吉林省松原市中级人民法院
民事判决书
（2014）松民一终字第1167号
上诉人（原审原告）乾安中洁物业服务有限公司，住所地乾安县乾安镇鸣凤街，组织机构代码58947066-1。
法定代表人马占海，系经理。
委托代理人张长江，松原市郊区法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）范进，乾安县人，现住乾安县。
上诉人乾安中洁物业服务有限公司与被上诉人范进物业服务合同纠纷一案，原经乾安县人民法院于2014年10月29日作出（2014）乾民初字第1924号民事判决，原审原告乾安中洁物业服务有限公司不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的法定代表人马占海与被上诉人范进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审原告乾安中洁物业服务有限公司原审诉称，原告系被告小区的物业公司，被告系业主，2014年，被告拖欠原告物业费共计人民币847.06元，原告为被告提供了物业服务，被告分文不给物业费，经原告多次催要未果，故诉至法院，请求人民法院依法判令被告给付原告2014年物业费人民币847.06元及滞纳金，以维护原告合法权益。
原审被告范进原审答辩称，我不认可原告的物业，与我们业主没有服务合同关系。
原审认定，被告范进住梧桐家园福地居2号楼2单元201室居住。原告于2012年3月6日成立，三级资质，2012年3月29日，原告与时任业主委员会主任肖仁轩签订物业服务管理合同，服务期限为：3年，物业收费标准为：每平方米0.45元，2013年原业主委员会任期届满，业主委员会成员均已停止履职，2013年末原告法定代表人变更为现法定代表人， 2014年开始进行收费标准为每平方米收费0.7元，原告没有与其管理的小区业主重新签订物业服务合同，被告不认可原告的物业，认为物业与业主没有服务合同关系。
原审认为，物业公司与业主委员会签订的物业管理服务合同对全体业主具有约束力，是业主委员会代表全体业主行使权利，合同不因业主委员会任期届满解散不能履职而解除，原告虽与冠名并由肖仁轩为代表签字的乾安县梧桐家园福地居业主委员会签订物业管理服务合同，但原告没有提交肖仁轩确为该小区业主委员会代表的证据，无据证明其服务于该小区是经过全体业主共同选聘，同时原告亦未提交其进入该小区进行物业服务的合法性证据，原告又未与被告签订物业管理服务合同。因此，原告的诉请不予支持，依据《物业管理条例》第十一条一款（四）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告负担人民币25元，退还原告人民币25元。
宣判后，原审原告乾安中洁物业服务有限公司不服。上诉称，请求二审法院撤销原审判决，发回乾安县人民法院重新审理或依法改判被上诉人给付拖欠的物业费及滞纳金。理由为，上诉人是被上诉人居住小区的物业公司，被上诉人是业主，2014年被上诉人拖欠上诉人物业费人民币847元，本案的被上诉人是梧桐家园福地居2号露2单元201室住宅楼，建筑面积为98.46平方米。而上诉人作为物业公司成立于2012年3月6日，三级资质。上诉人于2012年3月29日与时任业主委员会主任肖仁轩签订了物业服务管理合同。双方约定服务期限为三年，双方约定第一年按每平方米0.45元收取物业服务费，以后按发改委批件收取物业服务费。2013年10月中旬上诉人法定代表人变更为现法定代表人，双方签订的合同并没有到三年期限，虽然原业主委员会任期届满，但不影响本合同效力。而一审法院没有查清此事实才作出了错误判决。一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人在一审已经提交了相关证据予以证明上诉人履行了合同义务，双方签订的合同并没有到期，不存在重新签订的问题。而一审法院错误的认为上诉人没有证据证明肖仁轩为该小区业主委员会代表的证据是错误的。
被上诉人范进答辩称，肖仁轩我们近期才认识，他住的是姑娘的房子，根本不是业主，我们小区现在已经一年多没有物业了，上诉人从来没有为小区的业主提供过服务。小区楼宇门坏了都没有人修理，导致好几户业主失窃。
