吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民四终字第557号
上诉人（原审被告）：王占江，男，1945年5月6日出生，汉族，住长春市。
被上诉人（原审原告）：长春新城物业管理有限责任公司。住所：长春市。
法定代表人：崔大伟，总经理。
上诉人王占江因与被上诉人长春新城物业管理有限责任公司（以下简称新城物业）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王占江，被上诉人新城物业法定代表人崔大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新城物业在原审诉称：新城物业自1995年受长春长信国际房地产开发公司委托对新城小区进行物业管理工作。新城物业依据《物业管理办法》及国家相关法律，对小区全体业主提供道路、屋面、上下水、电力等各种官网的维修、维护工作，进行整个园区的道路卫生清扫及绿化养护工作。在2013年由吉林省物价局批准，收费许可证号258100773，其收费标准按建筑面积0.5元/每平方米/月，包括卫生费、垃圾处理费、声控灯等公共电费和绿化费等。王占江理应承担起业主的义务，按时交纳物业费，但王占江却无视国家法律，长期拖欠物业费，虽经多次催要，但仍不交纳。为保护新城物业的合法权益诉讼至法院，请求依法判令：1.王占江交纳拖欠的物业费1135元；2.诉讼费及相关费用由王占江承担；3.拖欠的物业费按银行同期利率支付利息。
王占江在原审时辩称：新城物业2011年收取每平方米0.3元，从2012年开始新城物业服务不到位且开始涨价到0.5元，不同意新城物业诉讼请求。
原审法院经审理查明：王占江系长春市新城小区8栋5门214室业主，房屋面积55.71平方米，自1995年末入住该小区，居住至今。1995年11月15日，长春长信国际房地产开发有限公司向新城物业出具移交书一份，主要内容为将新城回迁小区房屋物业管理工作移交给新城物业，入户时可收取房屋管理费居民每平方米每月0.3元-0.5元，新城物业在此区间自行决定收费标准。2011年11月04日，新城物业法定代表人崔大伟与王占江及案外人王某某签订备忘录一份，主要内容为：1.王占江及案外人王某某提出：2011年物业收取的物业费有收费许可证就交，没有收费许可证不交，我们只交房屋维修费每月每平米0.15元、居民生活垃圾处理费每户每月7元、居民楼道声控灯及节日挂灯公用电费合计每户每月1元，园区绿化每平方米每月0.02元，物业只按上述交费内容给我们服务；2.物业公司崔大伟表示，可以暂按以上居民的要求分项收费，并只提供相应服务。关于2011年起物业收取的物业服务费，待政府相关部门批准新城小区物业服务收费标准的收费许可证后，按其收费标准，再商量；3.双方同意以上意见。2013年1月，新城物业取得经营性收费许可证，收费项目为物业服务费收费标准为0.50元/月/平方米，有效日期为2013年1月至2016年1月止。另，1995年至2011年，新城物业按0.30元/月/平方米标准收取物业费。
原审法院认为：王占江系新城物业委托管理小区的业主，自1995年至今居住该小区，新城物业履行了物业服务的义务，王占江应按时交纳物业费。双方在签订备忘录时约定物业费收费标准按0.30元/月/平方米收取，并同时约定待政府相关部门批准新城小区物业服务收费标准的收费许可证后，按其收费标准再商量，同时新城物业自1995年开始一直按0.30元/月/平方米收取物业费，故新城物业请求2012年物业费应按双方约定的收费标准计算，即55.71平方米×0.3元/月/平方米×12月=200.56元。关于新城物业主张2013年及2014年的物业费的诉讼请求，鉴于新城物业于2013年1月取得收费许可证，有效日期为2013年1月至2016年1月止，收费标准为0.5元/月/平方米，故自2013年1月1日起至2014年12月31日止的物业费应按收费许可证的收费标准0.5元/月/平方米计算，即55.71平方米×0.5元/月/平方米×12月×2年=668.52元。王占江所欠2012年、2013年、2014年物业费合计869.08元；关于新城物业主张王占江补交2011年全年物业费133元的主张，因双方约定在未取得收费许可证之前按0.3元/月/平方米收取物业费，故对此主张不予支持。关于王占江提出新城物业按0.5元/月/平方米收取物业费未经过王占江同意，签字是以办土地证的名义签的字的抗辩意见，因新城物业按0.5元/月/平方米收取物业费是经过管理部门审批的，且王占江提供的证据不足以证明其观点，故对王占江该抗辩不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：王占江于本判决生效后立即给付新城物业自2012年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费人民币869.08元；驳回新城物业的其他诉讼请求。
宣判后，王占江不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。其上诉理由为：原审判决认定事实有误，有证据未采纳。上诉人与被上诉人之间已签订《备忘录》，约定被上诉人取得收费标准后对收取物业费如何收取另行协商，该备忘录不违反法律、行政法规的强制性规定，系当事人真实的意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。但被上诉人未与上诉人协商，单方确定了收费标准。侵害了上诉人的合法权益。要求按照0.5元/月/平方米收取物业费没有法律依据。而上诉人曾按0.3元缴纳物业费，被上诉人却拒绝接受。被上诉人于2012年曾明确贴出未交物业费的名单，对没有缴纳物业费的业主停止物业服务，其中包括上诉人，且此后未再向上诉人提供物业服务。新城小区已经于2014年另聘物业公司，被上诉人要求上诉人支付物业费没有事实依据。请求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人新城物业的答辩意见为：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。
本案经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。另查明：1.被上诉人取得的《收费许可证》副本记载：“收费项目 物业服务费；计算单位 元/月/平方米；收费标准 0.50元；收费范围 收费对象 新城小区；批准收费的机关及文号 长发改联【2008】170号；备注 住宅”。2.庭审中，上诉人对一审判决中所涉及的2012年物业费的计算标准及金额200.56元均无异议，但认为该费用中应扣除其维修费用，但其对维修费用的具体数额并未提供证据证明。
本院认为：一、关于上诉人与被上诉人之间是否存在物业服务合同关系以及上诉人应否支付物业服务费及物业费标准的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”本案中，上诉人与被上诉人之间虽未订立书面的物业服务合同，但根据被上诉人提交的建设方长春长信国际房地产开发有限公司出具的《移交书》及《收费许可证》等证据，可以认定被上诉人确为新城小区提供了物业服务，双方之间已形成事实上的服务合同关系。虽然上诉人与被上诉人并未就2012年以后被上诉人应收取的物业服务费进行协商并达成一致意见，但由于吉林省物价局下发的《收费许可证》已经记载了新城小区物业费的收费标准为0.5元/月/平方米，故原审法院判令上诉人在2013年及2014年亦应按照该标准向被上诉人缴纳物业费并无不当。关于上诉人提出的新城小区的业主委员会在2014年7月已另聘物业公司故不应向被上诉人交费一节，因2014年小区的物业服务亦由被上诉人提供，原审判令上诉人向被上诉人支付2014年物业费并无不当。故上诉人的此项主张因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
二、关于上诉人主张的修理费应否在上述费用中予以扣除的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，由于上诉人并未就其维修设施的具体部位及维修费用的金额提供证据，故上诉人的此项请求因证据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由均不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人王占江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙召银
代理审判员 张兴冬
代理审判员 于小依
二〇一五年十一月九日
书 记 员 于海晗