吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民一终字第391号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张广震，男，1987年1月16日生，汉族，德惠市农业局职工，现住在德惠市。
委托代理人：张成波，男，汉族，1967年10月16日生，农民，系张广震的父亲，现住在德惠市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：德惠市吉家房产交易服务有限公司，住所地德惠市三中央街与西十道街交汇处。
法定代表人：陈寿涛，该公司总经理。
委托代理人：魏来，该公司职员。
上诉人张广震因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省德惠市人民法院（2015）德民重初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人张广震及其委托代理人张成波，被上诉人德惠市吉家房产交易服务有限公司（以下简称吉家公司）的委托代理人魏来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张广震原审诉称：2013年7月1 9日，张广震购买案外人田家良所有的座落在德惠市胜利街办事处六区422栋1单元 4 层 2号建筑面积为80. 29 平方米楼房，吉家公司为居间方签订了《房屋买卖合同》。合同约定由吉家公司为张广震办理按揭贷款首付款，张广震依吉家公司要求于2 0 1 3 年 7月2 6日向吉家公司交付了98100元的按揭首付款、中介费用及预交的其他费用。同年9月4日该房屋变更为张广震名下，直至2013年9月30日吉家公司才让张广震在一些贷款协议上签字，但没有给张广震一份协议。张广震多次催促吉家公司办理按揭贷款，至今吉家公司未能办理按揭贷款事宜。2014年1月12日，案外人田家良因张广震未给付房款向法院起诉，德惠市人民法院以( 2014)德民初字第4 6 6号民事调解书解除三方签订的房屋买卖合同，张广震于2014年3月31日前将该房屋所有权过户到田家良名下，发生的税费全部由张广震承担。我们三方签订的合同，张广震履行了义务交清了吉家公司要求的费用，吉家公司承诺为该房屋的买卖办理按揭贷款，但其未能在约定期限内履行合同，致使买卖合同解除，吉家公司违反合同约定，要求：吉家公司返还张广震所交的首付款及费用总计98100元以及利息，要求吉家公司承担房屋所有权由田家良名下变更张广震名下的费用、由张广震名下变更到田家良名下所发生的税费及其他损失，并承担诉讼费用。
吉家公司原审辩称：张广震要求首付款可以返还，但不是98100元，两次过户产生系列费用，第一次过户变更张广震名下费用为14840元（交易税11000元，交易杂费3000元，评估费 840元），我们在为田家良、张广震办理过户过程中产生了13260元费用（资信费1000元，公证费1900元，材料费200元，担保费4000元，评估费840元，资金监管费1120元，抵押他项300元，佣金3900元），张广震交付的98100元，只剩70000元，在交首付款过程中，吉家公司垫付12000元。吉家公司与田家良第二次办理过户手续时，产生的费用应由张广震支付，相关费用已从首付款82000元中被田家良划走，张广震要求返款应该是银行现有的钱数再扣除我公司为张广震的垫付的12000元。此案的事实是在合同签订后，我公司积极帮助张广震办理房屋买卖相关手续，而张广震在房屋过户到其名下后拒绝配合我公司到银行办理按揭手续，导致田家良没有向张广震交付房屋，完全是由张广震自己造成的。张广震说我公司没有按合同约定为其办理按揭手续与实际不符。关于更名所发生的税费，张广震要求吉家公司承担与调解书内容不符，不应由吉家公司承担。
