吉林省吉林市丰满区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）丰民一初字第91号
原告：潘秀华，女，汉族，无职业，住吉林市丰满区。
委托代理人：王伟，吉林爱华律师事务所律师。
被告：吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐公司）。住所地：吉林市昌邑区。
法定代表人：孙毅，该公司董事长。
委托代理人：王东，该公司法律顾问。
被告：吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司（以下简称朝阳拆迁公司）。住所地：吉林市船营区。
法定代表人：李显彪，该公司董事长。
委托代理人：张伟，吉林众达律师事务所律师。
原告潘秀华诉被告吉林市泓乐房地产开发有限公司、被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告潘秀华及其委托代理人王伟、被告吉林市泓乐房地产开发有限公司的委托代理人王东、被告吉林市朝阳房屋拆迁安置有限责任公司的委托代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告潘秀华诉称：2010年8月13日，原告与两被告签订房屋拆迁产权调换协议，协议约定被告泓乐公司委托被告朝阳拆迁公司对原告居住的面积为82.2平方米的泰山路日化自管房进行拆迁，安置方式为产权调换，被告于2013年3月1日前为原告在原地安置一套99平方米住宅。同时协议还约定了房改金、差价款的计算方式及金额，并约定了临时过渡时期的补偿方式。协议签订后，原告于当日交付房屋差价款55 440元，并于协议签订的第二天搬迁完毕，将房屋交付被告验收。然而，时至今日被告也没有按照约定向原告交付房屋，且至今也未向原告支付临时过渡补偿费。故依法提起诉讼，要求判令：1、被告履行产权调换协议，在原地为原告安置99平方米住宅一套（价值20万元）；2、要求被告支付临时过渡补偿费10 000元；3、由被告承担诉讼费。庭审中，原告明确要求被告泓乐公司承担为原告安置房屋及支付临时过渡补偿费的责任。同时，变更临时过渡补偿费数额为33 600元。
被告泓乐公司辩称：对原告增加诉讼请求部分，自愿放弃答辩期。产权调换是以具备所有权为前提，涉案的设施是一个水楼子，是为整栋楼供水及消防而设定的公用设施。因此，任何人包括日化公司均未取得该设施的房屋所有权。故双方签订的产权调换协议是无效的。该产权调换协议的最后一页注明：“原房证内容以查档为准，无档此协议作废无效。”该涉案房屋没有房屋档案，因此，双方签订的产权调换协议是无效的。对原告要求支付过渡期安置补助费的诉讼请求，被告不同意支付。因为原、被告双方在产权调换协议中对过渡期安置补助费部分已经进行了勾画，意味着双方对此无约定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告朝阳拆迁公司辩称，对原告增加诉讼请求部分，同意放弃答辩期。认为原告的诉讼请求不能成立，根据双方签订的产权调换协议约定，原告应向被告提供房屋档案以证明被告应对原告给予安置。同时原告也应向法院提供协议约定的档案资料，以便法院审查合同是否具备履行条件。
本案争议的焦点是：1、原、被告签订的产权调换协议书效力如何；2、如该协议有效，原告的诉请是否应得到支持。
针对本案的争议焦点，原告提供如下证据：
一、2010年8月13日，原、被告签订的产权调换协议书一份。证明被告泓乐公司委托被告朝阳拆迁公司对原告房屋进行拆迁的事实。同时证明被拆迁房屋的面积为82.2平方米，安置方式为产权调换，安置面积为99平方米，安置时间是2013年3月1日前，过渡补偿方式依据2010年7月13日市政府新修订的拆迁补助费标准执行。
二、房屋验收单一份。证明原告于2010年8月14日将房屋腾空交付被告，且经被告验收面积为82.2平方米。
