吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第4806号
原告：马龙哲，男，朝鲜族，无职业，现住延吉市北山街丹明小区。
原告：丁丽茹，女，汉族，无职业，现住延吉市北山街丹明小区。
被告：刘金莲，女，汉族，无职业，现住延吉市北山街丹明小区。
被告：王铁成，男，汉族，无职业，现住延吉市北山街丹明小区。
原告马龙哲、丁丽茹诉被告刘金莲、王铁成、第三人朴龙男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月19日立案受理后，依法由审判员朴昌海进行独任审理，于2015年9月21日、10月28日公开开庭进行了审理。原告原告马龙哲、丁丽茹，被告刘金莲、王铁成，第三人朴龙男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马龙哲、丁丽茹诉称：2014年12月14日，原、被告签订租房合同，刘金莲称房东委托其出租房屋，双方约定租赁期限3年，每年租金15000元，取暖费3400元由马龙哲、丁丽茹负担。合同履行当中，房屋所有人朴龙男于2015年12月15日要收回房屋或每年租金交3万元。综上，请求法院判令解除合同，退还租金15600元和取暖费3400元，赔偿装修损失和违约金3万元（审理中，变更诉讼请求为继续履行合同）。
刘金莲、王铁成辩称： 2014年11月15日，将房屋出租给原告，租金是每年1.5万元，取暖费3000元，该房屋是租赁的房屋，已经租了4年，转租房屋时明确告知签不了三年合同，修道后租赁费肯定涨价，当时马龙哲、丁丽茹同意了，但合同是马龙哲、丁丽茹制作的，发现合同上没有注明修道涨租赁费的内容后，当时双方口头约定在各自持有的合同书背面自行注明，在原告的要求下签了三年合同，刘金莲、王铁成已经按约定将房屋交付给马龙哲、丁丽茹，而且也没有要求马龙哲、丁丽茹支付2016年租金，也没说涨房租费，也没说不让住，故不同意退还房租及装修费。
朴龙男述称：刘金莲、王铁成转租给马龙哲、丁丽茹房屋是朴龙男出租给刘金莲、王铁成的房屋，出租时同意在租赁期限内可以转租第三人，但转租时超过租赁期限部分无效，如马龙哲、丁丽茹按要求支付租金3万元，可以继续出租。
经审理查明：2014年12月14日，马龙哲、丁丽茹（系夫妻关系）与刘金莲、王铁成（系夫妻关系）签订租房合同，双方约定刘金莲、王铁成将丹明小区房屋租赁给马龙哲、丁丽茹，租赁期限从2014年12月14日至2017年12月15日，每年租金15000元，暖气费、水费、电费由马龙哲、丁丽茹负担。签订合同后，马龙哲、丁丽茹支付了租金15600元，刘金莲、王铁成将房屋交付给马龙哲、丁丽茹。合同履行当中，朴龙男找到马龙哲、丁丽茹称与刘金莲、王铁成之间合同于2015年12月15日到期，到时如继续租赁房屋每年需交3万元租金。另查明，原、被告签订合同中房屋由朴龙男租赁给刘金莲、王铁成，朴龙男与马龙哲、丁丽茹之间房屋租赁合同于2015年12月15日到期，朴龙男同意马龙哲、丁丽茹在租赁期限内转租房屋，刘金莲、王铁成转租房屋时未告知朴龙男。庭审中，马龙哲、丁丽茹表示不能接受每年3万元租金。
认定上述事实的证据有租房合同。
本院认为，承租人经出租人同意可以将租赁房屋转租给第三人，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分的约定无效，但另有约定的可以除外。刘金莲、王铁成租赁朴龙男房屋后，转租给马龙哲、丁丽茹时约定租赁期限为3年，但刘金莲、王铁成与朴龙男之间约定的剩余租赁期限只有1年，超过部分的约定无效，即2015年12月16日开始的约定无效，朴龙男表示如马龙哲、丁丽茹接受每年3万元租金的条件可以继续履行租赁合同，但马龙哲、丁丽茹已明确表示不能接受该条件，故马龙哲、丁丽茹要求继续履行租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
驳回原告马龙哲、丁丽茹的诉讼请求。
案件受理费1050元，减半收取525元，由原告马龙哲、丁丽茹和被告刘金莲、王铁成各负担262.50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 员 朴昌海
二〇一五年十一月三日
书 记 员 全光勋