吉林省白山市浑江区人民法院
民事判决书
(2015)浑民二初字第440号
原告白山市红旗小学。
组织机构代码证：41287254-2.
住所：白山市红旗街92号。
法定代表人唐晓艳，系校长。
委托代理人杨亮，吉林龙达律师事务所律师。
被告李杨，女，1980年3月29日生，金色摇篮幼儿园经营者。
委托代理人辛士鹏，男，1977年5月17日生，汉族，金色摇篮幼儿园职员。
原告白山市红旗小学诉被告李杨租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告白山市红旗小学法定代表人唐晓艳及其委托代理人杨亮、被告李杨委托代理人辛士鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年9月3日，原告（原通化师院白山分院附属小学）与被告签订房屋租赁协议，协议约定原告将位于红旗街92号的临街办公楼三楼整体租赁给被告使用，租赁期自2011年1月1日至2018年12月31日，年租金15万元，缴纳方式为头两年房租一次缴纳，两年后的房租按每半年上纳租的方式缴纳。2011年4月1日，原告又与被告签订房屋租赁协议，协议约定原告将位于红旗街92号的临街办公楼四楼整体租赁给被告使用，租赁期间自2011年4月1日至2019年4月31日，年租金12万元，缴纳方式为第一年房租一次缴纳，一年后的房租按每半年上纳租的方式缴纳。以上两份合同签订后，原告将房屋交付被告，被告按约定缴纳租金至2013年6月1日，但此后一直未交纳租金，尽管原告多次催要，被告拒不缴纳，并一直占用原告房屋至今。被告行为构成了根本违约。原告诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的租赁合同，被告立即搬出原告房屋。2、被告给付自2013年6月1日起至实际腾迁之日止的租金。
被告辩称：不同意解除租赁合同。原告出租的房屋没有消防许可证，而且属于教育性用楼，不允许作为经营使用。被告于2012年10月1日在原承租户何叙手中转租，转租过程中，原告与何叙隐瞒了该房屋没有消防许可证的事实，原告于2011年1月1日已经将该房屋出租，被告于2013年6月1日才得知该房屋没有消防许可证。在消防多次检查期间，消防要求该楼房办理消防许可证，但至今没有取得。因此影响了被告的经营，被告有前期投入的损失共计80余万元。因为没有消防许可证，导致浑江区教育局停止被告办学资格，及重点办学对象被取消，一年损失60万元。且被告并不是签订租赁合同的当事人，不受合同的约束。被告不同意给付房租，并不同意腾迁。
经审理查明：原告与原金色摇篮幼儿园经营者何叙签订两份《租赁协议》，约定其承租原告单位位于红旗街92号的临街办公楼三楼与四楼。两层楼的年租金为27万元，平均月租金为2.25万元。
2010年9月3日，原告作为甲方，金色摇篮幼儿园原经营者何叙作为乙方，双方签订了《租赁协议》一份，内容：甲方同意将位于红旗街92号的临街办公楼三楼整体租赁给乙方使用。为明确甲方与乙方的权力义务关系，经双方协调签订合同如下：…2、每年租金15万元；3、出租期限自2011年1月1日起至2018年12月31日止，有效期8年。（楼梯和操场及院内平房合计后约定写入补充说明）；4、合同签订后乙方一次交纳给甲方二年租赁费，二年后房屋租赁费交费方式为每半年和上纳租，交纳日期为每半年第一个月的十五日内。…8、租金交纳：租赁期不管营业兴衰，承租方要提前半年上交租赁费及水电费。到期不能及时交租承担迟纳金；9、乙方在合同有效期自主经营管理，甲方不加干涉，但必须守法经营，乙方盈亏自负于学校不存在债务关系。乙方在经营期间本身发生的经济纠纷及其它法律责任由乙方自行负责；10、如合同期满，乙方享有优先租赁权。在合同规定期间，甲方不随意更改租赁费用。《租赁协议》落款处原告加盖单位公章，被告加盖单位公章并由原校长何叙签名。
2011年4月1日，原告作为甲方，金色摇篮幼儿园原经营者何叙作为乙方，双方签订了《租赁协议》一份，内容：甲方同意将位于红旗街92号的临街办公楼四楼整体租赁给乙方使用。为明确甲方和乙方的权力义务关系，经双方协商，签订合同如下：1、每年租金12万元；2、出租年限：自2011年4月1日起至2019年4月1日止，有效期8年；3、合同签订后乙方一次交纳给甲方一年租赁费，一年后房屋租赁费交费方式为一年上纳租，交纳日期为每年第一个月的十五日内；…7、租金交纳：租赁期不管营业兴衰，承租方要提前半年上交租赁费及水电费。到期不能极时交租承担迟纳金；8、乙方在合同有效期自主经营管理，甲方不加干涉，但必须守法经营，乙方盈亏自负与学校不存在债务关系。乙方在经营期间本身发生的经济纠纷及其它法律责任由乙方自行负责；9、如合同期满，乙方享有优先租赁权。在合同规定期间，甲方不随意更改租赁费用。《租赁协议》落款处原告加盖单位公章，被告加盖单位公章并由原校长何叙签名。
