吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民二初字第148号
原告：于少敏，男，1960年3月2日出生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区号。
委托代理人：辛存敏，吉林保民律师事务所律师。
被告：于立经，男，1966年10月1日出生，汉族，农民，住吉林市丰满区。
原告于少敏与被告于立经房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告于少敏及其委托代理人辛存敏到庭参加了诉讼，被告于立经经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告诉称：2011年2月，原告经同学高操介绍结识了被告，被告承诺能够在吉林市丰满区江南乡建华村（以下简称建华村）买到便宜的房屋，并保证原告在2011年年底入住，楼层、楼号原告可以随便挑选，为此，原、被告签订一份协议，约定由被告运作，以被告的名义在建华村顶名购房，并给被告好处费42 500元。协议达成后，原告与证人孙喜波、被告于立经及于立经的朋友一同到银行取款42 500元，并在银行将该款交给了被告。后在被告的运作下，原告以被告的名义向建华村交付了购房订金，建华村会计王其凤为原告出具了收据，并将收款日期提前到2011年1月18日。此后，原告一直等待房屋建成交付。2014年1月13日，建华村正式通知登记。原告分别于2013年12月28日和12月31日见到被告，请求被告按约定进行登记购房，但被告迟迟不去登记，导致原告没有分到已等待三年的房屋。原告感觉受到了欺骗，在购房无望的情况下，要求被告退还收取的42 500元，被告同意于2013年春节后退款，当时在场人员有赵广民等三人。原告要求被告出具欠条，但被告说不用写，过完年保证还钱。此后被告一直躲避原告，原告只能通过电话向被告主张权利。被告在电话里答应退款，但总是一拖再拖，并拒绝见面。故原告诉至法院，要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效；由被告偿还原告42 500元；本案的诉讼费用由被告承担。
被告未予答辩。
本案在审理过程中，原告为了证实其主张成立，向法院提供了如下证据：
1、原、被告于2011年3月18日签订的《房屋（买卖） 协议书》一份，用以证明原、被告之间存在合同关系。
2、收据（复印件）一份，用以证明原告以被告的名义向建华村交付购房订金30 000元。
3、吉林银行吉林江南支行历史数据查询凭证一份，用以证明原告向被告交付好处费42 500元的事实。
4、原、被告通话录音三份，用以证明被告同意返还钱款及返还钱款的数额。
5、原告与赵丹新居民身份证各一份，用以证明二人婚后办理的身份证，体现的居住地址是一致的，二人系夫妻关系。
6、证人孙某某出庭作证称：我与原告系邻居关系，不认识被告。原、被告签订协议与被告收到款项是在同一天，被告并未给原告出具收条。因当时银行不给取50 000元，原告在吉林银行华山路支行从其爱人赵丹新的账户内取了49 900元，并将 42 500元好处费交给了被告，交款时我也在场。被告收取好处费后，承诺买不到房屋可以将好处费予以返还并支付利息，还承诺于2011年年底交房，但该款一直未返还给原告。
7、证人赵某某出庭作证称：我与原告曾是同事，不认识被告，但同被告见过一次。2014年1月16日至19日之间，我与朋友于少敏、翟洪斌（音）在恒山东路一家饭店吃饭时，曾约于立经见面，并要求其返还给原告顶名费42 500元，如果年前不能返还就给原告出具欠条。当时被告承诺过完年就给钱，不用出具欠条。
因被告未到庭，未能对原告提供的上述证据进行质证，亦未提供相反证据加以反驳。经审查，因证据1上面有被告的签名及捺印，本院予以确认。因证据2系复印件，原告未能提供原件加以核对，本院不予确认。因证据3加盖了吉林银行吉林江南支行的业务讫章，对其真实性本院予以确认。因证据4与证据6、7证人孙喜波、赵保民的证言能够相互印证，故对被告收取原告42 500元顶名费未予返还的事实本院予以确认。因证据5系居民身份证，本院予以确认。
被告未向法院提交证据。
根据庭审调查并结合本案的证据情况，本院对下列事实予以确认：
原告于少敏系吉林省吉林市居民，被告于立经系吉林市丰满区建华村村民。2011年3月18日，原、被告签订一份《房屋（买卖）协议书》，双方约定被告自愿将其购买的位于建华小区一处楼房的产权出让给原告，由被告负责顶名购买，房款由原告支付，房屋产权归原告所有，原告另外支付给被告42 500元，并约定被告无条件向原告提供办理房屋产权的全部资料，并协助原告将房屋产权办理到原告名下。协议签订的当日，原告即向被告支付了42 500元顶名费。
另查明，涉案房屋是建设在集体土地上的福利房，只有吉林市丰满区江南乡建华村村民有权购买。
根据原告的告诉以及提供的证据，本院认为本案的焦点问题是：1、原、被告签订的房屋买卖协议是否存在无效的情形；2、被告是否应当返还原告交付的购房顶名费42 500元。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第二条规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”依据我国现行土地政策，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权须同时转让、抵押。本案诉争房屋系建设在吉林市丰满区江南乡建华村集体土地上的村民住房，只有该集体经济组织成员可享有该房屋的所有权及该房屋占用范围内的土地使用权，非本集体组织成员无权取得或变相取得。本案原告于少敏系吉林省吉林市居民，并不符合上述条件，其作为城镇居民亦不得买卖农村集体经济组织成员住房，故其与被告于立经于2011年3月18日签订的房屋买卖协议违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，损害了社会公共利益，应认定为无效合同，故对于原告要求确认合同无效的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告应当返还原告交付的顶名费42 500元。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告于少敏与被告于立经于2011年3月18日签订的房屋买卖协议无效；
二、被告于立经于本判决生效后五日内一次性返还原告于少敏顶名费42 500元。
如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费863元、其他诉讼费用120元，共计983元，由被告于立经负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 吕瑛伟
审 判 员 孙 冰
代理审判员 李 想
二〇一五年三月五日
书 记 员 曹薇薇