吉林省农安县人民法院
民事判决书
（2015）农民初字第1406号
原告：吉林省宝兰房地产开发有限责任公司。住所：农安县。
法定代表人：葛非，经理。
委托代理人：葛运江,男，1９54年2月27日出生，汉族，现住农安镇。
被告：程继超，男，1９88年7月23日出生，汉族，现住农安镇。
委托代理人: 曲焕，女，1９87年10月11日出生，汉族，现住农安镇。系程继超之妻。
原告吉林省宝兰房地产开发有限责任公司（以下简称：宝兰公司）与被告程继超房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人葛运江、被告程继超及委托代理人曲焕均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
宝兰公司诉称：2013年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告以城建局设计室设计的图纸面积91.24平方米出售，每平方米2500元，全款228,100.00元。首付款46,100.00元，余款银行按揭182,000.00元。该房屋包括后建筑的房屋面积14.01平方米在内，考虑到商品房的面积应当以产权测绘中心最后确认面积为准办理产权，所以在合同中第十九条第五款双方做了明确约定：“该房屋以原建筑面积为主，后盖面积为附，以产权所明确规定面积为准。如有变化，产权面积可以改变，销售总价款不变。”被告仅仅交首付款之后即装修入住，现在被告以后建的面积不能办理产权为由，至今拒不履行合同办理产权手续和银行按揭。被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护自身权益，原告特起诉至法院，请求被告偿付房款182,000.00元。
程继超答辩称：1、原告要求答辩人按照91.24平方米支付全部购房款没有事实根据和法律依据。原被告双方签订房屋买卖合同约定商品房建筑面积为91.24平方米，原告交付房屋后通知答辩人该商品房只能办理77.23平方米的产权登记，另有14.01平方米的彩钢板结构房屋不能取得产权，引发纠纷。原告曾起诉要求解除商品房买卖合同，本院（2014）吉农民初字第3888号民事判决书驳回了原告的诉请。现原告再次起诉，以双方在合同中约定“该房屋以原建面积为主，后盖面积为辅，以产权所确定面积为准，如有变化，产权面积可以改变，销售总价款不变”作为其对彩钢板房屋部分不能办理产权的理由，要求答辩人按照91.24平方米支付全部购房款没有事实根据和法律依据。
“产权面积可以改变，销售总价款不变”的约定不是对合同约定面积与产权登记面积发生误差处理方式的约定，不能反映原被告双方的真实意思。原告销售的是现房，应当明知变更设计后彩钢板结构房屋不能办理产权，却隐瞒了这一事实真相，是一种欺诈行为，商品房司法解释规定由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，出卖人应当承担违约责任，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因答辩人对房屋进行了装修投入且已入住，没有行使合同解除权，原告作为违约方却以答辩人应当接受14.01平方米彩钢板房屋不能办理产权的事实，要求答辩人按照91.24平方米支付商品房全部购房款，对答辩人是不公平的，其主张不能得到法院支持。
2、14.01平方米彩钢板结构房屋属于违章建筑，答辩人只能按照77.23平方米与原告结算购房款。
原告应当按照批准的规划、设计来建设商品房，原告对其所建商品房四楼以上户型进行变更，由一梯二户增加到一梯三户或四户的行为，是彩钢板结构房屋产生的原因所在。原告称其变更设计经规划部门批准并经设计单位同意，但未能提供行政批文和变更后的设计图纸，其依法变更设计的主张不能成立。原告交付商品房仅77.231平方米房屋能够办理产权登记，却要求答辩人购房总价款不变没有合法性。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更是不存在房屋产权登记障碍的，原告擅自变更了房屋的原设计，导致销售房屋权利瑕疵，房屋彩钢板结构部分属于违章建筑。答辩人不否认彩钢板结构房屋的可利用性，但违章建筑的利用只停留在利益层面上，不能成为权利，更不能成为商品房买卖合同的标的物。原告就彩钢板结构房屋的所有权不能移转于答辩人，应当承担不利法律后果。
综上，答辩人认为，原告主张本案是关于商品房建筑面积误差纠纷，应当按照合同约定处理。从商品房销售管理办法和商品房司法解释中关于合同约定面积与产权登记面积发生误差处理方式的规定看，不是针对建筑面积中有不能办理产权的情形，与本案的事实不一致，因此不适用合同约定面积与产权部门实测面积不符的处理规定，不能视为答辩人放弃了彩钢板结构房屋办理产权的权利。答辩人只能按照77.23平方米与原告结算购房款。如果原告能够在合理范围内赔偿答辩人的装修损失，答辩人可以退还该商品房，由原告另售他人。这是双方案外协商的结果，否则，应当依法驳回原告的诉讼请求。请法庭查明以上事实，依法公正裁决。