吉家公司反诉称：2013年7月29日，张广震购买案外人田家良商品楼房一处，由吉家公司作为中介，三方签订了房屋买卖合同一份。合同签订后张广震向吉家公司交纳了70000房屋首付款元，因为向银行交纳的首付款需要82000元，吉家公司为张广震垫付12000元。吉家公司按照合同约定，为张广震办理了房屋买卖的相关手续并已通过相关部门将房屋由案外人田家良名下过户到张广震的名下，后张广震拒绝配合吉家公司到银行办理按揭手续，导致最终通过德惠市人民法院( 2014)德民初字第4 6 6号民事调解书调解，将该房屋又过户到田家良名下，两次过户的费用均应由张广震承担。故吉家公司请求法院判令张广震立即返还吉家公司为其垫付的楼房首付款12000元及利息，利息自吉家公司垫付之日起至张广震返还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率给付。
张广震原审辩称：吉家公司为张广震垫付12000元首付款纯属编造，向银行交付首付款的日期为2013年8月8日，并非是2013年7月26日，有银行的回单为证。吉家公司反诉称张广震拒绝配合到银行办理按揭手续不是事实，张广震已经在按揭手续上签字了，有银行的贷款合同为证。事实是吉家公司办理的手续违背了相关规定，不完全履行相关义务，增加了信贷风险系数，损害了张广震的利益，在无奈的情况下，张广震行使了后履行抗辩权，因吉家公司坚持不修正违规行为，所以张广震才没有拿这样的手续去办理抵押贷款，故请求法院驳回吉家公司的反诉请求。
原审法院认定的事实：张广震购买案外人田家良商品楼房一处，由吉家公司作为中介。2013年7月29日三方签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定由吉家公司为张广震办理按揭贷款首付款。2013年7月26日张广震向吉家公司交付贷款首付款及税费共计98100元，其中70000元为吉家公司向银行交付购房的首付款，因需交付82000元，吉家公司为张广震垫付了12000元。吉家公司将上述款项于2013年8月8日以张广震的名义存入中国建设银行德惠支行代管账户。吉家公司将张广震交付的剩余28100元用于办理购房的交易税、费。张广震在吉家公司提供的购房置业明细表上确认签字，明细表的各项收费数额约定明确。由于双方在履行过程中合同终止，发生了部分费用，有税、费票据和吉家公司收取的中介费用，尚未发生的费用有资金监管费1120元，公证费1900元，抵押他项 300元，共计3320元。2013年9月4日将该房屋产权证变更到张广震名下。张广震认为吉家公司违约致使合同无法履行，吉家公司认为张广震得到房屋产权证后，经催告不到银行办理按揭贷款手续，致使合同无法履行，双方均未提供相关证据证明自己的主张。2013年3月案外人田家良将张广震诉至法院，吉家公司作为第三人参加了本案的调解，法院于2014年3月17日作出 ( 2014)德民初字第4 6 6号民事调解书，经调解解除了2013年7月29日由三方签订的《房屋买卖合同》，明确了该房屋两次更名过户费用均由张广震承担。经法院查询，现在张广震名下的在中国建设银行德惠支行的存款余额为72426元。
原审法院认为：张广震订立合同期间向吉家公司交首付款及相关费用，双方对此无异议。张广震交付的购楼首付款70000元，吉家公司以张广震的名义存入银行代管账户，此款存入银行后吉家公司已不具有对该款项的占有支配权利，张广震可以随时支取该款。如有必要，吉家公司应当负协助义务。故张广震要求吉家公司返还首付款、费用共计98100元及利息的诉求，不予支持。其中28100元的各项费用，双方在履行合同过程中对尚未发生的资金监管费1120元，公证费1900元，抵押他项 300元等费用总计3320元，吉家公司应当返还给张广震，对已实际发生的费用应由张广震承担。张广震要求吉家公司承担该房屋由案外人田家良名下变更到张广震名下，再由张广震名下过户到田家良名下所发生的税、费，因( 2014)德民初字第4 6 6号民事调解书第二、三项已明确费用由张广震承担，故张广震的该项请求不予支持。吉家公司请求张广震立即返还吉家公司为其垫付的房屋首付款12000元及其利息一节，因房屋首付款12000元属张广震不当得利，故应当立即返还给吉家公司，吉家公司自愿放弃利息部分，应准予。