吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民一终字第486号
上诉人（原审原告）：边影，女，1988年9月10日出生，汉族，住吉林省辽源市。
委托代理人：王维林，北京盈科（长春）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：长春汉森融信房地产开发有限公司。住所地长春市高新区超越大街与创意路交汇处汉森香榭里27号楼201室。
法定代表人：童东立，总经理。
委托代理人：徐旸，吉林阳光博舟律师事务所律师。
上诉人边影因商品房买卖合同纠纷一案，不服长春高新技术产业开发区人民法院作出的（2015）长高开民初字第409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。
边影原审诉称：边影与长春汉森融信房地产开发有限公司（以下简称汉森公司）于2013年9月14日签订了《汉森香榭里商品房定购协议书》，约定边影购买汉森公司开发的位于长春市高新南区超群大街与创意路交汇处汉森香榭里16号楼1单元3003号房，面积为55.9平方米。合同约定付款方式为银行按揭贷款，边影交首付款后汉森公司为其办理贷款手续，并于2013年12月末前交房。边影按约定交款后，汉森公司既未办理按揭贷款也没有在约定期限内交房。现边影得知所购买的此房屋未取得商品房预售许可，不具备销售条件，故诉至法院，请求确认：双方签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》无效，汉森公司返还已付购房款137661元及利息，并赔偿损失137661元，案件诉讼费由汉森公司承担。
汉森公司原审辩称：1.不同意解除商品房购房协议，可以通过变更履行方式继续履行。由于国家政策调整，使汉森公司遇到办理手续不畅、融资困难，并导致逾期交房，这些问题将在近期解决完毕。汉森公司希望协商解决，现在边影所购房屋已经验收并可以交付，或可以更换有预售许可证的房屋，价格上也可以给一定的优惠。2.边影所购房屋已经建设、监理、施工、设计单位验收，并于2014年6月22日出具《单位工程质量竣工验收记录表》，结论为符合设计及规范验收标准，合同可以继续履行，汉森公司将尽快办理相关手续。3.边影在签订合同前了解房屋相关情况，对不具有商品房预售许可证一事知情，亦存在过错。4.边影存在违约情形。按照双方签订协议书约定，边影没有按照约定的日期支付分期付款的第二笔首付款。5.诉讼费由边影负担。
原审法院查明：边影与汉森公司于2013年9月4日签订了《汉森香榭里商品房订购协议书》，内容为边影购买汉森公司开发的位于长春市高新南区超群大街与创意路交汇处汉森香榭里16号楼1单元3003号房，面积为55.9平方米，房屋总价款为314661元，协议约定交房日期为2013年12月末。现边影已经实际交付购房款53000元，另外以首付分期形式为汉森公司出具84661元购房款欠条。
另查明，汉森公司至庭审时未取得商品房预售许可证明。现边影诉至本院，以汉森公司未按期交房且不具有预售许可证明为由，要求确认双方签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》无效，并返还购房款137661元及利息，并赔偿损失137661元。
原审法院认为：汉森公司未取得商品房预售许可证明而与边影签订《汉森香榭里商品房定购协议书》，直至边影诉至法院前亦未取得，故双方签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》应认定无效。汉森公司抗辩认为边影对此事实知晓并存在过错，但未提供相应证据予以证明，其提供边影购买的房屋已经验收合格的证明，均不影响上述协议书应认定无效；关于汉森公司返还边影所交付的款项一节，汉森公司主张84661元边影未交付，边影庭审中也认可为汉森公司出具欠条，故对边影诉请中的此84661元应予扣除。另外汉森公司提出边影所交购房款中有2000元为公司优惠，但汉森公司却为边影出具了加盖公章的收款票据，并无其他证据证明该款项为优惠部分，故应认定边影实际已交付购房款为53000元。汉森公司主张因边影未完全交纳首付款应承担违约责任，但在边影缴纳84661元发票中已明确标明“今欠长春汉森融信房地产开发有限公司首付款84661元，此票据只作为银行贷款票据所用，其它无效”，是汉森公司接受边影以首付分期的形式交纳首付款，故边影不存在未按期交纳购房款违约的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，汉森公司应返还已付购房款及利息、赔偿损失。边影主张的利息计算方式按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中同期贷款利率上浮30%-50%方式计算，但是该计算方式系罚息计算方式，并不能适用本案情况。故对利息计算方式应按照中国人民银行同期同类贷款计算，计息开始时间应从边影交纳最后一笔购房款开始至汉森公司付清该笔款项之日止。