本院经开庭审理后查明，乾安县梧桐佳园福地居小区由乾安宏远建筑安装工程有限责任公司开发建设，小区交工并入住后，由乾安宏远建筑安装工程有限责任公司指定乾安县鑫源物业服务有限责任公司对该小区进行物业服务及管理。2008年8月25日，在乾安县物业管理办公室的主持下，该小区召开业主大会，对业主委员会组成人员进行了选举。选举肖仁轩为业主委员会主任，吴亚珍为副主任，李景全、任广政、谢殿禄为委员，任期为5年。该小区业主委员会于2008年9月4日与乾安县鑫源物业服务有限责任公司签订《梧桐路福地居物业管理收费协议》，由乾安县鑫源物业服务有限责任公司继续为该小区提供物业服务管理。2012年3月份，乾安县鑫源物业服务有限责任公司撤出该小区。2012年3月6日乾安中洁物业服务有限公司成立，股东为赵艳波、宁相满，法定代表人为赵艳波。2012年3月29日业主委员会主任肖仁轩与乾安中洁物业服务有限公司(法定代表人为赵艳波，股东为赵艳波、宁相满)签订《物业服务管理合同》，由乾安中洁物业服务有限公司进驻该小区进行物业管理和服务。2012年9月24日，通过股权转让的方式，赵艳波、宁相满退出该公司，新股东为蒋大鹏、徐杰，蒋大鹏为法定代表人。2013年3月份，乾安中洁物业服务有限公司（法定代表人为蒋大鹏，股东为蒋大鹏、徐杰）对该小区弃管。被上诉人缴纳了2012年度及2013年度的物业服务费。2013年11月20日，通过股权转让的方式，蒋大鹏、徐杰退出该公司，新股东为马占海、苑晓波，马占海为法定代表人。上诉人主张于2013年10月份重新为该小区提供物业服务，但被上诉人不予认可。上诉人未与该小区全体业主或业主委员会重新签订物业服务合同。2014年7月15日乾安中洁物业服务有限公司再次对该小区弃管。2014年度物业服务区间为2014年3月29日至2015年3月28日。乾安中洁物业服务有限公司为三级资质的物业服务企业，根据吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格文件载明，三级物业服务资质每平方米可按0.50-0.70元进行收费。
本院认为，《物业管理条例》第十一条规定“ 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”，第十五条规定“ 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案中，乾安县梧桐佳园福地居小区原业主委员会主任肖仁轩在未经全体业主共同选聘上诉人作为该小区物业服务企业的情况下与原乾安中洁物业服务有限公司于2012年3月29日签订了《物业服务管理合同》，原业主委员会主任肖仁轩的行为属于无权代理，其签订的《物业服务管理合同》成立但未生效。原乾安中洁物业服务有限公司于2012年3月29日基于上述合同向被上诉人开始提供物业服务，被上诉人亦缴纳了2012年度及2013年度的物业服务费。故应认定被上诉人对肖仁轩签订《物业服务管理合同》行为的追认，原乾安中洁物业服务有限公司与被上诉人之间的《物业服务管理合同》成立且生效。
上诉人依据2012年3月29日签订的《物业服务管理合同》向被上诉人主张2014年度的物业服务费，但原乾安中洁物业服务有限公司于2013年3月份对梧桐佳园福地居小区弃管，属于合同违约。原乾安中洁物业服务有限公司通过其弃管的行为，已明确表示拒绝继续履行2012年3月29日签订的《物业服务管理合同》。在原乾安中洁物业服务有限公司弃管7个月之后，虽上诉人主张于2013年10月份重新按照合同对该小区进行物业服务，但上诉人针对其股东及法定代表人变更的事实并未向该小区的全体业主告知，亦未对重新提供物业服务取得全体业主的认可。另，庭审中被上诉人对上诉人重新提供物业服务的事实不予认可，上诉人在2014年7月15日再次弃管的情况下，亦未提交充分证据证明其向该小区全体业主提供了完善的物业管理服务。综上，上诉人向被上诉人主张2014年度物业费及滞纳金的请求本院不予支持。依据《物业管理条例》第十一条、十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人乾安县中洁物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙世雁
审 判 员 张 继
代理审判员 隋靖国
二○一五年三月六日
本件与原件核对无异
书 记 员 董小娜