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、德惠市吉家房产交易服务有限公司于本判决生效后，立即返还张广震资金监管费1120元，公证费1900元，抵押他项登记费300元，三项合计3320元；二、张广震于本判决生效后，立即返还德惠市吉家房产交易服务有限公司为其垫付的房屋首付款12000元；三、德惠市吉家房产交易服务有限公司存入中国建设银行德惠支行张广震名下的存款72426元及利息，归张广震所有，德惠市吉家房产交易服务有限公司协助支取；四、驳回张广震、德惠市吉家房产交易服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2462元，由张广震、德惠市吉家房产交易服务有限公司各负担1231元，邮寄费 72元，由张广震、德惠市吉家房产交易服务有限公司各负担36元。
宣判后，张广震不服，向本院提起上诉，上诉理由主要为：1.本案的事实为：吉家公司为房屋中介公司，张广震以按揭贷款形式购买案外人田家良的房屋，吉家公司承诺为张广震办理一切手续，并作出预算。2013年7月26日，张广震向吉家公司交纳预算款98100元，2013年7月29日，三方就房屋买卖及委托服务达成《房屋买卖合同》，2013年8月8日，张广震向吉家公司又补交了12000元首付款。2013年9月4日，该房屋过户到张广震名下，2013年9月30日，张广震在吉家公司办理的贷款合同上签字。之后办理抵押登记时，张广震发现吉家公司办理的贷款合同中没有履行办理公证、保险和担保的义务，导致贷款利率上浮20%，于是张广震多次找吉家公司要求对合同进行修正，但吉家公司不予配合修正，在无奈情况下，张广震只好行使后履行抗辩权，吉家公司不修正合同，张广震就不办理抵押登记，双方对此争执不下，导致田家良以张广震不在合理期限内给付房款为由起诉至法院。2014年3月17日，德惠法院作出（2014）德民初字第466号民事调解书，解除了买卖合同、返还房屋所有权，过户费由张广震承担。之后张广震将吉家公司诉至法院，要求赔偿损失、返还张广震所交款项。2.依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，应由负有履行义务的吉家公司举证证明其正确的履行了义务，否则承担不利后果，但原审无视该规定，认为双方均未提供证据证明自己主张，此说法明显刁难张广震、包庇吉家公司。张广震在原审时不计较举证责任，提交了贷款合同《特别签订条款》，指出合同中吉家公司没有履行办理公证、保险和担保义务，但原审就是不判吉家公司违约。3.原审认定12000元系吉家公司垫付错误。4.在费用承担上认定没有发生的返还张广震、发生的由张广震承担，属认定错误。其中认定发生的费用是否真的发生，共计多少钱，是否合理。此案没有划分违约责任，合同又无法履行，根据合同法第四百二十七条之规定，佣金费用就不能由张广震全部承担。5.原审以（2014）德民初字第466号民事调解书为依据，认定过户费用由张广震承担错误。综上，要求撤销原审判决，依法改判由吉家公司承担违约责任，承担张广震的所有损失，立即返回张广震所交的款项98100元并配合从银行取回张广震补交的首付款12000元，并支付上述款项的利息（利息自支付之日起至给付之日止，按银行同期贷款利率计算），案件受理费由吉家公司负担。
吉家公司二审辩称：一审判决正确，应予维持。
除原审法院查明的案件事实外，本院另查明：1. 2013年7月26日张广震向吉家公司交付款项总计98100元，包括购房首付款70000元、佣金3900元、担保费4000元、评估费840元、资信（考察）费1000元、资金监管费1120元、公证费1900元、抵押他项300元、材料费200元、交易税费11000元、评估费840元、交易杂费3000元。
2. 2013年9月4日，涉案房屋由案外人田家良名下过户到张广震名下。2013年9月10日，张广震与中国建设银行股份有限公司德惠支行签订贷款合同，合同约定张广震向银行贷款19万元用以购买案外人田家良房屋，并将该房屋作为抵押财产，贷款利率约定为浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%。合同“保证人信息”处为空白。