边影主张汉森公司承担不超过购房款一倍的赔偿责任的问题，因边影实际交纳购房款为53000元，如要求汉森公司支付赔偿也不能超过已付房款，且边影并未提供证据证实汉森公司在与其签订合同过程中故意隐瞒没有预售许可证的事实。现边影主张赔偿的依据仅是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，并未提供其存在损失的相关证据，故边影请求赔偿137661元的诉讼请求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、边影与长春汉森融信房地产开发有限公司签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》无效；二、长春汉森融信房地产开发有限公司于本判决生效后立即向边影返还已交购房款人民币53000元及利息（自2013年10月10日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、驳回边影的其他诉讼请求。案件受理费6020元，由长春汉森融信房地产开发有限公司负担1158元，边影负担4862元。
宣判后，边影不服，向本院上诉称：1.原审认定事实错误。边影出具的收款凭证表明已交纳的购房款为137661元，同时边影欠汉森公司84661元。事实是汉森公司收边影购房款137661元，边影欠汉森公司84661元。原审没有认定84661元收款凭证所证明的汉森公司收款事实，只认定了53000元购房款是错误的。2.原审适用法律错误。原审没有支持边影要求赔偿137661元错误。相关法律规定，没有《商品房预售许可证》不得进行商品房预售，时至今日汉森公司仍未取得该证件。如法院认定汉森公司不存在欺诈行为，应由汉森公司举证其已向边影明示无销售许可、边影自愿购买的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，边影诉求是“已付购房款一倍的赔偿责任”而非“赔偿损失”。边影的此项诉求对应的是汉森公司因其欺诈行为而应承担的法定责任，边影无需举证损失。综上，请求撤销一审判决第三项，改判汉森公司赔偿137661元，一、二审案件受理费由汉森公司负担。
汉森公司二审辩称：一审判决正确，应当维持原判。
本院二审查明的案件事实与一审相同。
另查明：1.双方当事人签订的《汉森香榭里商品房定购协议书》第八条约定：“乙方已详阅了甲方提供的证件和相关资料，销售中心所展示沙盘、楼书、广告及其他资料仅为要约邀请，房屋以实际交付时为准。”
2. 2013年9月19日汉森公司为边影出具的84661元收款票据写明：“今欠长春汉森融信房地产开发有限公司首付款84661元，此票据只作为银行贷款票据所用，其它无效。”
本院认为： 1.原审认定汉森公司收取边影购房款为53000元正确。虽汉森公司开具的收款票据总计数额为137661元，但边影认可其中金额为84661元的票据其并未实际给付，且该票据记载“此票据只作为银行贷款票据所用，其它无效”，表明其用途仅为银行贷款，故该84661元不应认定为边影已交纳的购房款。边影主张交纳的购房款为137661元本院不予支持。2.边影主张适用双倍惩罚性赔偿的证据不足。边影上诉主张，因汉森公司在签订协议时不具有《商品房预售许可证》，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，承担已付购房款一倍的赔偿责任。边影作为主张汉森公司存在欺诈行为的一方，依据“谁主张、谁举证”的原则，应对所主张事实提供充分证据予以证明，因边影现并无证据证明汉森公司在签订协议时曾故意隐瞒没有预售许可证或提供虚假预售许可证，故应承担举证不能之后果。且涉案协议第八条约定：“乙方已详阅了甲方提供的证件和相关资料”，即边影在签订协议时，对汉森公司既有的证照进行审查，是其合同权利亦是应尽之合同注意义务，且依字面理解，边影对协议该条款已履行完毕。故边影该项上诉主张证据不足，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5220元，由上诉人边影负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓燕
代理审判员 白雪成
代理审判员 张新华
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 张维峰