌邑区辽东小区23号楼3单元3楼中门房屋由我承租（房屋价值8.8万元）；2.被告承担本案的诉讼费用。
八四一中心在原审时辩称：一、本案涉及房屋是我公司按照吉林市人民政府印发的吉市政发（1998）29号文件办理的转租手续。涉案房屋的承租人从1999年开始一直为李占良本人，且是李占良本人将该房屋有偿转租给张艳莉的，我公司只是按照政府相关文件办理了转租手续。二、公产房与私产房不应同等对待。公产房与私产房的最大区别在于产权，公产房实际上是国家给予城镇职工的一项福利待遇，其产权归单位所有，住户只有承租权，也就是说只有承租条件的承租人才对公房享有居住和使用的权利，它并不是夫妻共同财产。公产房使用权在一定条件下是可以转租的，承租人要转租的，其所有权单位应支持。因此，公房承租人李占良要求转租的，我公司按照政府相关文件原则上是不干涉的，也就是说我公司的工作只是同意原承租人要求并依文件规定更改为新的承租人。因此，我公司不是本案适格的被告，不应承担任何责任。
朝阳公司在原审时辩称：一、我公司对原告所起诉的事实并不知情，我公司也没有作出任何的民事行为影响到原告的利益，故我公司不应承担任何的责任。二、原告要求解除被告与第三人之间的租赁关系，并要求被告承担诉讼费等，因我公司与第三人之间不存在租赁关系，也没有任何的过错，故不应承担任何责任。
张艳莉在原审时述称：一、原告不符合诉讼主体资格。原告并非本案争议房屋的所有权人，也并非所有权人认可并发证的合法的承租人，又不是法律意义上的利害关系人，不符合主体资格，应当予以驳回起诉。二、原告告诉的解除理由不能成立。本案中第三人张艳莉办理的承租权更名手续，是经过所有权人及管理权人的同意，并缴纳了各项费用，并取得了使用权证书，其事实清楚、程序合法，不存在任何的解除条件，更不存在法律规定的解除情节，故原告告诉无理无据。三、原告所述情况不属实。本案争议的房屋原承租人为李占良，而非原告，虽郑淑英与李占良为夫妻关系，但其承租人为李占良，而在整个交易过程中，李占良与郑淑英完全清楚，而且积极办理，并且从第三人取得使用权证之后就一直缴纳公有房屋费用、供热费，原告一直无理占用此房，并没有缴纳任何的费用，足以证明原告明知此事，而且拒绝搬出，本次诉讼也是为了拖延搬出的时间，给第三人造成了经济损失，第三人将进一步主张权利，以维护其合法权益。综上，原告不符合主体资格，而且在无事实及法律依据的情况下进行诉讼，其不但浪费了司法资源，而且故意进行拖延给第三人造成经济损失。请法院尽快判决，以便减少第三人的损失。
原判决认定：郑淑英与案外人李占良系夫妻关系，两人于1986年3月16日登记结婚。坐落于吉林市昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号（统一编号NO0001808，产籍号00000012，建筑面积40.40平方米）的房屋为公产房屋。1999年12月1日案外人李占良取得该房屋的承租权。2013年8月1日，该房屋的承租人经八四一中心同意变更为第三人张艳莉。另查明，诉争房屋的管理单位名称为吉林市建设委员会房产管理处，2012年10月12日吉林市机构编制委员会下发吉市编事字[2012]26号文件，将市八四一设施管理处与市建设委员会房产管理处整合，组建八四一中心，诉争房屋仍由其管理。
原审判决认为：关于原告是否是适格主体的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。原告与原承租人（案外人）李占良是夫妻关系，原告作为妻子可以在诉争房屋共同居住，承租人变更后其无权在诉争房屋居住，故此可以认定其与本案有利害关系，原告主体适格。关于诉争房屋的承租人由原承租人李占良变更为第三人是否符合法律规定的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。原告主张是诉争房屋的共同承租人，变更承租人时其没有到场，变更行为无效。原告未提供充分证据证明其是诉争房屋的共同承租人。八四一中心作为公产房屋的管理人，将诉争房屋的承租人由李占良变更为张艳莉，并无不当。综上，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决如下：
原审判决主文：驳回原告郑淑英的诉讼请求。
原审判决后，上诉人郑淑英不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，支持其诉讼请求。主要上诉理由为：1. 原审法院程序违法。2.我与李占良是合法夫妻而且常年在此居住，因此我理所应当是诉争房屋的共同承租人。
被上诉人八四一中心答辩认为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原审判决。
被上诉人朝阳公司答辩认为：本案与我公司无关。
被上诉人张艳莉答辩认为：我与李占良签订的合同合法有效，且办理更名过户手续合法，因此我合法取得房屋的承租权，请维持原审判决。
二审中双方未提交新的证据，经本院审理查明：1986年3月16日上诉人郑淑英与案外人李占良登记结婚，之后吉林市第一建筑工程公司分配给李占良一公产房屋，1998年李占良与郑淑英通过拆迁原公产平方取得本案诉争的公有房屋使用权，郑淑英在此房屋内居住至今。其他事实与原审判决认定的事实无异。
本院认为：善意取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。本案诉争房屋是由李占良承租的公产房屋，上诉人郑淑英作为李占良的配偶，与李占良共同具有承租权。根据国家关于加快城镇住宅建设步伐，进一步放开和发展房地产二、三级市场的精神，国家并不禁止公有住房使用权的转让。因此本案诉争房屋使用权可以转让。经查，2013年7月29日张艳莉与李占良签订房屋转让协议书，约定李占良将诉争房屋使用权转让给张艳莉，协议书中有郑淑英的签名，但张艳莉不能证明协议书中“郑淑英”三个字系郑淑英本人书写，而郑淑英对此也表示否认。因此能够认定诉争房屋转让未经郑淑英本人同意，而该房屋始终由郑淑英占有使用，即张艳莉虽与李占良签订了房屋转让协议并交付了房屋使用权转让款，但并未实际占有诉争房屋。李占良在未征得共同承租人同意的情况下将诉争房屋使用权转让给张艳莉的行为亦属于无权处分。公有房屋使用权人在法律允许的范围内享有占有、使用、部分收益和有限处分的权利，属于用益物权，系物权的一种。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定的外，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，不能认定张艳莉取得诉争房屋使用权为善意。因此张艳莉不能取得诉争房屋的使用权。被上诉人八四一中心作为诉争房屋的管理权人，对诉争房屋具有经营管理的义务，在未经共同承租人郑淑英同意的情况下，也未进行现场调查，擅自将诉争房屋出租给张艳莉，侵害了原承租人郑淑英的合法权益，现郑淑英请求解除八四一中心与张艳莉的房屋租赁关系，符合法律规定，本院予以支持。如张艳莉因与李占良签订房屋转让协议，并交付了诉争房屋使用权的购房款，给其造成的损失，可以另行向李占良主张权利。
综上，上诉人郑淑英的上诉请求具有事实及法律依据，本院应予支持。原判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民一初字第963号民事判决；
二、解除吉林市八四一人防工程管理中心与张艳莉关于昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号建筑面积为40.40平方米的房屋租赁关系；
三、昌邑区辽东小区23号楼3单元3层44号建筑面积为40.40平方米的房屋继续由李占良与郑淑英共同承租。
一审案件受理费2000元，二审案件受理费2000元，合计4000元由被上诉人吉林市八四一人防工程管理中心负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 英
审判员 孙 伟
审判员 林凤岩
二Ｏ一五年二月二十五日
代理书记员 姜 雪