长春经济技术开发区人民法院
民事判决书
2015年长经开民初字第01281号
原告:长春市鸿铭物业服务有限公司，地址：吉林省长春市南关区。
法定代表人：吴铁军，该公司总经理。
委托代理人：赵雨庆，该公司法律顾问。
委托代理人：周亚南，该公司职员。
被告：塔峰，男，1983年2月9日，汉族，地址：吉林省长春市二道区。
长春市鸿铭物业服务有限公司（以下简称长春鸿铭物业）诉塔峰物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理。依法由适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵雨庆、周亚南、被告塔峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长春市鸿铭物业服务有限公司诉称：被告塔峰于2007年11月入住本小区，房屋面积为67.24平方米。2012年3月31日之前按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》、2012年4月1日之后按照原告与小区业主大会签订的《物业服务合同》四个文件之规定，由原告为被告所住的小区提供服务，被告按照约定的时间和标准缴纳物业费等，现原告已按约定提供了服务，但被告自2011年1月－2015年12月欠缴物业费本金为5520元，在此期间，原告多次催要未果。根据国家以及地方法律、法规相关规定，特起诉至经开区人民法院，请求被告给付物业费本金及违约金合计13815元。
被告塔峰辩称：1、营业执照只能证明其公司的合法性和公司的经营范围，而经营性收费许可证是依据长春市发改委、长春市房地产管理和住房保障局文件长发改经营联[2008]170号文件，该文件中明确规定小区的物业公司，应凭借其营业执照及相关证件手续到房地产管理局和住房保障局领取经营性收费许可证，才有资格收取本小区物业费，如没有该证，业主可拒绝缴纳物业费；2、长发改经营联[2008]170号文件要求收费员需要有收费资格证才能向业主收取物业费；3、该文件要求业主缴纳物业费，物业需出具正式的收费发票，但是原告在2011年之前一直提供的是收费收据而非正式发票。目前原告无法提供上述三项内容。原告称其在2015年之前是没有经营性收费许可证的，因此原告不具有收取物业费的资格，我方可以拒绝缴纳物业费；4、原告称业主委员会成立是根据住建部[2008]274号文件第58条，但是该条是指在不能满足其他条款下的特定情况才适用的，原告没有执行最基本的成立规则，而是直接适用特定条件下的规定，因此我对业主大会的成立有异议；5、关于物业费调价：只是物业内部核算成本，并没有在小区进行公示和取得相关物价部门的认可，因此我对涨价不认可，没有事实依据；6、原告称停车场与其没有直接利益关系，但是当时是由物业出面向业主填写征求意见表，停车场建成后，又在物业的办公室收取停车费，小区门前绿化带属于公共设施，归全体业主所有，为什么在物业公司征求业主意见后变成了别人的经营性场所；7、物业提供的四份合同都是由业主委员会盖章，被告不知情，对合同书内容不了解，不能认可合同的有效性；8、对于小区现状，2007年-2010年底我们没有居住，2011年年初我正式入住，我家楼下一楼的饭店排风正对着我家窗户，对日常生活造成严重影响，一是噪声干扰，饭店营业时间早九点到晚上十一点，排风一直间歇性在响；二是空气污染，由于排风正对我家窗口，导致房间内空气污染严重，2010年年底我和物业经理杜爽协调解决，但是一直没有解决，这也是我未交物业费的主要原因；门禁常年无人修理导致广告张贴，雇佣工人清理广告花费约300元，门前乱钉地锁影响车辆通行，2012年-2014年间因为地锁导致车辆受损，修理费近3万元，和物业多次协商未拆除地锁。
根据原、被告提供的证据，本院查明的案件事实如下：被告系浦东明珠小区1栋2单元308室业主，其房屋面积为67.24平方米，被告于2007年11月入住本小区。2007年11月3日，原告长春市鸿铭物业服务有限公司作为甲方，被告塔峰作为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告为被告所住的小区提供服务，被告自接受房屋之日起，缴纳住宅物业服务费为每月每平方米0.85元，电梯使用费按楼层高低及户数不同收取。合同履行过程中，浦东明珠小区业主大会作为甲方，长春市鸿铭物业作为乙方，双方于2012年3月30日、2013年12月27日、2015年1月1日分别签订了三份《物业服务合同》，将物业费变更为每月每平方米1.15元。同时，按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》及《物业服务合同》的约定，如被告不按照合同约定缴纳物业费，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每天千分之二向被告收取滞纳金。现原告已按约定提供了服务，但被告自2011年1月－2015年12月欠缴物业费本金以及违约金合计为13815元。
