吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
(2015)丰民一初字第1104号
丰民一初字第1104号
原告：张红霞。
被告：岳丽芳。
委托代理人：许彦文，系被告岳丽芳之夫。
委托代理人：许石磊，系被告岳丽芳之子。
原告张红霞与被告岳丽芳不当得利纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李雪飞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红霞、被告岳丽芳的委托代理人许彦文、许石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张红霞诉称：2010年11月张红霞的弟弟找到岳丽芳，想购买建华村村民福利房名额。经协商，岳丽芳将自己的建华村村民福利房名额以25000元的价额出售给张红霞。2010年11月21日，双方签订了顶名房购房协议书，张红霞当场将25000元给付岳丽芳。2011年1月15日，张红霞以岳丽芳名义向建华村交纳房屋订金30000元。签订协议时，岳丽芳说房屋在一年之内就能入住。但直至今日，房屋仍未入户。张红霞找到建华村，建华村表示现在没有房屋，并将张红霞交纳的房屋订金退还。现张红霞起诉来院，要求岳丽芳返还顶名费25000元。
岳丽芳辩称：购房名额是张红霞主动找岳丽芳购买的，张红霞应对购买房屋的性质和情况均熟知。协议中没有张红霞所诉称的房屋一年内入住的相关内容。建华村的房屋一直在分期建设中，何时能取得房屋是依据向建华村交纳房屋订金的时间而定的，与岳丽芳无关。岳丽芳出售的是购房资格，房屋的入住时间、房屋的质量及楼层选择等问题与岳丽芳无关，是张红霞与建华村之间的事情。购房订金不是建华村因房屋不再建设主动归还给张红霞的，而是张红霞单方不想购买房屋多次找岳丽芳要求其配合退还该款项的，此行为也证明张红霞主动放弃购房资格。综上，岳丽芳认为协议书合法有效，协议签订后，岳丽芳已履行了合同主要义务。现张红霞单方毁约，应视为其放弃权利。请求法院依法驳回张红霞的诉讼请求。
经审理查明：张红霞是吉林省吉林市居民。2010年11月21日张红霞与岳丽芳签订顶名房购房协议书一份，双方约定岳丽芳将自己享有的建华村村民福利房的购买名额以25000元的价格出售给张红霞。2011年1月15日，张红霞以岳丽芳的名义向建华村交纳房屋订金30000元。因一直无房源，2015年张红霞找到建华村，建华村将房屋订金退还给张红霞。
另查明，涉案房屋现未建成，建华村正在办理相关集体所有土地的征用手续。
认定上述事实的证据有：顶名房购房协议书、订金收据、建华村出具的证据。
根据张红霞的诉讼请求和岳丽芳的答辩意见，归纳本案的争议焦点：岳丽芳应否返还张红霞25000元。
本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”依据我国现有土地政策，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时转让、抵押。本案诉争房屋所涉土地正在办理相关集体所有土地的征用手续，即现诉争房屋所涉土地仍为集体所有，只有该集体经济组织成员可享有该房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得。本案张红霞系吉林省吉林市居民，并不符合上述条件，其作为城镇居民亦不得买卖农村集体经济组织成员住房，故张红霞与岳丽芳于2010年11月21日签订的顶名房购房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，损害了社会公共利益，应认定为无效合同。在2011年1月15日张红霞交纳房屋订金后，直至今日建华村亦未将相应房屋竣工，并在2015年将张红霞交纳的房屋订金退还，故张红霞以岳丽芳名义购买建华村村民福利房的目的已无法实现，岳丽芳的名额亦未被使用，岳丽芳占有25000元顶名费无法律依据应予返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十五条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、之规定，判决如下：
被告岳丽芳于本判决生效后十日内一次性返还原告张红霞顶名费25000元。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费425元，减半收取212.5元由被告岳丽芳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审判员 李雪飞
二○一五年十月十二日
书记员 姜文智