吉林省松原市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）松民一终字第822号
上诉人（原审被告）袁月海：男，1961年2月13日生，汉族，农民，现住吉林省长岭县。
委托代理人刘金峰：吉林浩原律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）曲占林：男，1966年11月13日生，汉族，农民，现住吉林省长岭县。
被上诉人（原审被告）吕宝香：女，1966年9月17日生，汉族，农民，住吉林省长岭县。
原审被告杨友：男，1965年12月3日生，汉族，农民，现住吉林省长岭县一品家园宾馆，身份证号码×××。
上诉人袁月海因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服长岭县人民法院（2014）长民初字第360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，进行了审理。
原审原告曲占林诉称：2010年9月在我服刑期间，吕宝香把我们的房屋卖给杨友了，由我父亲曲海友担保，吕宝香收到房款6万元，现在袁月海说房屋是他买的，故要求依法确认房屋买卖协议无效，杨友、袁月海返还我原有房屋。
原审被告杨友辩称:我没和原告家签订买房协议，此事与我无关。
原审被告袁月海辩称：2010年9月，吕宝香通过刘彬找我，说要把房屋卖给我，要价6万元，并说曲占林也同意卖房，还有曲海友担保。我向杨友借了部分钱，先后交给吕宝香6万元。房屋买卖协议上的买方我签了杨友的名字。实际该房屋由我购买并装璜、修缮。现在我不同意返还房屋。
原审被告吕宝香辩称：我和曲占林是1988年以夫妻名义同居生活的，当时因他生日小，没有办结婚登记手续。我们没办离婚手续，他在监狱服刑时，我们俩有协议，他在协议上签字了。八十八乡的房子是我和曲占林盖的，共有人2人，包括我。卖房时，曲占林在内蒙服刑，具体地点我不知道，所以曲占林不知道。房子卖了6万元，袁月海交给我了，因为当时我没告诉曲占林，也不知道他现在能回来，所以按当时房价6万元，我同意返给袁月海6万元钱。
原审法院认定：原告曲占林与被告吕宝香系夫妻关系，与被告袁月海是左右邻居。1998年曲占林因犯罪入狱，2013年刑满释放。2010年9月26日在曲占林父亲曲海友家，有吕宝香在场，袁月海在房屋买卖协议书的买方处签名杨友，曲海友在担保人处签名，吕宝香把夫妻共有的房屋4.5间卖给袁月海，由袁月海分期交付给吕宝香房款6万元。2012年至2013年，袁月海对该房屋进行了装璜、修缮。曲占林出狱后，发现由曲海友担保，吕宝香把房屋卖给杨友了，袁月海承认从吕宝香手购买了与曲占林共有的房屋。曲占林要求依法确认房屋买卖协议无效，并由杨友、袁月海共同返还原有房屋。杨友称与此事无关，袁月海不同意返还房屋。吕宝香承认擅自处理了与曲占林共有的房屋，同意返还袁月海交付的房款6万元。
原审认为：曲占林与吕宝香虽未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活，但在1994年2月1日前已经符合结婚的实质要件，故其二人属于事实婚姻。争议的房屋是其二人婚后建造且共同居住，故该房屋归其二人共同共有。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追加该房屋的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国合同法》第五十三条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性法规”。吕宝香将共有房屋擅自出卖给善意购买人袁月海，袁月海支付了6万元，但双方未办理产权登记，其行为违反了有关规定，故曲占林提供的房屋买卖协议书无效。因袁月海系购房交款且实际占有该房屋者，故袁月海应返还房屋给曲占林与吕宝香，曲占林和吕宝香共同返还给袁月海买房款，杨友不承担责任。庭审中，曲占林撤回了对曲海友的起诉，长岭县人民法院予以准许。依照《中华人民共和国婚姻法解释（一）》第五条第一项、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、袁月海返还给曲占林、吕宝香房屋（见产权证）。二、曲占林、吕宝香共同返还给袁月海买房款6万元，此款限判决生效后一次付清。三、驳回曲占林其他的诉讼请求。 案件受理费人民币100元由原、被告各自承担50元。
上诉人袁月海上诉称：一、2010年房屋买卖时吕宝香反复向上诉人说，其丈夫曲占林同意卖房，并且由其公公曲海友作为担保，因此上诉人才同意买房，吕宝香的行为对于上诉人来说，至少是一种欺骗行为，她应该对此承担责任。二、上诉人吕宝香的买卖行为，实际已交付使用，且已过去3年，成为一种事实，上诉人的行为是一种善意取得，受法律的支持与认可。三、 上诉人于2013年花了21万元将房屋推倒重盖，原有的房屋已不存在，现在的房屋是上诉人自己花钱盖的，与被上诉人无关。故请求撤销一审判决，驳回曲占林的诉讼请求。
被上诉人曲占林辩称：原审判决正确，应予维持。
被上诉人吕宝香未予答辩。
原审被告杨友未予答辩。
本院认为：原审认定基本事实不清，程序违法。经本院审判委员会2014年第38次会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销长岭县人民法院（2014）长民初字第360号民事判决。
二、本案发回长岭县人民法院重审。
二审案件受理费人民币100元由本院退回上诉人。
审判长 付 国
审判员 张建军
审判员 李 颖
二○一四年十二月二十六日
书记员 王晋野
发 回 重 审 函
长岭县人民法院：
你院审理的（2014）长民初字第360号曲占林与袁月海、吕宝香、杨友农村房屋买卖合同纠纷一案，经二审审理认为，原判决存在如下问题：
1、曲占林和吕宝香离婚、吕宝香售房，这两个行为哪个在先。如离婚在先，则吕宝香出售的就不是夫妻共同所有的房屋而是普通共同共有的房屋。此问题应予查清。
2、袁月海的妻子张金梅虽取得W20131141号房产证，但该房产证的取得不是基于对128号房屋的买卖取得，而是因“翻建”取得， 128号房产证仍有效，即袁月海非因买卖行为对房屋产权过户登记，而是因“自建”登记产权。应进一步查清W20131141号房屋土地使用权如何取得，取得是否合法。
3、W20131141号房屋登记在张金梅名下，张金梅应为本案当事人。
4、袁月海是否对所购房屋已进行了“翻建”、“装璜”，如是，应查清袁月海对此所投入的费用。
二○一四年十二月二十六日