在本案审理中，原告为证明自己的主张，向本院提交了相关的证据如下。
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告签订房屋买卖合同。
被告没有异议。
程继超购买清华园小区10-503室备忘录一份，
被告没有异议。
3、王明男商品房买卖合同一份，证明该住房户和被告是一个情况，但他们已经办理完相关手续。
被告有异议，因为王明男是原告家保姆的姐姐，与本案没有关系。
4、王明男购买清华园小区10-501室备忘录一份，
被告有异议，认为与本案没有关系。
5、王明男在地税局开的发票，办理的产权手续。
被告有异议，认为与本案没有关系。
6、黄少洪商品房买卖合同一份（复印件），证明该住房户和被告是一个情况，但他们已经办理完相关手续。
被告有异议，认为与本案没有关系。
7、黄少洪备忘录、发票
被告有异议，认为与本案没有关系。
8、刘金先商品房买卖合同、备忘录、发票各一份。证明该住房户和被告是一个情况，但他们已经办理完相关手续。
被告有异议，认为与本案没有关系。
9、农安县人民法院（2014）吉农民初字第3888号民事判决书一份（复印件），证明房屋买卖合同有效。
被告对判决没有异议。
被告为证明自己的抗辩理由成立，向本院提交了证据如下：
1、（2014）吉农民初字第3888号民事判决书一份（复印件），证明原告在商品房买卖合同中违约在先。
原告对判决没有异议，但对证明的问题有异议，虽然法院驳回诉讼请求，但并不能证明被告不履行合同义务。
2、违规告知单和照片，证明原告后接的部分是违章建筑。
原告对照片外形没有异议，但并不能证明被告不履行合同义务，对违章通知单没有异议，但于买房无关。
上述证据，合议庭认证如下：
原告宝兰公司提交的1、2、9份证据，被告无异议，予以确认，3、4、5、6、7、8份证据，被告有异议，认为与本案没有关系，故本院不予确认。
被告程继超提供的1、2份证据，原告对法院判决和违规建筑通知单以及照片没有异议，但认为不能证明被告不履行合同义务，本院对上述证据予以确认。
经审理查明：2013年10月7日，原告宝兰公司与被告程继超签订了《商品房买卖合同》，约定原告以每平方米2500.00元的价格，将位于农安县农安镇宝安路清华园小区10栋503室的房屋卖与被告，房屋总价款228.100.00元，被告交给原告首付款46，100.00元,余款银行按揭182,000.00元。该房系现房，被告交付首付款后，原告将该房交与被告，被告装修且入住。
原告宝兰公司卖与被告程继超的91.24平方米房屋，包括能办理产权的77.23平方米和后建的14.01平方米的彩钢房，但该彩钢房屋不能办理产权登记，原告仍将14.01平方米的房屋以每平方米2500.00元的价格卖与被告。
现原告宝兰公司以合同约定：“该房屋以原建筑面积为主，后盖面积为附，以产权所明确规定面积为准。如有变化，产权面积可以改变，销售总价款不变”为由，要求被告程继超偿付余下房款182，000.00元。被告答辩称，只能按照77.23平方米的面积与原告结算购房款。
本院认为，被告程继超在与原告宝兰公司签订商品房屋买卖合同时，是以取得完整的房屋产权面积并能够实际居住为目的，但在签订该合同时，原告宝兰公司对其出售的清华园小区10栋503室91.24平方米（现房）的房屋，明知其中的14.01平方米彩钢房不能办理产权，仍与77.23平方米的产权房同等价格出售给被告程继超，虽合同中约定“该房屋以原建筑面积为主，后盖面积为附，以产权所明确规定面积为准。如有变化，产权面积可以改变，销售总价款不变”，但原告在与被告签订合同时，没有明确告知被告彩钢房不能办理产权，合同内容明显违反公平、等价有偿原则，应认定为显示公平。被告程继超对房屋进行了装修且已入住，没有行使合同撤销权，庭审中表示同意按照77.23平方米的面积与原告结算购房款。由于原告过错导致被告所购买房屋（91.24平方米）不能办理完整产权，合同目的难以全面实现，但应根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况，确定当事人承担的民事责任，原告要求被告偿付其余购房款的主张应在合理范围内，予以支持。故依照《《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，合议庭意见如下：
一、被告程继超自本判决生效之日起立即给付原告吉林省宝兰房地产开发有限责任公司77.23平方米（产权房）的购房款146,975.00元（2500元*77.23 -首付46,100.00元）。
二、驳回原告吉林省宝兰房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3940.00元由被告负担3335.00元，由原告负担605元。邮寄费108元由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 周 凯
审 判 员 孟庆燕
人民陪审员 孟 灵
二〇一五年十月十五日
书 记 员 董旭来