3.房屋产权由田家良过户到张广震名下以及办理房屋贷款产生的有票据证明实际发生的费用总计金额为17378.76元，包括评估费840元、担保费4000元、交易税费11880元、测绘费109.19元、手续费433.57元、查档证明费44元、登记费72元。
4. 签订贷款合同之后，张广震因故未在抵押登记中签字，贷款合同未继续履行。因张广震未向田家良支付购房款，田家良诉至法院，后张广震与田家良、吉家公司于2014年3月17日以调解方式解除购房合同，房屋产权又从张广震名下过户回田家良名下，产生的费用田家良直接从张广震在建设银行的账户中划扣。
本院认为：1.吉家公司依约履行合同义务，并无违约行为。吉家公司与张广震签订协议后，房屋已从案外人田家良名下过户至张广震名下，建设银行亦通过了张广震的贷款申请并与其签订贷款合同，张广震通过银行进行房屋买卖贷款事实上已成为可能，吉家公司已依约履行了合同义务。张广震上诉主张系因贷款合同缺少担保、保证及保险环节，致使利率上浮，才导致其拒绝继续履行贷款合同。但吉家公司为实现向银行贷款，已向担保机构交纳了4000元的担保费，虽贷款合同保证人处并未填写内容，但银行既然与张广震签订贷款合同，同意为其贷款，意味着贷款环节并不缺少必要条件，张广震已可依据该合同进行购房贷款。至于贷款合同无保险，贷款合同是否违规，为银行办理贷款之事宜，与吉家公司无关。而贷款利率上浮，为银行贷款之正常经营行为，且依据《房屋买卖合同》，吉家公司并不负有保证贷款利率标准的义务，张广震亦无证据证明利率上浮系吉家公司不适当履行合同义务造成。故张广震上诉认为系因吉家公司违约造成房屋买卖合同解除的理由不成立，本院不予支持。2.已发生的税费及佣金应由张广震承担。依据上述理由，吉家公司已履行合同义务，而因张广震拒绝继续履行贷款合同造成的损失，即两次房屋更名过户实际产生的税费以及佣金应由张广震个人承担，其上诉要求吉家公司返还该费用，本院不予支持。3.吉家公司应返还的未实际发生的费用为6821.24元。吉家公司收取张广震的款项总计为98100元，其中70000元为房屋首付款，3900元为佣金，有票据证明已实际发生的税费为17378.76元，剩余6821.24元因吉家公司并无证据证明已实际发生，应承担举证不能之不利后果，故吉家公司应返还张广震6821.24元及利息，利息自2014年3月17日《房屋买卖合同》解除之日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。原审认定吉家公司返还张广震3320元不当，应予纠正。4.张广震应返还吉家公司代为交付的房屋首付款12000元。张广震向吉家公司交付的房屋首付款为70000元，而吉家公司向建设银行交纳的房屋首付款为82000元，其差额12000元应返还吉家公司。虽张广震主张此12000元系其交付给吉家公司，吉家公司再交付给建设银行，但张广震并无证据证实其曾将此12000元交付给吉家公司，其诉请返还的98100元中亦不包含此12000元，故原审判令张广震返还吉家公司12000元并无不当。
综上，原审判决对部分案件事实认定错误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省德惠市人民法院（2015）德民重初字第17号民事判决第二项、第三项；
二、撤销吉林省德惠市人民法院（2015）德民重初字第17号民事判决第一项、第四项；
三、被上诉人德惠市吉家房产交易服务有限公司在本判决生效后立即返还上诉人张广震人民币6821.24元及利息（利息自2014年3月17日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
四、驳回上诉人张广震的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费2742元由上诉人张广震负担2265元，由被上诉人德惠市吉家房产交易服务有限公司负担477元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭 智
代理审判员 徐 锐
代理审判员 张新华
二○一五年十一月二十三日
书 记 员 周宏伟