2012年10月9日，金色摇篮幼儿园原经营者何叙（甲方）与现任经营者李杨（乙方）签订《转让合同》一份，内容：1、甲方将金色摇篮幼儿园（地址：租赁白山市红旗小学临街楼房三、四层，租期为2011年1月1日-2018年12月31日）转让给李杨，转让价格为40万元。…5、乙方继续履行原红旗小学签订房屋租赁合同。7、乙方同意红旗小学院内平房南侧大间继续由甲方使用至原与红旗小学签订合同期满为止。《转让合同》落款处原经营者何叙、现经营者李杨签名。
2012年12月24日，金色摇篮幼儿园原经营者何叙（甲方）、现经营者李杨（乙方）、原告（丙方）三方签订《金色摇篮幼儿园法人代表转让协议》一份内容：经甲乙双方协商同意，金色摇篮幼儿园由原所有者何叙转让给李杨，转让时间为2012年10月1日，转让价格甲乙双方自定。丙方认可甲乙双方转让。原甲方何叙与丙方所签协议于转让之日起由乙方李杨继续履行并承担全部责任，甲方何叙不再承担任何责任。《金色摇篮幼儿园法人代表转让协议》加盖原、被告单位公章，并由何叙、李杨及原告法定代表人唐晓艳签名。
2014年3月6日、2014年8月1日、2014年12月24日、2015年3月11日，原告向被告多次送达《缴费通知书》催缴房租。被告李阳均在《缴费通知书》上签名。
2014年8月4日，浑江区文化教育和体育局向被告下达《停止办学行为告知单》内容：我局接到浑江区公安消防大队《关于金色摇篮幼儿园存在火灾隐患情况的函》，经浑江区公安消防大队实地踏查，你园不具备办学的消防安全条件，我局自接到通知后要求你园从即日起停止办学行为。
被告房租交纳至2013年6月1日，被告使用租赁房屋至今未搬出。租赁房屋至今未取得消防许可证。
以上案件事实有《租赁协议》二份、《转让合同》、《金色摇篮幼儿园法人代表转让协议》、《停止办学行为告知单》及庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，原告将房屋出租给被告，被告租金交纳至2013年6月1日后，再未按合同约定交纳房租，且明确表示不同意缴纳房租。原告诉讼请求解除原、被告之间的二份《租赁协议》，被告立即搬出租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”、第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。原告请求解除原、被告双方签订的二份《租赁协议》，被告应立即搬出租赁房屋，本院依法予以支持。
原告诉讼请求被告给付自2013年6月1日起至实际腾迁之日止按合同计算的欠付租金，被告虽主张该租赁房屋没有取得消防许可证并不适于办学，但被告未及时主张解除租赁合同，而是继续使用该房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告应向原告缴纳自2013年6月1日起至腾出房屋之日止按每月租金2.25万的标准计算的租金。
被告主张租赁协议为原经营者何叙签订的，被告不应受合同约束。本院认为被告作为现任金色摇篮幼儿园的经营者从原经营者何叙处承兑了金色摇篮幼儿园，且原、被告及何叙签订了《金色摇篮幼儿园法人代表转让协议》，被告已取得了租赁房屋的承租权，并已实际租赁使用，被告该主张不成立。
依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告白山市红旗小学、被告李杨之租赁合同关系，被告李杨于判决生效之日起三日内从位于红旗街92号临街办公楼三楼及四楼租赁的房屋内搬出。
二、被告李杨于本判决生效之日起三日内给付原告白山市红旗小学自2013年6月1日起至腾出房屋之日止按每月租金2.25万的标准计算的租金。
如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”的规定，支付迟延履行金。
案件受理费10030.00元，减半收取，由被告承担5015.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
代理审判员 王 颖
二零一五年八 月 九日
书 记 员 王姝懿