三、交款通知书一份。证明2010年8月13日被告泓乐公司通知原告缴纳扩大面积费及房改金共计55 440元。
四、吉林市泓乐房地产开发有限公司内部专用收据一份。证明原告在收到被告交款通知书的当日向被告缴纳了扩大面积费和房改金55 440元。
五、1、单位自管房产权证一份； 2、单位自管房产权分栋申报表一份；3、单位自管房产申报表；以上证据证明被告拆迁的是吉林市日用化学工业公司的单位自管房，拆迁总面积为1 205.4平方米；4、房屋使用证一份；5、2012年7月12日，吉林市日用化学工业公司（以下简称日化公司）出具的情况说明一份。以上两份证据证明本案争议被拆迁房屋是日化公司分给原告丈夫的福利房；6、吉林市日用化学工业公司于2010年8月12日出具的情况说明一份。证明被告实际安置的面积比动迁总面积少57.26平方米，经公司领导研究，将多出57.26平方米分配给原告丈夫赵福占；7、吉林市日用化学工业公司泰山路四单元住宅面积确认表一份。证明加上安置给原告的82.2平方米，被告的总安置面积正好是实际拆迁面积1 205.4平方米；8、结婚证一份。证明原告与日化公司职工赵福占系夫妻关系。
六、吉林市日化公司泰山路住宅面积表一份。证明该栋楼每户应得面积，原告应得面积为82.2平方米。
经质证，被告泓乐公司对原告提供的第一份证据真实性无异议，但认为该协议书中明确约定原房证以查档为准，现涉案房屋没有档案。所以，该协议无效。且协议第二条中约定的22-4-4+房屋不存在。对第二份证据中注明的验收人“徐嘉成”不是被告泓乐公司员工，该房屋验收应当由拆迁公司进行，被告泓乐公司无法确认验收的真实性。如房屋不存在，验收员可能构成恶意串通，损害被告泓乐公司利益。对第三份证据的真实性有异议，该通知上未加盖泓乐公司公章。对第四份证据无异议，认为协议被确认无效后，被告泓乐公司可返还该钱款。对第五组证据有异议，认为单位自管房产权证没有原件，没有面积，没有坐落位置。单位自管房分栋申报表真实性没有异议，但不能证明诉争的设施或房屋就包含在泰山路20号这栋楼内，这栋楼有一千多平方米，不能证明涉案房屋是否包含在此一千多平方米范围内。房屋使用证真实性无异议，该使用证是日化公司发放的，面积是24.94平方米，与诉争房屋面积不一致，且未注明是几号楼几单元，只标记为4+1层，没有具体位置。被告泓乐公司认为日化公司应先享有发证房屋的所有权才能允许原告使用，日化公司向原告发放房屋使用证侵犯了其他共有人的权益。且房屋坐落写明的是船营区，从内容上看是一个使用证，双方不是一种承租关系，不能证明待证事实。对2012年7月12日的情况说明真实性没有异议，但认为该证据既不是书证也不属于证人证言，不符合证据的类型。公司研究决定4+1房屋由单位出资改为民宅，而该房屋是一个水楼，单位没有权利改为民宅，应该有相应审批手续。即便是日化公司改造了，也不能取得该水房的产权。对2010年8月12日情况说明真实性没有异议，但认为日化自己认为是因为多了57.26平方米，然后就擅自认定为是赵福占的。房屋所有权应以登记为准，而且4+1层是日化公司自己启用的，日化公司无权处分这个水楼子。住宅面积确认表没有原件，对其真实性有异议，住宅面积应当以档案或所有权登记为准。对结婚证没有异议。对第七份证据真实性无异议，但认为原告的82.2平方米是整栋房屋分割后剩余57.26平方米，与水楼面积相加得出的。57.26平方米是该楼的公摊面积，本身就不应给予补偿。
被告朝阳拆迁公司对原告提供的第一份证据真实性无异议，认为产权调换协议签订是依据日化公司出具的房屋使用证，该协议第五页下端已经注明：“原房证内容以查档为准，无档此协议作废无效。”因此，该协议履行的前提条件是原告必须提供此房屋的产权档案，证明与房屋使用证相符，与协议条件相符，否则协议不能履行。第二至第四份证据均是履行产权调换协议的内容而产生的，如果协议条件不成立，则该三份证据也丧失法律效力。原告提供的第五组证据是否属实需要与房产部门档案进行核对，该组证据不能证明原告的主张成立。对第七份证据，希望法院予以审查确认。
