吉林省长春市中级人民法院
民事判决书
（2015）长民一终字第308号
上诉人（原审原告）：吉林省吉隆坡大酒店有限公司。住所：长春市西安大路823号。
法定代表人：陈雅才，总经理。
委托代理人：刘芳，吉林功承律师事务所律师。
委托代理人：于红，该单位财务经理。
被上诉人（原审被告）：国柠（朝阳区龙轩娱乐会所经营者），女，1976年8月8日生，汉族，个体工商户，住长春市朝阳区。
被上诉人（原审被告）：张君，男，1969年3月16日生，汉族。
二被上诉人委托代理人：薛少飞，吉林正基律师事务所律师。
上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司的委托代理人刘芳、于红，被上诉人国柠、张君的委托代理人薛少飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉林省吉隆坡大酒店有限公司原审诉称，2012年5月30日，吉林省吉隆坡大酒店有限公司与国柠签订了《租赁合同》，约定：由国柠承租吉林省吉隆坡大酒店有限公司位于朝阳区西安大路823号吉隆坡大酒店三楼，租期3年（自2012年6月1日至2015年8月31日），租金为70万元/年、租赁场所的电费由国柠承担；同时还约定若第二年租金交付逾期超过7日的，则增加租金为80万元/年。另国柠、张君系夫妻关系，吉林省吉隆坡大酒店有限公司在与国柠签订合同之前曾与张君签订了一份没有落款日期租赁期限为5年的租赁合同，目的是为了国柠、张君办理工商执照所用。国柠、张君在实际开办“龙轩娱乐会所”时，存在经营行为上的互为代表和混同的情形，现国柠、张君未按期足额交纳租金，其行为违反了《租赁合同》的约定，属于违约，吉林省吉隆坡大酒店有限公司有权单方解除合同。吉林省吉隆坡大酒店有限公司曾多次向国柠、张君催收尚欠的款项，国柠、张君均以各种理由拖欠，故为了维护吉林省吉隆坡大酒店有限公司的合法权益，特提起民事诉讼，要求解除吉林省吉隆坡大酒店有限公司与国柠、张君之间签订的《租赁合同》，要求国柠、张君共同承担向吉林省吉隆坡大酒店有限公司支付逾期租金70万元及逾期租金违约金742,430.00元的民事责任；承担给付2014年9月1日以后每月按66,667.00元标准支付租金的民事责任；承担向吉林省吉隆坡大酒店有限公司支付电费82,195.20元及利息的民事责任（电费为2012年9月25日-2014年6月25日期间）。诉讼费用由国柠、张君承担。
国柠原审辩称，国柠与吉林省吉隆坡大酒店有限公司之间不存在租赁合同关系，2012年5月30日的《租赁合同》是吉林省吉隆坡大酒店有限公司与“朝阳区龙轩娱乐会所”之间签订的，该合同没有实际履行，而被吉林省吉隆坡大酒店有限公司与张君于2012年6月1日签订的《租赁合同》所取代，故要求驳回吉林省吉隆坡大酒店有限公司对其的诉讼请求。
张君原审辩称，双方因房屋租赁合同事宜经过多次协商，最后确认为2012年6月1日签订的租赁期限为5年的合同。张君按合同约定已经实际支付租金101万元，已经多支付了9.5万元的租金，吉林省吉隆坡大酒店有限公司无理增加第二年房租80万元属于先违反了合同的约定,张君并无迟延交付租金的故意和事实；另由于吉林省吉隆坡大酒店有限公司未尽到对租赁房屋的安全管理义务给张君造成了财物损失313,440.00元和经营损失30万元。故吉林省吉隆坡大酒店有限公司行为属于恶意索赔，现不同意解除租赁合同，要求驳回吉林省吉隆坡大酒店有限公司的诉讼请求。
原审法院查明，国柠、张君系夫妻关系，国柠系“朝阳区龙轩娱乐会所”的经营者。2012年5月30日，吉林省吉隆坡大酒店有限公司（甲方）与“朝阳区龙轩娱乐会所”（乙方）签订了一份《租赁合同》，该合同约定：“ ①甲方同意将位于吉隆坡大酒店三楼的场地租给乙方使用、租期三年（2012年6月1日至2015年8月31日），合同到期后乙方有优先续租二年的权利。②租金每年70万元、交纳租金的最后时间为每年8月31日，如第二年租金交付逾期超7日，则租金自动变更为80万元，如第三年租金交付逾期超7日，则租金自动变更为85万元，如第四年至第五年续租，租金双方协商。③合同签署生效后3日内，乙方向甲方支付押金10万元，则甲方同意乙方入场进行前期施工，租赁期开始后甲方给乙方3个月装修期并免收租金。④乙方应承担租赁场所内发生的电费，每月按时与甲方对账。并在接到甲方通知一周内及时向甲方交纳电费及采暖费用等”。同年6月1日，原告（甲方）与被告张君（乙方）又签订了一份《租赁合同》，该份合同约定：“①甲方将位于吉隆坡大酒店三楼、面积1370平方米的场地租赁给乙方，租期五年（自2012年6月1日-2017年8月31日）。②第一年和第二年租金为70万元/年，第三年和第四年的租金为80万/年元，第五年租金85万元。