另查明：因浦东明珠小区有资格参加业主委员会的业主人数不符合法定人数，故该小区并没有成立业主委员会，根据住建部印发的建房[2009]274号文件规定，由社区代行业主委员会的职权。
以上事实，有原告的身份信息以及业主信息情况登记表、原、被告签订的《浦东明珠前期物业服务协议》、《浦东明珠小区物业服务合同》、昆山路社区出具的调费调查证明、物业服务项目收费标准备案表、被告欠费详单、小区现状照片、原告代理人以及被告当庭陈述、庭审笔录等证据在卷为凭。
本院认为：一、业主是否可以以物业公司无经营性收费许可证为由拒绝缴纳物业费。物业公司向业主收缴物业费的依据是双方签订的物业服务合同，收费许可证是物价局物业收费项目、收费标准明码标价的一种方式，属于行政管理的范畴，不能作为物业服务合同的成立和生效要件。因此如双方签订的物业服务合同合法有效，并且物业公司如约向业主提供了服务，那么业主应当按照合同约定缴纳物业费。二、被告塔峰与原告签订的《浦东明珠前期物业服务协议》以及浦东明珠小区业主大会代表全体业主与原告签订的《浦东明珠小区物业服务合同》的效力问题。1、被告塔峰对其与原告签订的《浦东明珠前期物业服务协议》真实性予以认可，故本院对该协议的效力予以认定，该协议对被告塔峰有约束力。2、因浦东明珠小区并没有成立业主委员会，且被告对业主委员会的签章提出质疑，因此本院对2012年3月30日与2013年12月27日，由浦东明珠小区业主大会与长春鸿铭物业签订的、加盖浦东明珠小区业主大会签章的两份《浦东明珠小区物业服务合同》的效力不予认可。3、根据建房[2009]274号文件第五十八条规定，因客观原因没能选举产生业主委员会的小区可由物业所在地的居民委员会在街道办事处代行业主委员会职责，故本院对2015年1月1日由经开区临河街道办事处代浦东明珠小区业主大会与长春鸿铭物业签订的、加盖街道办事处公章的《浦东明珠小区物业服务合同》的效力予以认可。
本院认为，所谓物业公司的“维护义务”，所指的是一个过程，存在一定时间上的延续性，因此，不能通过现状完全否定物业公司履行过管理维护义务的事实，故可以认定原告长春鸿铭物业已经基本履行了物业服务合同中约定的义务，只是存在部分瑕疵，根据《合同法》的相关规定，可以认定原告已履行了合同的主要义务，那么被告应当承担支付物业服务费的义务并依法享有要求物业服务企业继续履行和采取补救措施的权利。如果被告以原告的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，将影响原告向全体业主提供物业服务，也会陷入引起更多业主欠费的恶性循环，不利于业主公共利益的保护。如被告对于物业公司选聘程序或物业服务质量存在质疑，应向住建部门、街道办、社区等机构反映、表达意见，妥善处理纠纷，并不能据此拒交物业费。如被告认为其他业主的行为影响其正常居住，可另行解决，本案不予处理。但因原告在物业服务管理过程中，未尽到全部职责，存在服务管理瑕疵，其在物业管理服务中存在与业主沟通不畅，服务不到位等情况。因此对原告要求被告塔峰给付违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，被告应该按照《浦东明珠前期物业服务协议》以及2015年1月1日签订的《浦东明珠小区物业服务合同》中的约定缴纳物业费，即2011年1月1日-2014年12月31日，按照每平方米0.85元计算，合计3696元；2015年1月1日-2015年12月31日，按照每平方米1.15元计算，合计1164元。
依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告塔峰于本判决生效后十日内给付原告长春市鸿铭物业服务有限公司物业费4860元人民币；
二、驳回原告长春市鸿铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费145元（原告已垫付），由原告长春市鸿铭物业服务有限公司负担94元，由被告塔峰负担51元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。
代理审判员 车 岩
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 马书丽