被告泓乐公司为证明其抗辩主张，向本院提供了产权调换协议书一份。证明该协议是附生效条件的合同。现在条件未成就，故合同无效。被告手中持有的是协议原件，但该协议中没有双方签订的日期，而原告提供的协议书中没有泓乐公司及朝阳拆迁公司签订合同的日期，该合同是单方签订的。
经质证，原告对该协议书真实性无异议，认为合同中虽然注明以查档为准，但该房屋没有档案，该房屋所在整栋楼是有产权登记的，登记面积是1 205.4平方米，但该栋楼的每户住宅是没有单独档案的。被告朝阳拆迁公司对该证据无异议。
经本院审查，因被告泓乐公司对与原告潘秀华就本案争议房屋签订了《产权调换协议书》的事实予以认可，且对原告提的《产权调换协议书》中载明的签订时间没有异议，故本院对原告提的第一项证据及被告泓乐公司提供的证据均予以确认。对原告提供的第二、三、四项证据，因两被告对验收房屋及收取相关款项的事实均无异议，故本院对以上证据予以确认。对原告提的第五组证据中的第1项证据，因该证据为复印件，对其真实性本院无法确认。因第2、3项证据来源于吉林市房产档案馆，对其真实性本院予以确认。对第4、5、6、8项证据因被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。第7项证据虽为复印件，但该住宅面积表中体现的住宅面积与原告提的第六组证据内容一致，原告提的第六组证据系日化公司出具的，对其真实性被告也表示无异议，故本院对原告提的第五组证据中的第7项及第六组证据的真实性予以确认。
经审理查明：原告潘秀华丈夫赵福占系吉林市日用化学工业公司职工。位于吉林市丰满区泰山路22号（房产登记信息中登记房屋位置为泰山路20号，实则为同一栋楼）楼房为日化公司公产房屋。1992年，日化公司将该楼房4单元3楼中门房屋分配给原告丈夫赵福占使用，并向其发放了公有房产使用证。1996年，因赵福占家居住困难，经日化公司研究决定将位于4+1层闲置待分配水房由公司出资改为民宅后分配给赵福占居住使用，并向赵福占发放了房屋使用证（面积为24.94平方米）。2010年8月13日，以原告潘秀华（乙方）的名义与被告吉林市泓乐房地产开发有限公司（甲方）签订了产权调换协议书一份。约定乙方将坐落于泰山路22-4-4+号房屋（面积82.2平方米）交给甲方拆除，甲方在原地为乙方回迁一处面积为99平方米的房屋，双方同时约定了房屋差价款及房改金数额。协议约定乙方于2010年8月22日前搬迁腾空被拆迁房屋，甲方于2013年3月1日前将产权调换房屋交付给乙方。就拆迁补助费方面，约定按2010年7月13日市政府新修订的拆迁补助费标准执行。该协议书中另注明“原房证内容以查档为准，无档此协议作废无效。”协议签订当天，原告潘秀华按照合同约定向被告泓乐公司交纳了房屋差价款17 004元，同时向被告泓乐公司交纳了房改金31 236元，将公产房转为私产房。协议签订后第二天，原告将拆迁房屋交付给拆迁单位即被告朝阳拆迁公司，被告朝阳拆迁公司为原告出具了房屋验收单。协议履行期限届满后，被告泓乐公司以原告被拆迁房屋没有房产档案，该产权调换协议无效为由拒绝向原告交付回迁房屋，且未按约定向原告支付过渡期安置补助费。
另查明，位于吉林市丰满区泰山路22号楼房为吉林市日用化学工业公司单位自管房产。该楼直至拆迁同时才进行的公产房改制。该楼房各户在房地产登记部门没有单独进行房屋产权登记，仅就该楼整体在房产部门有登记，登记的总建筑面积为1 205.4平方米。日化公司以总建筑面积为限，在其职工范围内进行了分配，本案涉案房屋回迁基础面积被分配为82.2平方米。包括原告在内的该栋楼房的被拆迁人均与被告泓乐公司签订了产权调换协议。