③合同签署生效后3日内，乙方向甲方支付押金10万元，则甲方同意乙方入场进行前期施工，租赁期开始后甲方给乙方3个月装修宽限期并免收租金。押金在合同期满后乙方无欠款七日内返还乙方。租赁期内，乙方承担租赁场地所发生的电和采暖费等”。合同签订后，张君开始装修并使用。2012年9月3日交纳租金20万元、10月8日交纳租金10万元、12月27日交纳租金8万元、2013年4月11日交纳租金4万元、5月24日交纳租金20万元、9月27日交纳租金5万元、10月28日交纳租金3万元、12月9日交纳租金3万元、12月26日交纳租金3万元、2014年1月23日交纳租金4万元（上述款项合计租金80万元，有收据并注明收到租金款）。另张君于2012年2月27日向吉林省吉隆坡大酒店有限公司交纳押金10万元、2013年8月7日向吉林省吉隆坡大酒店有限公司交付应收款10万元。对上述2笔款项，吉林省吉隆坡大酒店有限公司不认可为租金款，并提出押金不属于交付的租金，应收款系张君在吉林省吉隆坡大酒店有限公司几次消费的账目应付款项，亦不属于交付的租金。合同履行期间，国柠、张君曾提出吉林省吉隆坡大酒店有限公司对租赁房屋管理不善、房屋管道漏水给其造成损失以及吉林省吉隆坡大酒店有限公司出售租赁房屋产权给国柠、张君经营造成损失等，并与吉林省吉隆坡大酒店有限公司几次协商，同时也没有按约定交付租金，由此双方产生纠纷。2014年7月28日，吉林省吉隆坡大酒店有限公司以国柠、张君拖欠租金和电费属违约为由，来本院提起了民事诉讼。庭审中，吉林省吉隆坡大酒店有限公司提出6月1日的租赁合同上落款日期是后填写的，应是5月30日之前签订的，对此，国柠、张君不予认可，吉林省吉隆坡大酒店有限公司未能提供相应证据，也未申请对合同进行鉴定。吉林省吉隆坡大酒店有限公司还提供了国柠、张君使用电费的明细，注明2012年9月25日-2014年6月25日期间的电费数额为82,195.20元。国柠、张君承认使用电费的事实，对数额有异议，但在本院规定的期限内没有提供相反证据。张君曾以吉林省吉隆坡大酒店有限公司未尽到对租赁房屋的安全管理义务给其造成了财物损失和经营损失为由提出了反诉，但在本院规定的期限内未交纳反诉费。张君对吉林省吉隆坡大酒店有限公司提供的证据5月30日租赁合同上加盖的“朝阳区龙轩娱乐会所”公章提出质疑，并申请司法鉴定，后因未交纳鉴定费被退回。
原审法院认为，吉林省吉隆坡大酒店有限公司与国柠、张君之间分别签订了两份《租赁合同》，租赁合同使用的场地一致，且均用于“朝阳区龙轩娱乐会所”经营，“朝阳区龙轩娱乐会所”实际经营者为国柠，国柠、张君系夫妻关系，故吉林省吉隆坡大酒店有限公司与张君于2012年6月1日签订的租赁合同是对之前吉林省吉隆坡大酒店有限公司与“朝阳区龙轩娱乐会所”于5月30日签订的租赁合同的变更，故应认定2012年6月1日签订的《租赁合同》是双方最终的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效，双方均应予遵守。现张君未能按约定交齐租金，是因租赁房屋出现问题以及双方之间存在往来账目没有结清所致,并非其无故拖欠租金。故为了维持租赁合同的合法性和稳定性以及双方当事人的合法权益，应继续履行合同较为公平合理。合同继续履行后,张君应按合同约定的期限交纳租金。具体拖欠的租金数额，应依据张君交款收据注明的租金数额为准进行核算，即第一年度和第二年度的租金共计应交纳140万元，已交纳了80万元，尚欠60万元应予交付。对收据中是否为交付的租金标注不明的，不应认定为租金数额，张君可另行主张权利。对吉林省吉隆坡大酒店有限公司主张的电费，因张君用电是事实，吉林省吉隆坡大酒店有限公司已向本庭提供了用电费用明细，张君对此没有提出相反证据，故应以吉林省吉隆坡大酒店有限公司主张的数额为准。关于吉林省吉隆坡大酒店有限公司诉请的逾期租金违约金及电费利息一节，因双方之间因租赁房屋漏水问题及往来账目问题和电费数额等产生纠纷一直未能协商一致，张君未交齐租金之行为并非违约拖欠,对电费数额亦未最终对账确认，故吉林省吉隆坡大酒店有限公司请求逾期租金违约金及电费利息的理由不充分，不予支持。国柠作为“朝阳区龙轩娱乐会所”经营者，与张君又系夫妻关系，故对婚姻存续期间所负债务应共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百二十六之规定，判决：一、吉林省吉隆坡大酒店有限公司与张君于2012年6月1日签订的《租赁合同》继续履行。二、张君、国柠于判决生效后一次性给付吉林省吉隆坡大酒店有限公司其所拖欠的租金600,000.00元（截止到2014年8月31日）,之后的租金按合同约定交付。三、张君、国柠于判决生效后一次性给付吉林省吉隆坡大酒店有限公司其所拖欠的电费82,195.20元（2012年9月25日-2014年6月25日期间的）。四、吉林省吉隆坡大酒店有限公司其他之诉予以驳回。
