吉林省延吉市人民法院
民事判决书
（2015）延民初字第920号
原告:高成学，男，朝鲜族，个体工商业主。
原告：高红柱，男，朝鲜族，个体工商业主。
二原告委托代理人：南春，吉林南春律师事务所律师。
被告:延吉市房地产开发有限公司。
法定代表人：张福森，该公司经理。
委托代理人：潘永来，男，汉族，该公司职员。
原告高成学、高红柱与被告延吉市房地产开发有限公司（以下简称“房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,本院于2015年2月9日受理后, 依法组成合议庭,分别于2015年3月24日、4月27日、5月14日公开开庭进行了审理。第一次、第二次庭审高成学、高红柱及其委托代理人南春,房地产公司法定代表人张福森及其委托代理人潘永来到庭参加诉讼；第三次庭审高成学、高红柱及其委托代理人南春,房地产公司法定代表人张福森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高成学、高红柱诉称:2011年3月29日，其与房地产公司签订房屋拆迁安置补偿协议，协议约定：房地产公司于2011年11月30日为止，以延北小区XX号综合楼一、二层使用面积不低于1500平方米的门市房安置交付给其。而房地产公司至今尚未将协议所约定的验收的房屋交付给其。双方约定在未履行协议时由被告支付房屋面积误差款和安置补偿费用，故诉至法院请求：1.判令房地产公司赔偿支付房屋面积误差补偿共计244.42万元；2.判令房地产公司支付安置补偿费共计198万；3.请求判令房地产公司立即交付验收合格的房屋；4.判令房地产公司承担本案的诉讼费用。
房地产公司辩称：被告按合同约定支付安置补助费。安置补偿费该公司认同到2014年5月末，因为该公司是2014年5月末交的房屋钥匙。房屋面积误差补偿款按照房产局测绘的实际面积向原告支付，房屋面积误差补偿应按照使用面积+公摊面积后计算差价，另外还要减掉3%的误差面积。
本院在开庭审理时,原告为证明自己的主张,向本院提交的证据有:
1．原告高大成、高红柱及企业登记档案身份证复印件一份。证明原被告之间合法主体资格。
对于该证据，被告无异议，本院予以采信。
2．2011年3月29日房屋拆迁安置补偿款协议，证明原、被告之间存在拆迁补偿协议，被告违约在先应该补偿房屋面积误差补偿款和安置补助费，被告约定在2011年11月30日交付房屋给原告使用。
对于该证据，被告无异议，本院予以采信。
3．2012年12月5日延吉市测绘公司建筑面积计算结果和房地产分层图，证明被告应支付房屋面积补偿款180万元。
对于该证据，被告无异议，但认为使用面积应该以套内建筑面积和共有分摊面积之和来计算，本院对其真实性予以确认。
房地产公司未向法庭提供证据。
本院根据庭审质证采信的证据,并结合原、被告的陈述,综合认定如下事实:
2011年3月29日，高成学、高红柱与房地产公司签订房屋拆迁安置补偿协议，协议约定：一、项目名称、地点：延北小区二期工程，延吉市局子街XXX号（高大城门诊部）；二、高成学、高红柱被拆迁房屋总面积为2072.50平方米，其中营业房面积一楼616.48平方米，2楼346.95平方米，高大成门诊部410平方米，住宅面积：2楼450平方米，3楼249.06平方米；……三、被拆迁房屋的补偿：1.房地产公司用其开发建设的延北小区XX号综合楼（高层）,位于高大成门诊部（局子街XXX号）位置，沿局子街方向南北长约34米，东西款约23米的一、二层营业房，每层面积（不低于）门市房使用面积750平方米，二层门市房使用面积750平方米，合计1500平方米进行补偿：3.房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在1%以内（含1%）部分的房价款由人按照约定价格补足，面积误差经超出1%部分的房价款由房地产公司承担，一楼每平方米1万元、二楼按每平方米6000元；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比例在1%以内（含1%）部分的房价款及利息由返还买受人，面积误差比超过1%部分房价款由房地产公司双倍返还买受人；……十一、房地产公司补偿高成学、高红柱营业房、住宅临时安置补助费（包括回迁的住宅补偿），按1500平方米×20元/平方米×8个月计24万元；从2011年4月1日到2011年11月30日按时回迁，超过18个月加倍补偿临时安置补助费。
合同签订后，高成学、高红柱按约定交付房屋，房地产公司开始开发。延北小区于2014年建成，但尚未经过有关部门的验收，高成学、高红柱以此理由拒绝入住。经延吉市房产测绘有限公司计算双方约定回迁门市房面积，其1楼套内建筑面积为687.74平方米，共有分摊面积为46.46平方米，建筑面积为734.20平方米；2楼套内建筑面积为703.94平方米，共有分摊面积为47.56平方米，建筑面积为751.49平方米。房地产公司尚未支付临时安置补助费。
本院认为：双方签订的房屋拆迁安置补偿协议出自双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同，双方应当本着诚实信用的原则去行使合同权利并履行合同义务。双方对合同约定的“使用面积”的解释不一，对此，本院认为，双方在合同中特别约定房屋按照“使用面积”计算，而不是通常的建筑面积，属约定内容明确，应按使用面积计算房屋面积。依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第六条规定，套内建筑面积由套（单元）内的使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积组成，因此，在本案无法查清套内使用面积的情况下，高成学、高红柱主张按照大于套内使用面积的、套内建筑面积来计算房屋面积，是对自己的不利结果的自愿接受，系权利的处分行为，本院予以支持。因此，对高成学、高红柱要求房地产公司双倍赔偿面积差价款的诉讼请求，本院对1%范围内的面积按照10000元支持，超出1%的面积按照双倍支持，具体计算方法为：1楼7.5×10000＋（750－687.74-7.5）×20000＝117.02（万元），2楼7.5×6000＋（750－703.94-7.5）×12000＝50.772（万元），共计167.792万元，对超出诉讼请求不予支持。因此，房地产公司主张按照建筑面积来计算房屋面积，不符合合同目的和一般意义上的理解，不予支持。另外还要减掉3%的误差面积的主张，缺乏事实依据，不予支持。
房地产公司未向高成学、高红柱支付临时安置补助费，构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条 之规定，支付临时安置补助费198万元（具体计算方法为：2011年4月1日至11月30日8个月为24万元，2011年12月1日至2012年9月30日10个月为30万元，2012年10月1日至2015年1月31日28个月加倍计算为168万元）。房地产公司主张住宅部分应当扣除，该公司认同临时安置补助费到2014年5月末，因为该公司是2014年5月末交的房屋钥匙，本院认为，其房屋尚未具备交付条件，且未提供相应证据，其主张缺乏事实和法律依据，不予支持。
高成学、高红柱要求立即交付验收合格的房屋，而房地产公司尚未进行验收，可在条件成熟以后另行主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项 之规定，本案中不予支持。但房地产公司应积极协调和申请有关部门尽快验收房屋。综上，本院为保护公民的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项之规定，判决如下：
一、被告延吉市房地产开发有限公司自本判决发生法律效力后立即支付原告高成学、高红柱房屋面积差价款167.792万元、临时安置补助费198万元，共计365.792万元。
二、驳回原告高成学、高红柱的其他诉讼请求。
如延吉市房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费42194元（原告已预交），由被告延吉市房地产开发有限公司负担36063.36元，剩余6130.64元由原告高成学、高红柱负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 金光锡
审 判 员 石勋波
代理审判员 金 贤
二○一五年七月二十三日
书 记 员 金梅花
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： = 1 \* GB4 ㈠ 法律上或者事实上不能履行；……