吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第3159号
原告：卢艳欣，女，汉族，1965年8月29日生，住延吉市开发区。
委托代理人：扈玉海，吉林诚途律师事务所律师。
被告：延边罗京实业集团有限公司，住所：延吉市公园路。
法定代表人：罗今子，该公司董事长。
委托代理人：李伟，该公司法律顾问。
原告卢艳欣诉被告延边罗京实业集团有限公司（以下简称罗京公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，于2015年7月13日组成合议庭公开开庭进行了审理。卢艳欣及其委托代理人扈玉海、罗京公司的委托代理人李伟到庭参加诉讼。依卢艳欣的申请，本院于2015年6月15日作出（2015）延民初字第3159-2号民事裁定，冻结罗京公司开发的位于延吉市公园街白金瀚宫xx号房屋（现更名为罗京帝景，建筑面积为44.78平方米，尚未办理房照）；冻结卢艳欣所有的位于延吉市新丰街xx号恒天玫瑰园xx室的产籍手续。本案现已审理终结。
卢艳欣诉称：2009年12月27日，卢艳欣购买罗京公司在延吉市公园路南侧、延吉街西侧开发的罗京帝景（原名为白金瀚宫）xx号房屋，房屋面积为44.78平方米，每平方米4039元，房屋总价为180888元，并于2011年9月30日之前交付房屋。卢艳欣按合同约定支付首付款54888元，剩余房款按照合同约定办理银行按揭贷款，但罗京公司迟迟一直未办理银行按揭贷款。2015年2月，罗京公司通知卢艳欣按照单价为6880元/平方米的标准补差价，且至今尚未交付诉争房屋。现诉至法院，1.依法判令罗京公司与卢艳欣之间签订的《商品房买卖合同》有效，判决罗京公司继续履行合同，将卢艳欣购买的位于延吉市公园路南侧、延吉街西侧的罗京帝景xx号房屋交付给卢艳欣；2.要求罗京公司从2011年9月30日起至实际交房之日止，按日向卢艳欣支付已交付房款万分之一的违约金。
罗京公司辩称：1.卢艳欣并未在约定日期办理银行按揭贷款，虽然罗京公司答应帮助卢艳欣办理按揭贷款，但是卢艳欣应主动提供办理按揭贷款的个人资料，也未联系过罗京公司。根据相关规定先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。2.罗京公司有权在卢艳欣履行完办理按揭义务后才向卢艳欣履行交付义务，因此不应承担违约金。3.由于卢艳欣一直未按合同约定办理银行按揭，也没有以其他方式交付尾款，存在严重的违约行为，根据双方的商品房买卖合同的约定，罗京公司有权解除合同，故请求驳回卢艳欣的诉讼请求。
经审理查明：2009年12月27日，卢艳欣与罗京公司签订《商品房买卖合同》，约定：卢艳欣以180888元的价格购买罗京公司开发的位于延吉市公园路南侧、延吉街西侧的白金瀚宫（现更名为罗京帝景）xx号房屋，建筑面积为44.78平方米；卢艳欣于本协议签订当日首付购房款54888元，剩余购房款12.6万元于2011年6月份办理银行按揭贷款；罗京公司于2011年9月30日前将诉争房屋交付卢艳欣使用，如罗京公司逾期交房超过180日，卢艳欣要求继续履行合同的，合同继续履行，罗京公司自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止支付违约金，违约金按日已付房款的万分之一计算。签订合同后，卢艳欣当日支付罗京公司首付款54888元，罗京公司向卢艳欣出具两份定金单。另查，罗京公司于2012年9月份取得《商品房预售许可证》，白金瀚宫现更名为罗京帝景，但至今尚未竣工验收亦未交付诉争房屋。
认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、定金单等。上述证据经庭审举证质证，查证属实，可以作为认定事实的根据。
本案争议焦点为：1.双方签订的房屋买卖合同是否有效；2.诉争房屋是否可以交付使用；3.罗京公司是否支付违约金。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，虽然罗京公司在未取得商品房预售许可证明的情况下，与卢艳欣订立《商品房买卖合同》，但于2012年9月份取得商品房预售许可证，且双方签订的合同系真实意思表示，房屋买卖关系明确，该合同合法有效。卢艳欣已按照约定支付部分购房款，罗京公司也应按照约定交付房屋，但该房屋尚未竣工验收，故卢艳欣要求罗京公司交付诉争房屋的诉讼请求本院不予支持。卢艳欣待罗京帝景竣工验收并支付剩余房款后，可另行主张。
双方在合同中约定，罗京公司于2011年9月30日之前交付诉争房屋，如逾期超过180日后，卢艳欣要求继续履行合同的，合同继续履行，罗京公司自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止支付违约金，违约金按日已付房款的万分之一计算。但诉争房屋现尚未验收，无法交付使用，故违约金从2011年7月1日起暂计至判决之日止，即54888元×0.0001×4年4个月=8563元。
罗京公司提出，因卢艳欣未及时提交相关材料而未能办理按揭贷款，不应支付违约金，但双方约定办理按揭贷款时，罗京公司尚未具备办理按揭贷款的条件，故其应承担违约责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告卢艳欣与被告延边罗京实业集团有限公司订立的《商品房买卖合同》有效；
二、被告延边罗京实业集团有限公司于本判决生效后立即支付原告卢艳欣违约金8563元；
三、驳回原告卢艳欣的其他诉讼请求。
如未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3920元（原告已预交3920元），由被告延边罗京实业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 吴东俊
审 判 员 车 一
人民陪审员 于景礼
二○一五年十月三十日
书 记 员 全慧玲