本院认为：一、原告潘秀华与被告泓乐公司签订的产权调换协议合法有效。原、被告在产权调换协议中约定：“原房证以查档为准，无档此协议作废无效”。该约定可视为合同双方对合同效力进行的约定。本案被拆迁房屋性质为日化公司单位公产房，该房屋整体在房产部门进行了申报登记，而就每户房屋并未进行分户登记。就被拆迁房屋的产权性质，作为开发单位及拆迁部门在拆迁之初就应当了解，尤其是被告朝阳拆迁公司，作为受委托的拆迁单位，其基本工作职责之一便是对被拆迁房屋基本状况进行了解，产权状况当然包含在房屋基本状况内。且作为被拆迁人的原告已将房屋使用证交付被告，被告泓乐公司在庭审中也向本院出示了原告在签订产权调换协议时向其提供的房屋使用证原件。故对本案被拆迁房屋的产权性质，两被告应当是明知的。在明知房屋产权性质的前提下，两被告与原告达成了产权调换协议，并且被告朝阳拆迁公司在庭审中也陈述称因为被拆迁房屋为公产房，拆迁时主要依据房屋产权单位出具的具体面积及使用人情况，并结合被拆迁房屋使用人房屋使用证及产权单位出具的证明签订的产权调换协议。也即被告在签订产权调换协议时对被拆迁房屋产权登记情况是有所了解的。现经本院到房产登记部门核实，被拆迁房屋作为单位自管房屋，在房产登记部门是有档案登记的，其档案资料与原告向本院提供的档案资料一致。不能以本案被拆迁房屋本身无房产登记为由确认原、被告签订的产权调换协议无效。再者，原告作为被拆迁人，已将依据产权调换协议的约定向被告泓乐公司交付了扩大面积为及房改金，并将被拆迁房屋交付给被告泓乐公司，原告已全面履行了合同义务。故被告主张的产权调换协议无效的抗辩主张，本院不予支持。此外，因被拆迁房屋所有权人为日化公司，通过原告所提供的日化公司出具的证明材料可以看出，日化公司在其职工内部就被拆迁房屋总面积1 205.4平方米进行了分配，被告也是以此为基础与各住户签订的产权调换协议。作为房屋产权人，日化公司对被拆迁房屋是享有当然处分权的，将总建筑面积与分配完剩余面积分配给原告是日化公司对其财产权利的处分，与被告无关。无论本案原告所居住的房屋是否为水楼，其作为日化公司泰山路20号楼整体的一部分，都包含在总拆迁面积1 205.4平方米范围内。故被告主张原告所居住的房屋为水楼，是该楼的公用部分，日化公司对其没有处分权的抗辩主张，本院不予支持。二、因原、被告签订的产权调换协议合法有效，被告泓乐公司未按协议约定期限履行交付房屋的义务，应当承担继续履行的民事责任。即在原地为原告安置面积为99平方米的房屋一套。对于原告主张的过渡期安置补助费，因就安置补助费双方已在合同中以加盖印戳的方式进行了约定，即“依据2010年7月13日市政府新修订的拆迁补助费标准执行”，而不是被告泓乐公司主张的对过渡期安置补助费没有进行约定。《吉林市城市房屋拆迁管理条例实施细则》第二十五条规定：“……实行产权调换的，临时安置过渡补助费（含越冬采暖补助费）按被拆迁房屋建筑面积计算（不足40平方米按40平方米计算），过渡期限在18个月以内时按每平方米每月10元补助；超过18个月的，从第19个月至第24个月，按每平方米每月14元补助；超过24个月的，从第25个月开始至回迁按每平方米每月18元补助。补助费由被拆迁人（公房由房屋承租人）领取。”现原告依据该规定，要求被告泓乐公司按建筑面积40平方米为标准支付临时安置过渡补助费33 600元（从2010年8月14日计算至2015年4月14日）的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告吉林市泓乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告潘秀华在拆迁房屋原地安置面积为99平方米的住宅房屋一套；
二、被告吉林市泓乐房地产开发有限公司支付原告潘秀华过渡期安置补助费33 600元（从2010年8月14日计算至2015年4月14日）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。
案件受理费4 450元，由被告吉林市泓乐房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。
审 判 长 汤 丹
人民陪审员 王贵臣
人民陪审员 侯义全
二○一五年七月二十日
书 记 员 赵春苗