吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
(2013)浑民二初字第547号
原告黄春花，女，1957年12月25日生，汉族，无职业，住吉林省柳河县。
委托代理人徐公市，长白山律师事务所律师。
被告吉林顺泰工程机械有限公司。
住所地：长春市净月大街金碧街399号。
法定代表人席军，系经理。
委托代理人任颜禄，男，1973年4月1日生，汉族，吉林顺泰工程机械有限公司职员，住长春市宽城区站前街道。
原告黄春花诉被告吉林顺泰工程机械有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王颖独任审判，公开开庭进行了审理，原告黄春花及委托代理人徐公市、被告吉林顺泰工程机械有限公司的委托代理人任颜禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年9月3日，原、被告签订了租赁协议，协议约定原告将位于白山市山水名家小区的房屋及地下室、面积81.6平方米的自有房屋出租给被告办公使用。租赁期为四年，年租金34500.00元，同时约定，在租赁期间内所发生的水、电等费用由被告承担，原有附属设施发生损坏由被告承担维修责任，提前解除合同，以当年的房租费数额作为违约金由被告支付给原告。当合同履行不到一年，即2013年7月26日，被告提出解除合同并将钥匙交与原告，当原告要求其支付违约金，被告却始终不予答复。因被告搬出房屋和交钥匙的行为，证明其提前解除合同，构成违约的事实，现诉讼请求：1、判决解除房屋租赁合同；2、被告支付违约金34500.00元、电费125.89元、水费12.00元、赔偿损坏的拉链式铁门3000.00元。
被告辩称：原、被告2012年9月3日签订的合同，是延续2011年的租赁合同，2011年时约定租金为30 000.00元，续签时原告将租金上涨了15%是完全无理的要求，当时我公司完全有理由终止合同，因同样的房屋当时的年租金为24 000.00元，所以被告公司为避免给原告造成损失，我公司在2013年4月就通知原告要解除合同，并允许原告找新的租户且我公司可以提前搬出，其间原告多次找人看房，我公司员工多次为其提供方便。2013年7月20日左右，原告打电话说房子已找到新租户，催促我们搬出，我们租车及工人搬家时，原告不知什么原因又阻挠我公司搬家，并且将房门锁换掉，无故扣押我公司价值十多万元的配件及其他物品。2013年7月25日，原告又一次给我公司打电话，要求我公司提前搬出并无条件解除租赁合同。我公司按原告要求搬出了房屋，2013年7月26日，原、被告已解除了租赁合同，解除合同是原告提出的，在当日搬出房屋时双方已结算清楚了，并签订了《解除合同证明》，该证明也是原告起草的。现原告又提出本次诉讼，我方不同意原告的要求支付34500.00元违约金的诉讼请求，34500.00元明显是不合理的，如交纳的话我公司没有必要提前搬家；电费125.89元、水费12.00元我公司同意给付；损坏的拉链式铁门是自然损坏，并不是我公司的原因造成的，不同意赔偿。我公司主张原告退还涨价部分的房租4500.00元，并退还2013年7月26日至9月3日的房租费3780.00元。
经审理查明：2012年9月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于白山市浑江区山水名家小区内面积81.6平方米房屋出租给被告；使用期限为四年，每年租金为34500.00元；每年提前一个月收取房租费用；租赁期间，使用该房屋所发生的费用（水、电、气等）与使用房屋相关费用由被告承担；被告方负责承租房屋及原有附属设备的维修，并承担维修费用，原告应予以协助。合同中对提前解除合同的约定：租赁期间，非本合同约定情况，原告方解除本合同，提前收回房屋的，原告方应向被告方支付当年房租费，若约定的违约金不足抵付被告方损失的，原告方还应负责赔偿超过违约金部分的损失；租赁期间，非本合同约定情况，被告方解除本合同，被告应向原告支付当年房租费为违约金，若约定的违约金不足抵付原告方损失的，被告还应负责赔偿超过违约金部分的损失。签订合同后，双方依约履行。
2013年7月26日，原、被告签订《解除合同证明》，内容为：被告公司提前解除与原告签订的租住“山水名家”黄春花门市房的协议，定于2013年7月29日前将所租住的房屋返还给原告。今日搬走，倒房。
2013年7月26日，被告自承租屋内搬出，将房屋返还给原告。被告使用期间欠缴电费125.89元、水费12.00元。被告房屋租金支付至2013年9月3日。
以上案件事实有《房屋租赁合同》、《解除合同证明》、电费缴费通知单、水费通知单、庭审笔录在卷为凭。
本院认为，原、被告之间成立房屋租赁法律关系。原告主张解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，因双方已签订了《解除合同证明》，可以证明双方已于2013年7月26日达成了解除协议，故本院不予重复处理。
被告提前解除租赁合同，属于违约，原告要求被告赔偿违约金，符合双方的约定及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，但原告要求被告支付34 500.00元违约金过高，且被告认为34500.00元违约金不合理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院酌定被告以三个月的租金即8625.00元为违约金为宜。
原告请求被告给付其垫缴的电费125.89元、水费12.00元，被告对此无异议，本院依法予以支持。
原告请求被告赔偿损坏的拉链式铁门3 000.00元，被告对此不予认可，原告未提供证据证明该铁门的损坏原因及维修价值，该请求本院不予支持。
被告主张解除合同是原告提出的，因原告否认，被告未提供充分的证据加以证明，该主张不能成立。
被告主张原告退还涨价部分的房租4500.00元，没有事实及法律依据，本院不予支持。
被告要求退还2013年7月26日至9月3日的房租费3780.00元，因被告未提起反诉，本案中本院不予处理。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，判决如下：
一、被告吉林顺泰工程机械有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告黄春花违约金8625.00元、电费125.89元、水费12.00元；
二、驳回原告黄春花其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费740.00元减半收取，由原告承担245.00元，由被告承担125.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 王 颖
二零一三年十月二十九日
代 书记员 李奕潼