宣判后，吉林省吉隆坡大酒店有限公司不服，向本院提起上诉，理由：1.原审无视朝阳区龙轩娱乐会所成立时间为2013年1月23日的事实，将上诉人与被上诉人在后补签的《租赁合同》（落款日期为2012年5月30日）认定为已被事实上在先签订的《租赁合同》（落款日期为2012年6月1日）变更，应属认定事实错误。2. 原审罔顾被上诉人拖欠第二年租金的事实，仅以被上诉人未有效证明的所谓“财物和经营损失”认定其并未违约拖欠租金及电费，属认定事实错误。3.原审在双方均未起诉请求继续履行合同的情况下，判决双方继续履行2012年6月1日的租赁合同，违反法定程序。请求：1.撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1728号民事判决第一、二、四项，维持第三项。2.改判解除上诉人与被上诉人之间的租赁合同。3.改判二被上诉人向上诉人支付逾期租金700000元。4.改判二被上诉人自2012年9月4日起至债务清偿之日止，按日千分之一的比例给付违约金（至2014年7月8日已发生违约金742430元）。5、改判二被上诉人自租赁合同解除以后按每月66667元标准向上诉人支付租金损失。6.一、二审诉讼费由二被上诉人负担。
国柠、张君二审答辩请求驳回上诉，维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。
另，朝阳区龙轩娱乐会所成立时间为2013年1月23日。
再，二审期间上诉人申请撤回关于违约金的诉讼请求，被上诉人表示同意。
本院认为：1.双方实际履行的是哪份租赁合同问题。上诉人主张双方实际履行的是“5.30合同”，被上诉人主张双方实际履行的是“6.1合同”，本院采信上诉人的主张，因为朝阳区龙轩娱乐会所作为乙方签订了“5.30合同”，并加盖公章，而朝阳区龙轩娱乐会所成立时间为2013年1月23日，可以推定“5.30合同”实际系双方倒签形成，其实际形成时间应为2013年1月23日之后，故本院认定“5.30合同”已经变更替代“6.1合同”，双方实际履行的是“5.30合同”。2. 因双方实际履行的是“5.30合同”，双方租赁关系已于本案诉讼期间2015年8月31日到期终止，故上诉人关于解除租赁合同的主张，本院不予支持，若双方对腾退房屋及合同到期后房屋占用使用费等问题存在争议，上诉人可另行向被上诉人主张权利。3.拖欠租金数额问题。依据“5.30合同”中“②租金每年70万元，交纳租金的最后时间为每年8月31日，如第二年租金交付逾期超7日，则租金自动变更为80万元，如第三年租金交付逾期超7日，则租金自动变更为85万元，如第四年至第五年续租，租金双方协商”之约定，被上诉人第一年应交纳租金70万元，因被上诉人至今未交齐第二年租金，故被上诉人第二年应交租金80万元。关于第三年租金，上诉人未明确第三年租金具体数额，而是主张“2014年9月1日以后每月按66,667.00元标准支付租金”，即认可第三年租金仍为80万元，符合双方约定。鉴于双方租赁关系已于2015年8月31日到期终止，为化解双方租期内的租金纠纷，本院将上诉人关于租金的主张予以量化，三年租期内被上诉人应向上诉人支付租金230万元，已查明被上诉人已交80万，故截止2015年8月31日合同到期终止时被上诉人拖欠租金为150万元。4. 因为二审期间上诉人申请撤回关于违约金的诉讼请求，且被上诉人表示同意，故对此节本院不予审理。
综上，原判决认定基本事实不清，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1728号民事判决第三项；
二、撤销长春市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第1728号民事判决第一、二、四项；
三、被上诉人张君、国柠于判决生效后立即给付上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司租金1，500,000.00元（截止到2015年8月31日）；
四、驳回上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费合计42379元，由上诉人吉林省吉隆坡大酒店有限公司负担3390元，由被上诉人张君、国柠负担38989元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王晓艳
代理审判员 白雪成
代理审判员 李 迪
二○一五年九月二十二日
书 记 员 米志娜